现在很多人选择不结婚不买房，直接躺平，开发商的房子越来越难卖了，一些城市的房子打骨折也没人买。相比前几年一股脑冲击买房行列的人，幸运太多。

2019年刚结婚的吴艳夫妇想改善居住环境，准备买一套小三居作为婚房。购买了红星地产的一套预售房，总价200万，贷款7成，预计2023年可以交楼。

交完首付款后，吴艳夫妇就开始还房贷。不料2022年，红星地产暴雷，吴艳夫妇购买的房子成了烂尾楼，复工遥遥无期。想到自己辛辛苦苦攒的60万首付付之东流，加上这几年还的房贷，一下子让这个普通家庭蒙上了一层阴影。

房贷还要还吗

想到房子交楼无望，吴艳夫妇也没心情还房贷了。没想到银行居然打电话来了，催促他们按期还房贷。吴艳夫妇怎么也没想到，他们房子都没了，居然还要还贷款，简直是毫无道理。他们严词拒绝后，银行表示，吴艳夫妇的房子虽然没了，但跟银行的贷款合同依然有效，贷款还是需要继续还的。 如果逾期，会将他们拉入黑名单，甚至起诉。接完电话后，夫妻两暴跳如雷。

那么，吴艳夫妇是否需要继续还房贷？

鼎新清算刘常莹律师表示，根据《商品房司法解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”红星地产暴雷，无法继续履行与吴艳夫妇签订的商品房买卖合同，商品房担保贷款合同的目的也就无法实现，法院应当支持贷款合同解除。

另外，根据《商品房买卖合同司法解释》第25条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，贷款合同解除后，红星地产应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给银行和吴艳夫妇。吴艳夫妇无需继续还房贷。

实践冲突

有意思的是，法律已明文规定，买了烂尾楼可以不还贷款，但现实中我们看到的更多是业主们投诉无门、欲哭无泪、断供后被起诉拉黑。这又是怎么回事呢？

俗话说，“柿子要选软的捏”，烂尾楼这种事大概如此。

对于开发商来说，会极力避免合同解除。你说他楼盘烂尾了，交不了房，要解除合同。他说只是暂时延期，积极复工中，或者扯出些免责条款、不可抗力因素，因为疫情、政策调控等等。最后干脆说，如果你解除合同，你的首付很难拿回了，还不如等我复工，这样大波业主会抱着期望继续供楼。实际上开发商自己也不相信能复工。

对于银行来说，如果商品房合同解除了，只能找开发商要钱了。可是开发商楼都交不出，哪里有钱给银行呢？就只能赖着业主了。另外，银行的钱如果收不回来，那影响也是不小的，可能涉及国有资金的流失，重则动摇金融基石。因此地方政府也会积极站边银行。就这样开发商和银行都死活赖着业主不放，且两方深谙合同规则。一通折腾下来，受伤最重的只有业主们了。

烂尾楼业主自救

第一，与开发商协商退回首付款或约定复工期。如果确定复工无望，要求解除合同，退回首付款。

第二，与银行协商不再还贷款或者暂时中断还款，待复工后再继续还款。

第三，寻找专业人士解决。银行肯定不会同意业主不还款，此时可求助专业律师出马，解除贷款合同。银行把钱拨给开发商应该找开发商要回，而不是逮着业主薅。

刘常莹律师表示，买了烂尾楼的业主，未取得房屋，未实际居住，且属于无过错方。若仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理的加重了其负担，权利义务失衡，有违公平原则。法院应该根据实际情况作出合理判决。

全国首例“烂尾楼”可退房退首付款

近期，南京珠江四季悦城项目在停工两年后，终于传来官方消息，该项目的业主可以申请退房并拿回首付款，这是国内首个由官方介入协调的住宅项目停工退房案例。开发商同意从监管账户中拨款进行退款，不过仅限于首付款，按揭贷款的利息损失并未包含在内。目前，多数业主已与开发商达成协议并签署相关文件。

买到烂尾楼虽然倍感痛心，南京这一退房退款举措无疑给了购房者一丝希望，相比其他被坑掉首付又要还贷款的业主们，幸运太多。这也是业主们集体抗争、争取权益的结果。