“我们将按照法院的工作建议，监督物业及时做好公共收益收支情况公示，让全体业主看得明白、得到实惠，提升物业服务的满意度。”近日，江苏省昆山市人民法院物业融合法庭法官赵雅婷走访昆山市周市镇某小区时，小区物业管理委员会成员张女士高兴地说，这场小区公共收益纠纷已得到了彻底解决。

争执不下的“账目明细”

根据民法典、物业管理相关规定，小区公共收益主要来源于小区的场地经营收入，小区内的广告费、停车费、快递柜进场费等，这些收入在扣除合理成本后，应归全体业主所有。同时，物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

昆山市周市镇某小区位于镇区中心位置，2017年年底建成，周边交通便利、配套成熟，小区正对面就是一家大型商业综合体，很多“新昆山人”定居于此，入住业主超千户。2017年12月起，前期物业企业开始为小区提供前期物业管理服务。但由于物业服务难以令业主满意，2022年12月，小区物管会依法召开业主大会，决定不再续聘该物业企业。其后，原物业企业向新选聘的物业公司移交了小区管理权，但未按法律法规及合同约定及时移交公共收益余额和账目明细。

新物业进驻之初，眼见小区部分楼栋设施破旧损坏、绿化缺乏养护，业主怨言颇多，本想将小区环境进行一系列改造升级，但却发现“巧妇难为无米之炊”，根本没有资金进行整改。经过小区物管会多次催促后，前期物业企业只是交出了公共收益收支账单，但物管会与业主代表沟通后，大家对账目金额并不认可，由此引发了一场关于公共收益的“账目之争”。2024年10月，物管会代表全体业主一纸诉状将该物业企业告上法庭，要求返还公共收益160余万元。

作为小区物管会成员，张女士在庭审中称，前期物业企业在服务期间未按规定及时、全面公示公共收益的具体构成和使用情况，导致业主对包括支出数额、剩余金额以及支出用途产生质疑，业主们普遍认为前期物业企业是在“暗箱操作”，侵害了业主的知情权、所有权。

“消防设施设备更新、幕墙外立面维修等项目如果严格按照公示流程，很耗时间，给业主带来不便又要被投诉，我们也很难。为了加快施工速度，我们垫付了多项大额维修费用，这些费用都应当在公共收益中予以扣除。”庭上，双方你来我往，互不相让，前期物业企业负责人也是一肚子委屈。

“公共收益是全体业主的共同财产，事关小区后续稳定，物业离场后，不能留下一笔糊涂账！”面对案涉数年来几百页的账目，繁杂的记账凭证、发票、合同等证据材料，赵雅婷认为，想要实质化解纠纷，就得把这笔账算清楚。

“我们把公共收益的构成一一列出明细，同时物业公司也要拿出维修费用扣除的构成明细，大家一起来对对账，怎么样？”对于赵雅婷提出的解决思路，双方都表示认同。

经过整整两天时间的账目核对，初步确定该物业企业需要退还100余万元的公共收益，除此之外，还有部分账目存在争议。

特别是该物业企业认为应该扣除的几笔大额垫付费用，物管会认为物业企业没有履行合同约定的必要程序，未征询全体业主意见，因此对扣除结算不予认可。

三天实地调研解争端

垫付维修费用是否存在，究竟用在了哪里？赵雅婷把庭审现场从法庭搬到了案涉小区。

2024年11月初，赵雅婷带领物管会成员、业主代表、物业逐一查看了小区管道疏通、建筑垃圾房改造、公区玻璃维修等项目的维修成效及费用支出记录，整整三天的实地调查，吸引了不少小区业主前来打听和围观，大家都知道小区来了个法官为大家“算账”，都争着给法官“说道说道”。

“法官，以前的物业把我们的公共收益用在哪里了，可不能全凭他们一张嘴。”虽然物管会对维修费用用于小区公共部位和设施设备给予了基本认同，走访中赵雅婷也发现，很多业主对公共收益的管理和使用存在强烈关切和质疑。

“物业垫付资金程序上是有瑕疵，毕竟资金实实在在用在了改善小区居住环境上，像楼栋电瓶车坡道改造、地下车库集水井盖板更换，这些也都是为小区解决燃眉之急。”调查现场，赵雅婷对物管会成员及业主代表提出。

“紧急情况下动用公共收益垫付费用，这个想法是好的，但程序合法是前提。通过这个事希望你们更能理解业主的关切。”赵雅婷对物业企业进行着释法明理，“服务型企业，要多从服务质量、服务口碑等长远效果上考虑。”

经过现场沟通，大家互不理解的态度逐渐缓和，物管会同意对维修费用进行核实确认并予以扣除。最终，双方达成一致调解意见，物业企业同意扣除管理成本、垫付维修费后，返还公共收益100余万元。

意见征询投票“昆物通”

回顾这场纠纷，赵雅婷认为，物管会、业主和物业矛盾激化的根源就在于物业提供的程序透明度不够彻底，公共收益就该让公众知情。同时为确保调解协议的合法性、公正性，赵雅婷建议物管会就协议内容向全体业主征求意见，不能再让业主投下“不信任票”。

2024年12月初，在昆山市住建局物管中心的指导下，物管会采用了“昆物通”投票软件为主，微信群投票为辅，线下签字为补充的方式，历时一个月完成了意见征询工作。

“超过90%的业主同意调解协议内容，线上投票，线下签字立证既保证了业主知情权，也方便其参与，大家对法院的工作非常认可。”张女士表示，此次投票也是对业主们的一次物业法律知识的集体普法，物业和业主之间的关系变得更加和谐融洽。

2025年1月6日，双方正式签订调解协议，约定由物业企业返还物管会公共收益共计100余万元，至此，这场对公共收益的追讨终于画上了圆满的句号。该小区物管会代表全体业主向昆山法院送来了感谢信，称赞法院用心用情司法为民，维护了广大业主的合法权益。

调研中赵雅婷感受到，公共收益收回后，如何使用、如何分配仍备受业主们关注。2025年1月22日，昆山法院物业融合法庭联合住建部门与小区物管会、业主代表、新物业公司召开座谈会，推动规范公共收益使用及信息公示，明确界定公示标准、加强监管检查力度，助力业主、物业“你安居我乐业”。

来源：人民法院报·1版

记者：朱旻 | 通讯员：蔡磊 康嘉倩

责任编辑：万紫千｜联系电话：（010）67550939｜电子邮箱：fyxw@rmfyb.cn