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建发房产很是凶悍。

4月2日早上九点，它直接挂出了北京海淀朱房村0030地块总平面设计图，没有丝毫前兆。

而西面一路之隔的对手0029地块，图纸未出，案名倒是先出来了——臻澐。建发的突然袭击，令华润置地有点猝不及防。

站在开发节奏的角度，建发领先了华润置地半个身位。

今年1月2日的北京首场土拍中，它们就是对手。"华润置地+招商蛇口+中铁置业"联合体以91.52亿元，拿下朱房0029地块，溢价17.33%，楼面价8.92万元/平米。

旁边的0030地块经过247轮举牌，被建发房产以90.4亿元拿下，溢价25%，楼面价9.51万元/平米。

建发凭一己之力，硬刚三家央企地产商，将它们的计划打乱了。原本，两块地三家央企联合体是要一并拿下的。

两地块会出什么产品，关乎两边各自的利益。

有人说，它们会商量着来，毕竟部分楼栋牵扯到日照问题。但华润置地一直想在北京打造标杆，硬是把户型越做越大。

如此一来，这两个项目的很多户型面积段重叠了，一场大战在所难免。

从拿地的那刻起，明里暗里，它们已经在较量了。

当0030地块总平图一出，建发至少有了可以拿得出手的道具。而华润置地只有一个被指借鉴了颐海澐颂的案名，稍微有点被动了。

华润臻澐出图速度落在了后头，正应了：合伙的生意，要顾及的东西太多。

举一个小例子：臻澐项目上，华润置地、中铁置业和招商蛇口，分别持股50%、40%和10%。

连取个项目公司名字，都要搞平衡——北京华润招铁海泽置业有限公司，华润置地的“华润”、招商蛇口的“招”、中铁置业的“铁”，都在当中。

而建发只身拿地，决策简单。最近有传闻称，金茂已经入股0030地块，但至今尚未官宣。

下面，花姐带大家一起来欣赏，建发在海淀下的地王之蛋。（进购房交流群，请加花姐微信：louhuar007）

一、朝向不正与南向退线

建发0030地块规划了16栋楼，11F-15F小高层12栋，另有4栋多层洋房。

它们分四排平行排列，楼栋之间，基本没有角煞。

这在北京楼盘中比较罕见，绝大部分是梅花桩式布局，导致前后楼栋容易遮挡。

由于地块朝向问题，整体楼栋东偏南22度，下午的太阳要少些。如果你介意朝向“不正”——当官的和做生意的，那就要慎重考虑了。

它有两个大门，主出入口在东边，南出入口在南面、临清河。西北角一个车库口。

西边的车库出入口正对着华润臻澐，会对它的一些楼栋造成一定的影响。

两个化粪池，一个在东北角，一个在西北角。

由于离地铁13号线1.2公里和昌平线1.4公里，自行车停车位比较多。1#和2#、9#和10#的前方，各有一大块自行车停车位。

它的南侧第一排做了退线处理，分别为6.89和15.12米。原因在于，由于地块占用了清河保护范围——宽度为7-16米。

二、变相设置风雨连廊

建发的大门，从来没有让人失望过。

0030地块更是到了登峰造极的境界。

它的主出入口，很有仪式感：一进，是景观大门，二进是小的下沉庭院，三进是大的下沉庭院。

通过把顶层镂空的装饰架构，把大门和两个下沉庭院串起来。两个下沉庭院会打造成会所，约莫2500平米。

这个装饰架构，起到两大作用：

1、把8米高的大堂包裹其中，装饰完毕后，等于将大门放大了一倍，非常气派；

2、顺着大门往里的装饰架构，实质就是风雨连廊，这是北京好房子导则鼓励的。

十分遗憾的是，“阳台+首层架空层”没有在海淀出现。华润臻澐会有突破吗？

不过，它有了风雨连廊，这也算是海淀向好房子道路上迈出了一小步。但还只是遮遮掩掩的，没有在图纸上大大方方地写上：风雨连廊。

三、六成户型面积拼刺刀

建发0030地块的楼面价9.51万元/平米，比0029地块高了近6000元/平米。

它只能把产品往顶豪上去做。

建发的顶豪，一是单套面积大，二是层高够高。

建发项目有四种户型：180平米、220平米、260平米和320平米，共计435套，预计5月1日开放样板间。

而流传华润臻澐的户型为：129平米、135平米、176平米、177平米、201平米、219平米和265平米，共计560套。

整体来看，华润臻澐的面积比建发项目要小一些，但直接拼刺刀的户型占比至少有60%。

建发项目的层高很有亮点，3.2米起步，2#、3#、5#、7#、9#、10#、11#和13#都是3.4米，楼王6#3.6米，第一排河景房14#、15#为3.7米。

其中，3#、5#和6#都是一层一户，单套面积约290～320平米，共计41套。如果参照功德寺双子座的缝差3.5万元/平米计算，它的售价至少要达到13万元/平米，如果产品再升级，价格可能要到13.5万元/平米。这意味着它的单套起步价最低达2400万元，最高可到4300万元左右。

身处海淀，0030地块能送的，也只有飘窗了。不过，它飘窗的赠送范围蛮广。

花姐拿213户型做了分解，它的面宽进深比为1.17，可设计成南向4面宽。

在南向三个卧室中，都有飘窗，其中主卧的为L型，总的赠送面积达到了约9.8平米。

四、中式风格有所收敛

有关建发0030项目的建筑风格，确定为王府中式。

它最典型的特点是：飞檐翘角。

这一点，花姐在丰台的建发金茂观宸的沙盘里见过，好大一顶帽子。

朱房0030项目如同一辙。花姐特意为它的飘檐做了一张图，虽说和观宸都是中式的顶，但形状还是差别比较大，没有观宸那么夸张。

按照土地出让文件，朱房村地块的外立面，以现代建筑风格为主，可适当结合新中式风格。

在地产圈，建发最神奇的技能，是擅长新中式产品，往往通过无比土豪的大门，来彰显自己的个性。

由于受文件的限制，这次朱房0030项目的屋顶，应该是有所收敛的。

此外，花姐从朱房0030项目的图纸上，还发现了一个小变化。

它的东南角对面的地块，是0033号地块，已经规划为”研发设计用地”，而在供地文件里，那是一片停车场用地。

这大概是建发做了大量工作的结果吧。