文：新月

2021年对于房地产来说，注定是被载入史册的一年，进入下半年后，调控政策迅速收紧，在贷款集中、三道红线、二手房指导价、限购限售等措施的轮番“轰炸”下，市场陡然转凉。

根据全国监测的70城房价数据显示，无论是新房还是二手房市场，房价出现降幅的城市均已达到半数以上。其中二手房市场更为“惨烈”，部分城市跌幅一度达到91.4%，屡创多项最低纪录。

值得注意的是，我国目前的房价水平已经跌到了万元时代。据统计，10月我国房地产市场平均销售房价为9749元/平，较2020年平均房价下降1.1个百分点。知名地产专家直言指出，“热闹非凡”的金九银十，进入今年后却显得异常寒冷。

房地产市场低迷，楼市的“破产潮”也一直在蔓延。截至12月5日，全国已有388家开发商宣布破产，平均每天有1.14家破产，以此推算，今年破产的开发商可能达到416家。另外，据中原地产统计，近5年有近2700家开发商宣布破产。

此外，受“三道红线”融资政策收紧影响，今年遭遇债务危机的房地产企业不在少数，其中的花样年华、新力、当代置业等巨头，直接选择躺平，还不上债而出现了违约。上述房地产企业的债务并不算多，很容易解决。但像恒大总负债高达1.97万亿，要想解决就不是那么容易了。

早在2008年，许家印就遇到过类似的问题，当年恒大要进军股市，许家印为了实现这个目标开始买地扩大规模，但后来银行收紧了对恒大的贷款，许家印的资金压力也随之而来。好在后来郑裕彤和刘銮雄等大佬帮助了他，才让恒大逐渐摆脱了困难，成功在香港上市。

这十多年来，刘銮雄在恒大的多个关键节点上都慷慨解囊、不遗余力的支持许家印，第一次是在2009年，当时恒大正在谋求上市，刘銮雄认购5000万美元股份，成为恒大的基础投资者。

最近的一次是刘銮雄的妻子甘比，在今年年初斥资30亿港元参与恒大汽车的定增。就在网友们以为刘銮雄是许家印最强盟友的时候，却传出了刘銮雄出售恒大股份的消息。

据媒体报道，刘銮雄家族近期已售出多达7.51亿股，约占中国恒大10月31日已发行股本的5.67%，出售授权从2021年9月23日起至2022年9月22日止的12个月期间有效，更有媒体解释称，刘銮雄清空恒大股份，造成逾100亿港元的亏损。

鉴于恒大的债务风暴，房地产行业同级企业的债务问题也引起了网友的关注，碧桂园首当其冲。根据碧桂园发布的财报显示，上半年，碧桂园实现营收2349亿元，销售额高达3030亿元，归属于母公司的净利润150亿元。碧桂园不仅销售额稳定，而且利润也在稳步前进，另外碧桂园的负债情况也比恒大好多了。

碧桂园目前的有息负债只有3242亿，比恒大少了约2千亿左右，其中一年内到期的仅27%，恒大一年内到期的有息负债高达2400亿以上。此外，恒大目前的现金只有800多亿，而碧桂园拥有1862亿的现金储备，目前碧桂园的三道红线中只有一道超线，估计很快就可以回归三道全绿了。

碧桂园背后的两大靠山，其一是李兆基，其二便是平安集团。李兆基作为“终结”李嘉诚数十年的香港首富，资产高达千亿，其名下的恒基兆业更是香港著名的房地产公司。此外，李兆基还控制着多家上市公司，还是亚洲赫赫有名的股神。

李兆基跟碧桂园老板杨国强两个人是关系非常好的朋友，当年杨国强带领碧桂园在香港上市时，李兆基出资10亿认购碧桂园的股份。李兆基的这笔投资利润也高达二三十亿，后来杨国强打算用100亿资金收购邵逸夫手中的TVB股份，但杨国强手头资金不足，便找李兆基借钱，李兆基二话不说，借给杨国强30亿元。

当时的李兆基还表示，如果杨国强能够收购TVB，对香港来说也是一件好事，但杨国强与邵逸夫的谈判没有成功，所以收购失败了。后来，李兆基还与杨国强合作发展慈善事业，两人计划投资10亿在深圳建设一座可容纳1万人的养老院，以此来帮助孤寡老人。

除了李兆基外，杨国强的另一个靠山就是平安集团，平安集团涉及银行、保险、信托、证券等全金融产业链，可以说是一家超级大的金融巨头，还有一项无形资产，那就是房地产业务。平安集团搞房地产，不是拿自己的土地盖楼，而是投资房地产公司，堪称为中国房地产界的隐形巨头。

一个企业领导者的眼界和格局，决定了他最终能达到的高度，作为企业的决策者，不能只看到眼前的微利，应该着眼于长远的方向。所以杨国强在发展房地产时，完全不必担心整个资金链的短缺，因为李兆基和平安集团都给了他很大的帮助。有的时候房地产企业的发展，不仅需要实力，还需要运气。