昨天去深圳前海的海上艺术中心看捷克画家穆夏的真迹展，留意到艺术中心楼层显示图上标注的三口“改革先锋——袁庚生平展”。

于是怀着对这位提出“时间就是金钱，效率就是生命”的前辈崇高的敬意，我们一家三口走进了“袁庚”的一生。

大家有机会可以来缅怀一下这位扛过枪杆子、拿过笔杆子、做过外交官、率先了解世界又把市场经济引入蛇口自贸区的老人。

他活了99岁，见证了国家从衰弱到富强的改变，1993年他退休的时候不提自己的功绩，而直言自己的三个遗憾:

1、当年没有拿下整个南头半岛；

2、当年李嘉诚、霍英东等13位香港大资本家要在蛇口投资入股，他谢绝了，以至于蛇口终究没能做大做强；

3、当时没有通过人大立法来保护蛇口的许多制度创新。

这就是那一代国家“创业者”的情怀，他们不知疲倦、不论功过，只管为了国家和人民一直向前奔！

​ 老爷子到晚年也注意到用法律来保护市场经济的重要性，因为我们不能总期待有下一个蛇口自贸区出现，也不会总有那个火热的年代和袁庚这样的开拓者。

在所有介绍老爷子生平事迹的图片里，有一张有关当年蛇口职工房产销售分配办法的图片吸引了我，我印象里中国老百姓开始接受“买房从银行借钱”这个新事物是在2000年之后，而蛇口早在1983年就开始推行小范围内的单位投资房市场化改革。

对比现在屡救不起的楼市，41年前的蛇口房改政策看了让人泪目，因为它先进、相对合理、更多考虑的是全体职工的利益！

我把图片里的文字提取、编辑，以文章的形式和大家分享。

1983年深圳蛇口职工商品房出售办法

1983年，我们开始向企业出售职工住宅，同时开始拟订有关办法。1984年底，工业区两委会通过了《蛇口工业区职工住宅经营暂行规定》，正式开始向职工出售职工住宅。

截止1985年6月，我们总共向单位出售职工住宅约22000平方米，收入约1000万元；向职工出售约87000平方米，收入约500万元。双职工总数的三分之一购买了住房。我们在职工住宅商品化方面又向前推进了一步。

职工住宅出售办法

（1）确定了三种价格

（a）优惠价=建筑本身的造价

（b）成本价=建筑造价+公共设施+土地开发费+管理费

（c）商品价=成本价+利润+税收

我们规定：

符合购房资格的双职工可按优惠价购房；若双职工中一方符合购房资格，另一方不符合，则住宅的一半面积按优惠价，另一半面积按成本价；单位购房按商品价。

（2）制订了分期付款的办法

为了鼓励职工购房，我们规定职工购房一次付清购房款享受七折优待。实际上，这一折扣还是考虑职工目前收入水平需给予一定的补贴。

我们还制订了五年分期付款的办法，使相当一部分无法一次付清购房款的职工可以买房。分期付款需首期付30%以上，首期付款也享受七折，余款打七五折，分五年计算复利，每月从工资中抵扣，月供款按以下公式计算：

〔式中P为余款额，该年利率】

原还制订了一种十年分期付款的办法，后来考虑到时间太长，利率等因素在这一期间会变化很大，因此就没采用。

工商银行蛇口分行给我们极大的支持，与我们共同确定了贷款购房的办法。职工向银行借贷购房所需的款额，向我们一次付清，然后分五年每月以零存整取的办法，偿还银行贷款。存款额与五年分期付清的月供值大约相等，但五年期满后，贷款人还得到一笔存款利息。职工付清房款后，我们便将房产证书交给银行作抵押。职工偿还贷款后，银行将房产证书交还职工。

这一办法对三方都有利。我们可以迅速回收资金，并减少了分期月供的工作量；职工可以比分期月供增加一笔存款利息收入；银行可以增加存款额，并灵活运用获得经济效益。

需要注意几个问题

蛇口工业区实行职工住宅商品化仍处于一个探索的、初级的阶段，虽然取得了一些良好的效果，但距离住宅完全商品化还有相当一段距离。有些问题还需要注意认真研究解决。

（1）很好地掌握时机，恰当地提离房租。

几年来，我们调整职工住宅的房租始终坚持在职工实际收入有所提高的前提下进行的。蛇口工业区两次较大幅度的提高房租都是这样办的。但是，也会出现这样一种情况，职工的实际收入增加了，我们制订房租政策的人却在某些群灰听说提高房租而抱怨中一筹莫展，错失良机。我们也有过这方面的教训。

（2）把住职工住宅基本居住面积标准,不要任意扩大。

蛇口工业区目前家属住宅分三房一厅、二房一厅和一房一厅三种，平均每套建筑面积为67平方米。一般按每户为四口之家计，家属住宅的人均面积为16平方米多，这一居住标准是较高的。

但是，随着职工收入水平的提高，有一部分职工就提出增加居住面积标准的要求。如果我们将每套居住面积标准提高10平方米，整个工业区将增加10多万平方米、上千万投资。

因此，当仍未实现职工住宅完全商品化时，我们就必须严格地控制职工住宅的居住标准。

（3）住宅的商品化问题必须与上地的商品化问题联系在一起解决。

蛇口工业区地域狭小，随着职工人数增加，住宅占地扩大，可用地越来越少。因此建高层住宅的问题被提到基建方案上来了。如果不考虑用地的价值，那么建高层建筑是不划算的。因为，它的单位面积造价、管理费、维修费，都要比低层住宅高许多。如果按照我们目前职工住宅商品化的办法，出租出售都以建筑成本为依据，那么高层建筑实现商品化就更加困难。建高层建筑节约的仅仅是上地成本，提高了土地使用率，而被节约的这一部分成本却不被计算在商品经营的成本核算中。这一问题随着将来职工住宅商品化的推进越显重要。

（4）职工购房权益要得到法律保障。

我们制订的《蛇口工业区职工住宅经营管理暂行规定》第五章，专门明确了保证购房业主的权益问题，规定了房产可通过法律程序遗赠、继承买卖和转让，以及拆迁的赔偿和土地使用年期满后的产权等问题。大部分职工觉得购房是放心的，但也有一部分职工对产权和业主权益问题不放心，认为《暂行规定》太简单，又是暂行的，不足以构成法律保证。这确实是有道理的。这需要我们一方面将业主权益可能发生的问题尽可能作出进一步详尽的规定，另一方面要使这些规定法规化。

从1981年起，经过四年多时间，我们在职工住宅商品化方面作了一些改革的尝试。它是在蛇口工业区特定的条件下进行的，有其局限性，但从已显示出的优越性来看，证明了这条道路的方向是正确的。今后，我们将继续沿着这一方向大胆改革，争取更快更好地实现职工住宅的完全商品化。

蛇口工业区房地产公司

文章分享至此，经过那个火热房产年代的朋友心里自然都有自己的判断，我不做评论。