今年的荔湾楼市进入慢周转期，相比黄埔的推货速度显得有些滞后。楼主自从上次写过保利东郡PRO后，已经过去两个多月，期间广钢新城南区推出了保利堂悦，该项目首推约140-178㎡复式四至五房，均价6-6.5万元/㎡，部分总价达到了千万元，这是一般老百姓难以企及的房价，而保利堂悦后面的中海学仕里却打着刚需旗号，卖着6万元/㎡起步但低总价的小面积户型。今天，楼主就评评中海学仕里值不值得入手。

A 楼盘信息（基本概况 一目了然）

B 独家视频（独家原创 每周更新）

C 区位地段（板块前景 交通概况）

D 俯瞰视角（鸟瞰视角 一览无遗）

E 生活配套（医疗教育 购物出行）

F 小区环境（小区绿化 内外景观）

G 户型设计（户型面积 设计点评）

H 楼主总结（测评总结 购买建议）

I 读者投票（半年期限 咨询私信）

J 跑盘花絮（楼主福利 知识普及）

楼盘名称：中海学仕里

开  发 商：中海地产

占地面积：1.7万㎡

建筑面积：8.4万㎡

容  积 率：4.5

绿  化 率：35%

户型面积：58-89㎡

车位配比：1:0.9

均      价：6万元/㎡

物  业 费：4元/㎡

物业公司：中海物业

开盘日期：2020年6月

中海学仕里位于广钢新城南区，是中海地产在广钢新城的第二个楼盘。广钢新城指芳村大道、鹤洞路、花地大道、环城高速包围的“三村一厂”区域。广钢新城总用地面积6.57平方公里，规划居住人口20.7万人，按照”两轴五片“进行区域布局。2018年初开始，广钢新城迎来首批居民。位于广钢新城北区的中海花湾壹号是广钢新城最早收楼的楼盘，而在当时的市政道路方面，荔湾区也正在对广钢新城首批道路进行招投标，市政配套建设远远落后于住宅项目的建设。时至今日，广钢新城的楼盘陆续交楼，但中央公园何时开建，却迟迟未有动静，最新消息则是今年7月挂出招标公告准备申报国家工业遗产。

▲广钢中央公园效果图

中海花湾壹号是中海地产于2014年在广钢新城北区夺得的4宗地块，是广钢新城唯一一个百万体量城市综合体。2019年，中海地产在广钢新城南区再次竞得AF040225-B地块，楼面价为34664元/㎡，也就是现在的中海学仕里。从命名就可以想象到，该楼盘主打的就是学位房，而旁边的华师附荔湾小学就是其宣传学校。

▲区位地图（近景）

▲区位地图（远景）

中海学仕里与保利东郡PRO相距不到200米，交通基本一致，周边的主干道包括芳村大道、鹤洞路等，直接连接荔湾及佛山区域；而到达海珠、天河等城区，主要通过鹤洞大桥、宝岗大道到达。从珠江新城到中海学仕里约13公里，驱车27分钟，属于较理想的交通路程。

在轨道交通方面，距离中海学仕里最近的是在建中的地铁11号线鹤洞东站，该站位于芳村大道南西侧，广钢新城地块内，对面是广船集团。根据前期规划，有轨电车广钢线将在此设站，接驳11号线。对于广钢的配套设施，只能说未来很美好，现实很骨感。广钢对于教育方面的规划看起来也是很大手笔，未来将建设32所学校，其中幼儿园15所、小学9所、初中5所、高中3所，初步概算学位规模为高中5100个，初中7500个，小学13000个，幼儿园3500个。

▲华南师范大学附属荔湾小学

卖点是学位房的中海学仕里与华南师范大学附属荔湾小学相隔一路，随着广钢新城各个新楼盘的陆续交楼，学位已经日趋紧张，未来中海学仕里交楼后只会加剧学位的供求矛盾。但在前几日（11月27日）广钢新城传来好消息，广东实验中学荔湾学校第二小学部（省实第二小学部）入驻广钢新城，省实第二小学部的入驻将缓解广钢新城小学的入读问题。广东实验中学荔湾学校目前有三个校区，分别是初中部（48班）、第一小学部（36班）和第二小学部（48班）。

中海学仕里占地面积1.7万㎡，建筑面积8.4万㎡，只有3栋楼共791户，32-33层高，属于小体量楼盘。从该项目的容积率4.5看，属于高容积率小区，由于左右都有学校，所以实际视野还挺开阔，学校一般就五六层楼，基本不会挡到高层的视野。小区内配建无边际泳池、下沉式影院和儿童游乐装置，虽然小但也总算有吧。此外，在楼盘宣传中海物业能提供特色护学服务，就是由物管人员接送小业主上下学，服务听起来很贴心，但业主们放不放心就自己考虑了，而且也不会是白送的接送服务吧。

▲中海学仕里效果图

中海学仕里除了项目小外，周围的景观也是除了菜地就是村屋，未来即使中央公园建成后也会被前面的保利堂悦和公园大道挡住，与景观无缘。不过南边户型可以远眺荔湾标志性建筑物广州圆大厦，也算是一个弥补。

▲项目后面的景观

对于中海学仕里的户型设计，很多刚需估计也有所耳闻，推出58㎡、70㎡、89㎡二至四房的产品，把小面积做到极致，让你体验到小鸟笼也有个人空间。这三个户型中，都采用了N+1的设计，即58㎡1+1户型为两房一卫，70㎡2+1户型为三房一卫，89㎡3+1户型为四房两卫。把这个百变空间放在了阳台位置，其实就是牺牲了阳台的空间，偷出一间房出来。下面看看较理想的70㎡2+1户型。

楼主的几点总结，有一说一，如果觉得这种方式好，以后就以这种方式来做总结。一是广钢新城的房价普遍上涨到5万元/㎡以上，最新推出的保利堂悦使广钢新城整体的房价正式跨入6万元时代。中海学仕里均价同样为6万元/㎡，但由于小面积总价低，正如其所宣传的400万元得三房那样，让刚需也能住进大城。二是有数据统计广钢新城近4年来上涨了170%，但这只是相对于网上挂牌价的统计，人家愿意挂多少就挂多少，跟实际成交价没有关系，别被忽悠。根据楼主之前写的一篇文章 广钢新城：开发七年 赚尽吆喝 ，广钢新城价格涨幅并未跑赢广州全市。

▲中海学仕里

三是关于中海学仕里的学位，广钢新城南区的楼盘大多数还未交楼，业主还没有大量入住，所以学位的紧张情况还没体现出来，单单说华师附小学今年9月新招的北区两个班，不能作为未来业主一定就能入读的依据。按照中海学仕里2022年交楼的时间，届时南区很多楼盘已经进入交楼高峰期，那时南区学位紧缺问题才会体现出来。四是关于买不买的问题，有学位需求的要参考之前广钢学位事件，6万元的房价往北往东往南看看，有不少可以选择的学位房。如果真有广钢情结，那就买吧，但楼主劝一句，别买车，中海学仕里的车位配比只有1:0.9，未来车位肯定也紧张，广钢的交通也不好，开车出门还不如走路出门。