01前言

11月28日，位于宝安的鸿荣源珈誉府（备案名：珈誉时尚花园）的共有产权房获批预售，该批共有房源1729套，均价2.4w左右，这是深圳首个落地的共有产权房项目。

一石激起千层浪，毕竟同小区商品房的预售价格在4.8W左右，而共有产权房直接打了5折，同时申请的门槛也很低，深户+社保年限就有资格参与认购，更加夸张的是ZF承诺刚兑，也就是说共有产权房购买之后，如果感觉到不满意或者不想再持有，可以向ZF申请回购，回购价格按照购买价格认定，这无疑是对商品房深深的背刺。

无数家庭过去几年，针对购买到的烂尾房、粗制滥造房、货不对板房等等，一次又一次的向开发商申请退房，甚至不惜抛家舍业的走上团建之路，结果遍体鳞伤没有任何结果，只因买的是开发商手里的商品房，而不是ZF兜售的共有产权房。

02什么是保障房

虽然共有产权实行封闭流转，看起来规避了套利的可能性，但是参考深圳首个共有产权项目的相关申购规则，所谓的封闭流转已经名存实亡，门槛太低、限制太少，深圳连配租型的保障房都设置了收入限制，这种配售型的保障房竟然没有任何规定，都不能称之为保障房，更像是夹带私货的福利房。

以前的经适房、安居房，也是配售型的保障房，尚且需要严格的身份核查，还要入库排队等待，动不动排个五六年都是司空见惯的事情。为什么现在所谓人才房、共有产权房同样属于配置型保障房，却不需要这样复杂的流程，几乎到了人人可买的境地？

因为过去的保障房是实打实的财政支出，大都以新建为主，深圳还专门成立安居集团负责保障房的拍地、建设、配售等事项。一方面有真金白银的付出，另一方面货量稀少，但又必须以极低的价格对外配售，那么只能通过严格的筛选、漫长的等待，来凸显保障房的价值。

从2017年开始，深圳把保障房的相当一部分建设任务转嫁给了开发商，无论是土地竞拍还是城市更新，只要开发商介入，就要或多或少承担起保障房的建设工作，而ZF只是最后那个分配蛋糕的人，无需任何投入。得益于那几年房地产还维持着最后的荣光，开发商纷纷入局，最终这些保障房的建安成本全部由商品房的购买者来买单。

等开发商把楼盘建设好，其中的可售型保障房无偿移交之后，就成了无本万利的资源，恰巧此时楼市又历经了前所未有的行业寒冬，如果按照以往严格筛选、加高门槛的配售方式，届时无异于门可罗雀，认购者寥寥无几。为了让手里的资源能够尽快变现，不得不在流程上进行大幅简化，并且对理应做套利限制的规则大幅弱化，一路大开绿灯，就差拿出大喇叭喊出来：“快来买共有产权房，谁买商品房谁是大傻子”！

保障房的本质是社会福利，通过财政补贴的方式对中低收入群体进行住房需求的兜底，核心是民生基础保障。而房产天然具备商品属性和金融属性，保障房也是房产中的一个类型，只不过保障房需要突出的是商品属性，规避其中的金融属性。房产只要是出售就必然涉及金融属性的需求，比如持有、出租、转售、贷款等等，这是房产的资产性质决定的，保障房也概莫能免。因此保障房要放大商品属性，突出居住的功能，就只能以租赁的形式去体现，租房行为才是消费房产商品属性的行为，而买房行为是主动获取房产金融属性的行为。

03如何正确理解保障房

因此无论是过去可以转变为商品房的经适房、安居房、人才房，还是未来封闭管理的配售型保障房，本质上都是对保障房这一概念的错误解读。具体说下为什么配售型保障房不应该成为保障房的一员：

一、保障房是为了兜底最基本的居住需求，目的是实现"大庇天下寒士俱欢颜"，因此聚焦点应为尽量保证城市居民有房子住，而不是帮助人人可以买房住。

二、配售型保障房存在套利可能，无论用何种行政手段去限制，只要有价格利差，就会有政策的寻租空间。除非严禁配售型保障房转售，但此时又因为无法趋利，导致配售型保障房大概率出现无人问津的状况，造成资源浪费。

三、破坏市场公平，滋生内部矛盾。配售型保障房供应多了，不利于房地产市场化发展，房地产市场化进展不顺，也会影响配售型保障房的建设；配售型保障房供应少了，无法满足社会需求，需求得不到有效释放，就会滋生不稳定因素。

四、不利于耐心资本的发展，由ZF主导的保障房，可以说是耐心资本最好的应用场景之一。通过长租模式，增强管理水平，不断提升租金回报率，既解决了城市中低收入人群的住房问题，又可以为地方增添一项稳定且可靠的现金奶牛。而不是通过配售的方式，做一锤子买卖。

五、 “租售同权”才是保障房建设的正确打开方式，也是房地产健康发展的核心使命之一。在城市的公共服务中，无论是租房还是购房都应享受同等的权利，而不应有主次差异，特别是在教育之中。

04总结

我们利用四年时间对房地产的供给侧进行了一次大手术，在此关键节点，必须理清保障房之于房地产市场化之路，以及对行业健康、稳定发展的深远意义。只有深刻的践行“租售同权”，并把保障房和商品房从房地产中进行底层隔离，房地产才会开启一个崭新且充满期待的未来。