2022年望京金茂樾及中建宸园入市的时候，朝阳区奶西板块可谓红极一时。

彼时区域可称「百亿板块」。新供土地各家开发商争抢，甚至竞现房、带公建也要摇号争抢之。

而到了2023年下半年，恰好是金隅望京云尚入市的时候，板块「凉了」

为何？在此我们做了几点简析：

壹

作为改善类项目，主力客群的置换情况严重影响了项目的去化。

彼时金茂望京樾及中建宸园入市的时候，正是望京二手房价值高且稳定的时候。

但金隅望京云尚入市前的蓄客阶段，正好是转折点，之后二手价格一路下滑。2024年4月相比2023年3月，望京二手价下跌近三成。而全市平均下滑约两成。

望京的领跌，使得奶西8万+的价格，「不香了」

第一点，错过了板块价值窗口期

贰

随着朝阳区供应的增多，尤其是东坝板块的保利天汇的供应，使得138㎡、160-170㎡的客群有更多的选择。

从交通上来说，东坝有两条在建地铁，去多个产业区都时间便捷。

而奶西无地铁，在「首堵」之城的早高峰，车行仅去望京较为便利。

另一方面，从朝阳重点规划上来说，奶西所处位置也不如东坝。

如今东坝一改「二十年饼王」形象，逐步将规划在建落位。结合客户「有地铁+近产业+有规划+在落位」的选房公式，朝阳东北方向客户会偏向选择谁，无需多言。

第二点，错过了供应竞争窗口期

叁

项目的户型产品十分有个性。并非说有个性一定不好，但重要的是，「个性」想要展现什么？

我们先看只出现在现房的109㎡户型。100+㎡做两居，显然是想以功能房价换空间尺度。更显然的是，失败了。

不但功能房间少、每间屋子小，连餐客空间也没有展示出舒适度来。功能、舒适，一举两失。

为了表现出事能达到想要的效果，这里对比了同转角厅格局、同业态、同面积段的一个优秀案例——玖玥府108㎡户型。

而次主力138户型，也存在面积规划错配的问题。一个比次卧还大的厨房，真的有必要吗？

「厨师长之家」？

而客户确实也不怎么买账，成交价格和去化比例均相对较差。

主力面积段160-170产品，项目规划了两种户型。边户即宽厅「四叶草」格局；而中间户……「米其林三星行政主厨之家」？

但没想到的是，网签去化方面，巨厨产品略胜一筹。

这里我们分析，不同于138㎡产品的功能缺失，162㎡产品具备完整的三居且双套房功能。在满足功能的基础上，高总价客户自是更看重空间的舒适尺度。

当然，相较于产品设计的问题，金隅望京云尚最主要的问题还是在于入市期间错过了窗口期。

这也对于房企对板块的价值判断提了个醒：

板块是真的好？还是没有其他选择前提下的好？要看清！

下面是「金隅望京云尚」的网签实录，供大家参考：

1、项目开盘近一年，月均网签10套；相比前序项目速度衰减过快。

2、网签均价为8.31万元/㎡，开盘至今较为平稳。但签约金额网签第一个月较好，后续情况均不乐观。

3、已取证供应产品中，160-170㎡为货值主力，其次是138㎡。

4、各项目至今去化比例情况较为均匀。由于高总价产品去化更难，那么结合来看，160-170㎡大户型的去化更好。

5、138㎡和162㎡两个「个性」产品价格较低；148㎡产品价格最高。所以说，「正常」的产品不代表不好，而是代表更契合普遍的需求。

6、首月网签后，流速艰难。

7、价格波动主要因每月网签较少，个别网签位置因素等扰动。

8、以下为具体楼栋网签情况，仅供参考。

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