深圳楼市,又行了!

城市财经 2024-12-11 12:11:34
作者:余飞01 | 深圳楼市,卖疯了

自9月末以一线城市为引领开启的新一轮的救市,一线城市行情强势雄起,其中深圳的行情,从10月份、11月份一直延续到12月份。

新房方面,10月份深圳新建住宅网签套数4153套,是9月份1686套的2.5倍。

11月深圳一手住宅预售网签8076套,环比大涨94.5%,仅次于2021年1月,成为近4年的第二高点;此外乐有家监测显示,还有1500套左右的现售新房网签,因此11月深圳新房住宅总网签量接近10000套。

录得量方面,乐有家数据显示,深圳一手住宅认购量9986套,虽然环比下跌2成,但仍属于在10000套的高位水平波动。

来源:每日楼市早读

二手房方面,10月份深圳二手住宅网签套数6118套,是9月份3191套的1.9倍。

11月份,深圳二手住宅网签7125套,环比上涨16.5%,成为近4年的最高点,甚至超过参考价政策出台前。

此外,11月份的录得量更是冲破了深圳楼市8000套的繁荣线。

进入12月份,深圳的新房成交量有所泄气。

克而瑞深圳区域披露的数据显示,深圳新房成交已经四连跌:

上周共网签成交1486套,周度成交面积约150245㎡,环比持续下降12.5%,已经连续下跌4周。

来源:克而瑞深圳区域

二手房的录得量,上周创下了近200周以来新高。

深圳市房地产中介协会数据显示:

上周,二手房(含自助)录得2390套,环比增长12.6%。二手房单周录得量创下近200周以来的单周新高。

来源:深圳市房地产中介协会02 | 行情还能延续多久

虽然从新房来看,深圳已经连续四周下跌,但从更能反映市场真实变化的二手房看,深圳楼市的热度仍维持在高位。

那么,关键问题来了,这种行情还能延续多久?

事实上,9月份的救市,深圳楼市在10月份上演了雄起行情,但到11月下旬颓势已显现。

看深圳市房地产中介协会的数据,第46周(11月18日至24日)二手房录得量1959套,尽管这个量相比于10月份之前仍是高位,但相比于过去五周,创下了新低,录得量环比下跌了12.5%。

来源:深圳市房地产中介协会

广州更明显,进入11月份就出现了跳水。

11月前十天,新房网签量又跳水至2024套,11月11日至10日新房住宅网签量2467套。这些数据虽然比这一轮救市前还是好很多,但相比于10月中旬和下旬,明显力不从心了。

制图:城市财经;数据:广州市住建局

二手房成交量也略有下降。二手房成交在10月第二周创下新高,突破了3100套,之后立刻跌破了3000套,11月第一周成交只有2678套,上周只有2500套。

在这种背景下,一线城市继续支援楼市,集体取消了豪宅线。同时,广州开启了外围区购房落户,并上调了公积金购房贷款额度。

北上广深集体取消豪宅线,就是给再次出现颓势苗头的楼市再次续力。

但取消豪宅线和降税等操作,只是给能买得起房的人降低了购房成本,却无法调动市场信心,更加无法增加民众的收入,从而将无效需求转化为有效需求。

所以,这一波行情,依旧难以维持。

但是,后面肯定仍会有措施不断出台,毕竟这一次,从官方的态度来看,势必要稳住楼市。12月9日在北京召开的重要会议,也再次强调,稳住楼市。

而且,在对货币政策与财政政策表述方面,释放了要轰油门的强烈信号。

比如“适度宽松货币政策”。20多年只有09-10年用过这个词语。2014年十次降息185个基点时的货币政策表述是“稳健”

“更加积极的财政政策”,20多年内从没用过。

还有“超常规的逆周期调节政策”。“稳住股市楼市”,历史上首次把“稳股市”放在了这样重要的位置,资本市场地位凸显,楼市也再次被正名。

如此种种表述:

意味着,明年的货币政策和财政政策将迎来轰油门时代。

意味着,明年不仅会有较大力度的降准、降息,央行还会显著“扩表”(购买国债、增加买断式逆回购的投放,甚至推出新的支持股市稳定的政策工具)。

意味着,财政政策方面,力度将是空前的。明年的国债、地方债的增量,以及赤字率都有望创下历史纪录。

意味着,官方应对当下的房地产困局、地方财政困局和消费困局三大烦恼方案,依旧是原来的配方。当然,这也是应对特朗普二次上台的方案之一。

但针对效果,市场又有分歧:

乐观派认为,中国转向宽松的货币政策是“比较务实的转变”,虽然调整空间有多大尚不清楚,但论调是积极的。

消极派认为,与14年前实施宽松货币政策时相比,当下时空已发生很大变化,国际环境也有所不同,再走回当时的路不见得能达到同样效果。14年前几万亿就可以撬动(经济),大量基础设施建设足够消化掉放出来的水,但现在很难再找到这么大的蓄水池。

本号赞同后者的观点。昨天资本市场的高开低走,似乎也在释放这一情绪。

现在靠超发货币,能够带动楼市火热吗?显然很难。

过去能够做到,是基于两点:

第一,过去我们的财政支出一直都是以中央投资、地方债为主,投向大基建,拉动就业复苏,拉动经济回暖。

这时候的背景是高速城市化带来的大量需求,包括大量农民进城后的购房需求、交通需求、医疗需求、教育需求等等。

第二,过去大量农村人口进入城市,大量小城市人口流入大城市,带来了巨大的购房需求,并因此引发了供需矛盾。

在需求作用之下,房产的金融属性不断显现,因此在真实需求和炒作需求双重叠加下,大量货币进入了房地产这个池子中。

现在难以做到是因为:

第一,随着固定投资边际效益递减,这种模式对于拉动就业、经济复苏已经显得有点力不从心。

第二,而房地产已经严重过剩,哪怕个别中心城市供需矛盾仍在,但全国整体供过于求的局面官方已经多次承认。

这意味着大多数城市的房价还得调整,而没有增值空间的城市的房产,就是纯粹的消费品,行情热不起来。也就意味着房地产再也容纳不了超发的货币。

其实,要解决当下的房地产困局、地方债务困局以及消费困局,最好的方法,就是直接发钱,也就是改变财政支出结构。

既然财政投向大基建的边际效应越来越弱,就应该适时调整,减少无效投资,浪费资源。

向民众发钱是缓解民众收入不足,缓解民众债务压力的最好、最快速、最直接的办法,最终增强民众的消费能力,提升企业的利润,形成一个正向循环。

从国外经验来看,美国每一轮危机应对,基本都是向民众发钱。

2013年至2024年,美国这轮大长牛,根本上是企业和居民资产负债表持续增强推动的。在2008年金融危机和2020年全球公共卫生事件期间,美国政府和美联储大幅度加杠杆、大规模支出,企业和居民部门则大幅度降杠杆。公共部门的支出等于私人部门的收入,扩张性宏观政策拯救和改善了私人部门的资产负债表。例如,美国政府在2020年-2021年给家庭部门发放了2.1万亿美元现金,这笔庞大的资金直接提高了居民的收入,进而快速地转化为消费。

改变财政支出结构,专家学者们多有呼吁,但始终得不到回音。

03 | 对各类城市未来的房产的判断

本号对于后市一线与强二线城市的判断是:

第一,后续我们的经济、就业形势在如今的各种货币、财政增量政策加持下,如果筑底回稳,市场信心可能起来,否则还是躲不过药效顶多维持三个月的惯例。

第二,等这一轮调整结束之后,一线城市核心地段的优质住宅,依旧具备保值增值作用,但凭借炒房赚快钱的时代,不存在了。

第三,全国分化、区域分化、城市分化。

未来的房地产市场,会是一个极度碎片化的市场。不仅全国范围内分化严重,区域分化、城市内部分化同样严重。

毕竟,中国人口红利已经终结,而大多数城市海量的库存现状也摆在这里。

这便意味着,这一波调整之后,我们的房价会类似于日本。

几个核心城市群中的核心城市(一线与部分强二线城市),价格在通胀和需求作用下,继续上涨。其他大多数城市,会在人口流失之下,横盘若干年。少部分人口流失严重,产业羸弱的城市,房价白菜化。

核心城市,核心区与郊区,会有同样的分化。

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