1万+/㎡入驻天河CBD?是笋盘还是陷阱?

夷简婉曲 2024-09-12 14:18:43

最近,有小伙伴说自己挖到了大笋,并且毫不藏私地向察叔分享。

——才1万/㎡的天河公寓,只需投入不到30w,即可得高达12%的年回报率。

小伙伴当即要拉上察叔一起,组团一人买一套,以后月月收租收到手软。

等等!捂紧荷包,先别急着上车!

“大笋”何在

来先看看“大笋”的具体位置。

位于天河智谷(广氮)板块,楼下几百米就是黄村地铁站,4号线两个站就能到智慧城,一个站到车陂,开车10来分钟就到金融城或琶洲地段。

而且这公寓不是“头要挨着天花板”的复式,是平层,3米层高,户户有阳台,还可天然气明火。

户型分29-46-52平方,一房只需27.8万,两房52.8万,均价就是1万/平。

几十万就能买天河中心地铁盘,真是想都不敢想。

12%的年回报率又是怎么算的呢?

小伙伴说中介以天河智慧城的万科云城米酷作为参考,35㎡的公寓,可以收租3000元+。

(图源贝壳)

29平算少点,收租2800元也是轻轻松松。

一年租金2800×12=33600元,再按照27.8万的入手价,可不就是年回报率12%!(年投资回报率=年利润或年均利润/投资总额×100%)

察叔当即去了一趟天河智谷(广氮板块),发现符合条件的公寓的确有一个,那就是嘉禧天和。

(图源项目)

离地铁300米,户户有阳台,有厨房,精装交付。

但销售现场表示,中介的报价低了,目前最便宜的31平价格也要去到四十七八万,均价1.5万/平。

贵了一点,但好像也挺香!

销售还说,同片区的公寓有好几个,嘉禧天和是最靠近地铁的,而且价格也便宜。

像侨鑫ing未来印,没那么靠近地铁,价格还高。

好家伙,察叔赶紧又跑了趟侨鑫ing未来印,被销售告知2.5万/平,已经卖掉了1200套,即将清盘。

(图源项目)

看来有做过汇悦台、汇景台的侨鑫背书,听起来就有高级感,加上价格“划算”,只相当于豪宅的几个平方,真不愁卖。

而且年收益率同样达12%,如果自己不想经营,还可以托管给酒店,保底月租金4000元+,年收益率7.3%。

(图源项目)

踩盘踩到底,察叔又来到了不远处的中洲盛年,销售也同样掏出了酒店托管方案。

28 ㎡ 的LOFT公寓,保底收益3000元,55㎡保底3700元,再加上分红,年收益4-6万,相当可观。

(图源项目)

公寓投资神话,真的能复刻吗?

看完上面的宣传,你也心动了?

还是那句话:捂紧荷包,先别急着上车。

实际上,公寓分为有产权和没产权。

有产权的公寓,房子就是你的,没产权的就只相当于花了几十万,长租一个房子几十年。

不巧,上面的几个公寓,全都是没产权的项目,只卖使用权40年,购房者和开发商签订的不是购房合同,只是租赁合同。

而且民法典规定:租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。

所以买无产权公寓,往往有着意想不到的隐藏风险。

这不,最近就又有无产权公寓项目暴雷了。

老黄埔文冲的临港ATM公寓,约1万/㎡,卖30年使用权。

业主托管给了酒店,3:7的比例分红,保底年收益率7%,每三年租金还会上浮,这方案,是不是很熟悉?

结果返租还不到一年,酒店就开始以各种理由拖欠租金,和要求降租。

并且明确说明即使降租,也不能保证按时交付。

更荒谬的是,当有业主表示想要把房子收回来自己出租时,却发现房子的户型变了。

当初承诺的AB户型,部分只有A,没有B,因为承包给了酒店,有一层房间更是连隔墙都没做,整层全部打通,做成了酒店公区。

(图源大众点评)

这意味着,即使业主收回房子,也需要重新花大钱做隔墙和户型。

而这笔钱,没人想出。开发商早已卷钱跑路,有业主委托律师调查公司账户,里面根本没钱。

所以真的要谨慎。

但有小伙伴会想“搏一搏,单车变摩托”,参考万科云城米酷,收益率这么高,买一套回来收租,十年八年回本,后面不都是纯赚吗?

察叔只能说,房子出租是有空置率的,而且广氮板块,也和智慧城板块有区别。

首先是人才的区别,智慧城有像网易、小鹏这样的超知名大厂,人才源源不断,而广氮板块目前的8个企业总部,大部分都在建设当中,投入运营时间待定。

(片区企业总部,图源项目)

租客来源,更多的得依靠两站外的智慧城,以及珠金琶板块。

如果你是智慧城或珠金琶的打工人,你会选择就近的住宅小区,城中村,还是会选择几个地铁站外的3000元公寓呢?

答案很明显。

想要复刻公寓神话,还有另一个必备条件是竞品少。

万科云城米酷之所以成功,就是周围的出租公寓少,住宅也少。

而整个天河CBD广氮板块,除了同类的几个使用权公寓,还有六七个住宅在出租。

离黄村地铁站最近的中海康城花园,110平三房整租5000元/月,单间次卧1400元,同样可以享受厨房,阳台。

(图源贝壳)

想住新一点的住宅,也有,去年底二期收楼的天河壹品,就在侨鑫ing未来印一路之隔,90㎡三房租金6000元,合租平摊也就2000元/月。

(图源贝壳)

所以,广氮公寓想要复刻神话,显然是很有难度的,12%的收益率,或许全靠想象。

酒店公寓的模式,还能做吗?

如果买产权公寓,不自己出租,承包给酒店经营不就好了?保底月租金大几千,还有超高盈利分红,妥妥的现金流资产。

很多朋友近期都在买理财和买公寓之间来回犹豫,咨询察叔。

首先,产权公寓的出租运营,涉及到心理预期问题。

像刚刚提到的暴雷项目,承包经营的就是一家中高端品牌连锁酒店,这听起来够有保障了,但还是避免不了拖欠租金的问题。

所以托管给酒店经营,要有一定心里预期,想着最差的结果,就是把公寓要回来,自己居住,这个是底线。

其次,是酒店的资质筛选问题。

察叔就认识一位投资大神,今年花79万投资了越秀天荟江湾项目。这个项目火爆程度很高,是今年公寓销量的TOP3。

(广州足球公园因滞后性集中网签未列入其中)

投资后同样托管给了酒店,79万保底有5500一个月,合作方案就要明晰得多。

业主负责出房源,酒店负责整体的运营和保洁,通过线上平台(美团、大众点评、途家、携程、木鸟)做日租、短租,三房保底每个月5500元+分成。

分成的计算方式:比如日租500元,一个月大概出租25天,就是12500元,酒店抽取30%的运营费,剩余8750元就是业主的收益(5500元保底+3250元分成)。

此外,酒店还会给业主开通一个APP,业主能在APP上随时看到每天的房价和入住人员,做到透明化管理。

而越秀天荟江湾所在的地段,也有一线江景的稀缺性,并且是实打实的产权公寓,在市场上有相当竞争力。

(图源:越秀地产广州区域公众号)

同样投资回报在升值的,还有这些公寓:

随着整个中国城镇化日益成熟,人口红利减弱,但一线城市核心片区的虹吸能力却不断加强,人才也会往核心大城市流入,居住需求不会减弱。

如果不考虑住宅背后的学区配置,纯考虑居住,公寓产品灵活性和投入产出比,是远远比住宅更有优势。

在新房产投资周期,优质公寓产品投资回报率不一定逊色于股票等股票投资,买对了,最低4-6%,甚至8%+是跑不掉的。

而且公寓投资是“进可攻退可守”,可以出租,可以自住,两相便宜。

关键,就在于选择的眼光和技巧,这里对于具体怎么投资公寓,大神也给到了很有参考价值的建议:

1看公寓产权,产权在你手上,就靠谱,产权不在你手上,都不靠谱,产权证红本是衡量产权的重要指标,不要相信那些吹嘘十年二十年后可以办证的无产权公寓;

2看地段和稀缺性,在广州来说,还是天河、海珠等核心区域更有竞争力,还需要找与地铁口,交通枢纽更近的板块,分析附近的产业与人才构成,大家最好通过租房软件、实地查探比较,千万别偏听偏信中介销售推销的介绍;

3如果要托管给酒店,最好筛选有过长期公寓租赁运营经验的连锁酒店,查清楚历年运营数据再分析判断,先收楼再签托管合同,合同细节可以找律师咨询。

最后,你会考虑买公寓吗?评论区聊聊吧!

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夷简婉曲

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