一
五岳里，最没存在感的，怕就是衡山了。不信，咱随便问问，有几个人不用找度娘，就能第一时间回答上来衡山在哪？
与衡山同样缺少存在感的，自然便是衡山的所在地——湖南衡阳了。
不过，就是这么个名不见经传的衡阳，最近却迎来了一波泼天关注。一切，皆源于当地三部门的一纸通知。
近日，衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》。明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。
根据通知，套内建筑面积即专有建筑面积，由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。房地产开发企业在签订商品房网签合同时，应与购房人约定按套内建筑面积（专有建筑面积）计算商品房价款，面积纠纷条款应当载明以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理面积纠纷的计价依据。房地产权利人对建筑物专有部分以外的共有部分依法享有的权利及承担的义务，不因商品房销售计价方式变化而受到影响。
同时，房地产开发企业在销售前，应当公示有资质的测绘单位出具的不动产测绘报告和下列分摊情况：被分摊的共用部位的名称、用途、位置、面积；参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、位置、面积、分摊系数；不分摊的共用部位。
也就是说，衡山脚下的这个城市，再过半个月就要全面实行“无公摊”卖房了。房子要按无公摊的套内净面积卖，但是，购房者对楼房公共部分，比如走廊、楼梯、电梯间等，该享有的权利不受影响，当然，该承担的义务也一样要承担。
不得不说，衡山这一纸通知，像极了笑傲江湖里的衡山派掌门莫大先生，“琴中藏剑，剑发琴音”。
二
衡山并不是第一个“吃螃蟹”的，但却是实打实把绑螃蟹的绳子和“螃蟹毛”剔除掉，给购房者一个实在的“足称”螃蟹。
早在三个多月前，衡山的“高邻”湘潭，便发布了《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》的通知。通知提出，在优化住房销售方式方面，购买新建商品住房，各房地产开发企业在审核备案后，可在原规定的基础上按市场行情适度浮动促销。房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。
相比衡阳，湘潭的这个文件是指导性的不是强制性的，开发商“可以”按套内面积卖，自然也可以按带公摊的老模式卖。
和衡阳一样做出硬性规定的，是广东肇庆。今年5月，广东省肇庆市住房和城乡建设局发布通知，宣布从2024年5月1日起，在全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。该通知旨在规范商品房销售行为，减少因房屋面积、计价造成的矛盾纠纷。该通知要求，各房地产开发企业和房地产经纪机构应对每套商品房进行明码标价，并在销售场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，确保标价内容与套内面积单价保持一致。
三
对“公摊”的诟病，由来已久，并因此衍生到对这个概念发明者的不满。这么多年，背锅最多的就是李嘉诚。但实际上，李嘉诚大卖房地产的时候，公摊这个概念已经存在了多年了，最起码，比他更早的，霍英东就在香港搞起了卖房卖公摊。
上世纪90年代后期，大陆的房地产开始蓬勃发展，公摊制度也在这个时候从香港引入。颇具讽刺意味的是，2013年，因为香港人民的抗议反对，香港的公摊制度被彻底取消。作为“继承者”，大陆却继续将该制度发扬光大。看来，韭菜多了就是好割。
公摊制的最大坏处，就是我们明明买了一个100平米的“大房子”，到手的，却是只有七八十平米的逼仄空间。我曾看过一套120多平米的三室两厅，一圈转下来，怎么都没办法把它和100多平米的面积关联起来。
更悲催的是，我们都不知道，百分之二十多甚至更高的公摊率，到底是怎么算出来的，摊到自己头上的那几十平方米，都是哪些旮旯拐角。
再有，买了房子，只要是按面积缴费的各种费用，物业费、卫生费、暖气费等等，我们都还得给房门外面的“公摊”交。
苦“公摊”已久，对应着盼“套内”已久。
早在2019年2月的时候，住房和城乡建设部官方网站发布了《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，明确提出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。即便当时还是征求意见阶段，西安已经普大喜奔，很多专家解读说，新政极有可能在西安两年内落地。
倏忽之间，五年已过。西安人，就看见了外地的三三两两行动者。至于在我们这座城市，还看不到影儿。
四
倏忽之间，五年已过。
这五年，发生了太多的事情。对应到房地产，早已经从万人摇号一房难求变成了万房降价一房难卖了。
也就是在这段时间，取消公摊，按套内面积卖房的举措，在一些城市开始陆陆续续实质性进入中国大陆的房地产舞台。
像湖南衡阳、广东肇庆那样做出硬性规定的城市目前还不多，但更多的城市，已经用各种办法在“弱化”公摊了。
2024年年初，佛山发布的13条楼市新政措施中提到，新出让的住宅用地，住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%；取消对单个阳台的进深和面积限制。
差不多同时，惠州自然资源局印发的《市区2024-2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》中提到“建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积，不纳入公摊面积”。
2024年5月，深圳市规划和自然资源局宣布，2024版《深圳市建筑设计规则》即将发布，该规则的修订内容主要聚焦于减少住宅公摊面积，提高得房率，并实行住宅和宿舍建筑高度限制等措施。
上面这几个案例，都在广东。众所周知，广东是改革开放的前沿阵地，中国的很多新政，都是率先从广东开始实施并逐渐推广全国的。未来，中国的房地产市场，很可能是强制取消公摊和尽可能缩小公摊面积两条腿走路。
五
西安会选哪条腿，什么时候选？我们不得而知。
但我们不难知道，就眼下房地产市场这幅模样（德行），不变，不大变，只会越来越差。
一些人担心如果执行了取消公摊按套内面积卖房，房价会不会涨。
如果还是当年房地产卖方市场的时候，这个是必然的。但现在，不是卖方市场了，想借此涨价，那不是把韭菜当傻瓜，而是自己是傻瓜，傻到连韭菜在当下行情下的买房意愿都不清楚。
当然，也别指望会有明显的降价，必定没有那个开发商愿意做赔本买卖。这么说吧，一套房子，不管是按套内面积还是加公摊面积，总价不会差多少。房子到手后，要交的物业费卫生费暖气费，大概率也少不了。
对买房的人来说，最大的变化也是最大的好处，“花多少钱买多大的房子”，一下子变得明明白白清晰无比，所购即所得，让买房起码不再是一笔糊涂账。
如果再多想一点，如果能想明白，为什么开发商死挺多年的公摊制，却在近两年开始明显松动了呢？也许，再观望观望，再琢磨琢磨，买房得到的好处，比直接的“花多少钱买多大的房子”更多呢！
