房价还能涨吗？

这个困扰了所有人的问题，已经不能单纯靠几个政策打鸡血就能给出答案了。

有人说为什么没有大招救市，有人说为什么救市招数要挤牙膏。

实际上这个问题问得就不对，政策不是没有出，而是还没有出效果。

之所以没有出效果，也不是你们理解的，所谓楼市救不起来了。

而是楼市的困局不是靠单一的政策就能解决的。

现在楼市的困局就一个：库存量过大。

如果房子一直过多，房价怎么可能涨起来呢？

这才是所有问题的根源。

所以我之前说过，真正决定楼市拐点的信号已经出来，只是很多人看不明白。

那就是430会议上提出的去库存。

只要彻底改变楼市的供需关系，才能给这轮楼市破局。

而现在我们做的，就是疏通楼市的2条水管。

第一条水管：需求。

多数人的体感认知是，这两年救市政策很多，但没有用。

2022年启动救市以来，有超过300多个城市和地区，出台了大大小小的救市政策。

央行也在2022年开始了2次降准，释放银行资金的流动性，还给出金融支持房地产16条。

2023年开始提出认房不认贷，这一年很多城市开始取消限购政策。

但是你们发现了吗，22-23年的1年多时间，基本在围绕需求端去做刺激。

效果是有的，基本上每一轮放松，就会有一小波的成交小高峰，市场的成交量就会攀升。

这说明，只要政策到位，观望的刚需就会入场。

但进入今年以后，绝大多数城市该放开的都放开了，刚需入场后，市场又回归平静了。

所以大家开始呼吁更大的招数，开始期待一线城市也要有动作了。

但很多人可能没有意识到，政策为什么失效了？

就是我说的第一条水管，过去1年多时间，楼市一直在疏通的是需求的水管，就是一直增加购买的数量，但却忽略了一个非常关键的点：

房子的库存量。

说白了，过去很多年时间，房地产行业都在疯狂的造房子，以至于市场出现大量的房子过剩，很多小县城的新区都是鬼城和空城，晚上根本就没有人住。

也就是说，楼市已经进入了供过于求的阶段。

任何时候，只要商品数量大于需求数量，价格肯定下跌。

所以要扭转楼市的局面，根本原因在于库存量。

而430政治局会议中就提出了关键词：去库存。

也就是楼市的第二条水管：收储。

去库存的根本就是打破供需平衡，单纯的增加需求还不够，还要减少库存。

如何减少库存，在这几个月的招数中很清晰了。

第一：不供地。

自然资源局宣布了库存量超过36个月的城市不允许供地，目的就是为了减少新房竞争。

第二：国家队下场收房

517新政后，宣布设立3000亿元用于支持地方国企收购存量新房。

后续在7月底的会议中重提要消化存量和优化增量相结合，加快构建房地产发展新模式

在8月已经有超过60城出台了收储的细节，连带着深圳、广州也有收储的方案，加快把市场上的新房库存给消耗掉。

这里我插一句话，第一阶段收储的目标是50万套，现阶段收储数量12万套，市场上的新房库存正被加速的出清中，这是一个很关键的信号。

一旦收储的速度加快，市场上的供需失衡，再配合放开限购的政策，那就会有一批城市率先迎来楼市回暖的信号。

所以现在你们要先了解几件事。

第一你所在的城市在不在收储的城市范围内，毕竟不是所有城市都有收储的条件的。

如果你城市不在收储计划，至少可以说明价值不大，哪怕这轮收储已经扩大到县城了，你要清楚，有些地方收储是为了经济效益，有些地方收储是为了政Z任务。

你的城市不在计划内，基本是被这一轮楼市大洗牌中洗出局了。

说回正事，除了国家队下场收房之外，还有另外的路径。

第三，棚改2.0，房票安置。

说起棚改大家应该不陌生，最近的一次就是2015年，全国开始执行货币化棚改。

拆掉你房子给你钱，但是所有人拿到钱的第一件事就是买房子，因为当时有普涨的信念感在支持。

所以大家几乎没有任何犹豫，拿到钱就买房。

但这一次，我们启动了棚改2.0，就不再是给钱，而是给房票安置。

原因很简单，当下大家不再相信楼市了，如果给你钱，转头你就会把钱存起来，那么拆迁就没有任何意义，所以最好的方式就是给房票。

今年初广州就发出了第一张房票，而房票这种安置方式，其实最早也是在2015年，那时候安徽安庆就成为了全国第一个房票安置的城市。

而房票安置有非常强的优势。

一方面，给了房票你必须买房，因为房票不是现金，可以理解为是房屋抵扣券。

拿了抵扣券，必须要去买房，而且房票的金额肯定不可能完全覆盖整套房的全款，这意味着很多人拿到房票是要去贷款或者把存款拿出来的，这就可以实现居民存款减少了。

此外，房票安置的方式，就是推动拆迁卖地的方式，只是这一次不是现金，而是房票。

但结果是一样的，用拆的方式，减少市场供应，增加市场需求。

有了三招还不够，还有第四招：以旧换新。

现在已经有超过70多个城市推出了以旧换新的细节，开发商和中介帮助业主去卖掉旧房子，帮助业主去购买新房子。

很多人说这一招效果不好，因为旧房子很难卖，别忘了，旧房子难卖，还有收房子这一招。

之后收储可以慢慢从新房跨越到二手房，而且二手房的地段相对较好，把房子收回来，可以有更好的用途。

所以大家看清楚现在的局面了吗？

房地产的2条水管已经开启，一条是增加需求，一条是减少供应。

如果房票安置的数量够多，以旧换新的数量够多，而市场上的新房又被加速收储，而土拍进度又被人为暂停，那你想想市场供需是不是被打破了。

一旦供需矛盾发生转变，市场上的天平就会被彻底打破。

很多人在等大招，实际上这只是短期的信心引导，不是能让房价涨起来的动作。

只有市场上没有多少房子了，而买房子的人变多了，等大家想买房却发现没什么房子可买的时候，房价才会涨起来。

而且，现在大家都在等美联储降息，目的就是等到时候我们会有更猛的降息招数，等资金回流，大家通缩的体感就会好受一点，经济活力也会更好一点，到时候大家能赚到钱了，自然会有改善生活的愿望。

这就是房地产市场未来健康发展的常态。

我始终和大家分享，房子不是一个短期炒作的商品，不是今年买明年就涨，也不是今年涨明年也接着涨的产品，房子是一个长持的资产。

各位，要做时间的朋友，而不是时间的炮友。

那些能一夜暴富的方法都写进刑法里了，那些想着短炒获利的，这两年也亏得精光了。

比如最近暴雷的金融茶，比如大A、虚拟货币、P2P，这些可不是说今年跌明年涨，而是分分钟给你财富清零了。

所以不要妄想轻松赚钱，一夜暴富，没有这样的机会了。

而买房，只要你选的城市和板块没有问题，只要耐心持有8-10年，基本都会给你一个正向的反馈。

何况房子的背后，不是简单的投资品，还捆绑了很多东西，是土地、是资源、是地方财政、是银行，大家都在一条绳上。

所以我说，坚定不移和庄家站在一起，至少庄家上牌桌打牌，他不想输，你也就不会跟着输。

话就说到这里了，有些话题相对敏感，我就不展开说。

现在国家队已经下场在盘活市场的供需，减少供应，增加需求，只要收储的速度越来越快，市场的供需关系才会发生转变。

但这一轮和2015年又有非常大的不同，你会发现这一次我们所处的外部条件变了。

比如人口开始进入负增长了，比如城镇化率放缓了，所以救市的结果也肯定会发生变化。

那就是城市加快进入分化的阶段，这次收储，也不是全国范围内的收储。

虽然收储范围扩大到县城，但明眼人都知道，只是为了给地方财政输血而已。

真正能起来效果的，是那些还有人口流入，有大量租房和住房需求的城市。

所以你务必搞清楚你现在所在的城市，有没有收储计划，你的房子有没有收储的机会和可能，收储可能会对你的城市造成什么影响。

如果你城市没有收储，你要不要考虑去做房子的置换，趁着现在全国房价下跌，限购宽松，利率低的情况下，把你家庭的财富置换到有价值的城市中。