房产分化着实严重，有钱人住鼓楼区的千万豪宅，没钱人花个十几万，也能安家在鼓楼区，新旧小区之间的差异，越来越明显，特别是在成交价格中体现。

福州鼓楼区的屏西天悦均价4万+，保利天赞均价4万+，建发紫宸8万+，这么高的价格之下，还有不错的去化，可见人们对新住宅的追求已经超越了价格之上，为了提升居住品质，价格高也无法阻止人们购买。

然而，老旧小区就显得憔悴无力，一次次卑微的降价，也很难找到买家。

在鼓楼区铜盘路上，这里的老旧小区的价格，已经降到接近万元的状态。在铜盘路上有不少的部队扎在此处，周边很少有写字楼，商务办公等大型的城市综合体，在老福州的眼里，五凤铜盘也就是乡下。

10年前，软件园的企业多，人口流动量比较大，现在软件园在甘洪路开了一个大门，加以软件园多数公司搬离出去之后，现在显得有些寂寥。整个铜盘片区，已经完全是一个陈旧的老居住区，不少业主开始置换，看着新楼盘高高的价格高，自己的房子却只能卖一万出头价位，心里也很不是滋味，但又必须无奈的接受。

前不久，刚刚成交一套五凤小区，其价格已经回到2015年左右，现在已经被中介誉为，福州鼓楼区最具性价比的老破旧，你们来判断一下。

成交小区：五凤小区；

成交时间：2024年12月；

成交数据：产权75.57平米，3房2厅，中楼层，南北朝向，简单装修，91万，成交单价12042元/平米。

1、这套房子挂牌158天，带看客户超30多组，期间价格调整4次，首次挂牌135万，最后挂牌106万，卖家谈15万后，以91万的价格成交。5个月的卖房周期，业主表现出来的诚意度非常之高，价格不断进行调整，特别是单价上，已经超过鼓楼区95%以上的小区。

2、五凤小区之所以能有这么多买家看房，一方面是划片铜盘小，铜盘中学，中学在鼓楼区相对靠后，但小学却十分不错，是最早的部队子弟学校。它与铜盘小学只有一步之遥的距离，小朋友上完二年级，便可以自行上学。

3、五凤小区是1996年的拆迁安置房，框架结构，全部都是楼梯房，总高8层的住宅楼。典型的一个老破旧小区，内部环境一般，楼道昏暗，顶层都会渗漏，挨家挨户都有进行外扩。好在这套房子是一梯两户，南北通透的结构，还做了3房的户型，对于低首付刚需群体，比较适合。

4、谈谈这套房子的价格，12月份卖出两套五凤小区，均是12000元的单价。2022年，某客户竟然以单价21000元买了一套加装电梯的房子，若是让他看见现在的价格，直接哭晕在厕所里。再往回推几年，五凤小区60-70的户型，成交价格基本在18000元左右，价格掉的太猛了。

首先，我要明确一点，五凤小区单价12000元/平米，这个价位，不贵，对于低首付，安家在鼓楼区的群体来说，完全可以放心购买，预判它未来也很难跌破1万以内。

至于为什么能买，我给大家几个参考的因素：

1、铜盘虽然在鼓楼区边角位置，距离东街口，省政府商圈大约10分钟的时间可以到达，没有大型的商业，周边较为宜居。

2、划片铜盘小，铜盘中，在鼓楼算不上优质学区，对比鼓楼以外的学校，它也算中等偏上一些，在教育上，也能得到一定的满足，特别是距离学校十分方便，一步之遥。

3、从价格上做对比，12000元的单价，在鼓楼区几乎找不到几个小区有这样的价格，即便是有，地段，学区都没有五凤小区好（五凤新村老破旧成交13000元）。

4、老旧小区的价格低是自然，当下能够愿意以这么低单价卖房的业主不多，用我们的话来说，也是卖一套少一套，等到下一套不知要多久。

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