2025年1月，中国人民银行公布的金融数据显示，居民中长期贷款新增4935亿元，较2024年同期的6272亿元大幅下降21.3%。这一跌幅不仅远超市场预期，更揭示出房地产市场持续低迷的深层矛盾——尽管2024年四季度以来多项刺激政策密集出台，但政策效果已显著弱化，居民购房需求仍处于收缩状态。

一、数据解析：政策“强心针”难掩需求疲软

居民中长期贷款通常被视为个人住房按揭贷款的“晴雨表”。按揭贷款发放与房屋成交存在2至3周的时间差，因此2025年1月的贷款数据主要反映2024年12月的成交情况，而该时段恰逢年末传统购房窗口期，且避开了2025年春节假期（1月28日除夕）的直接影响。然而，即便在此背景下，贷款规模仍出现断崖式下跌，表明政策刺激的边际效应已趋近于零。

值得注意的是，2024年9月推出的降首付、降利率、放松限购等政策曾在短期内提振市场信心，但截至2025年1月，居民中长期贷款同比降幅扩大至21.3%，甚至高于2024年全年住房贷款余额1.3%的降幅。这一现象表明，政策红利被居民资产负债表衰退的趋势抵消，购房者对未来收入预期和房价走势的悲观情绪难以逆转。

二、结构矛盾：核心城市局部回暖难掩全局低迷

尽管一线城市如深圳、广州的楼市成交同比显著增长（深圳新房成交同比增97.3%），但此类城市的改善型需求仅占市场局部，无法对冲全国范围内购房需求的萎缩。数据显示，2025年1月TOP100房企销售额同比下降16.5%，跌幅较前月扩大13.1个百分点；同时，法拍房成交量同比上升8%，折射出债务压力下居民资产被迫出清的现实。

更深层次的结构矛盾体现在居民储蓄与贷款的背离：1月住户存款新增5.52万亿元，同比增速维持高位，而新增贷款中居民部门占比仅8.6%，创历史新低。这反映出居民部门“防御性储蓄”心态强化，购房意愿持续低迷。

三、政策困境：供给端宽松与需求端收缩的错配

当前政策工具箱更多聚焦于供给端，例如房企“白名单”机制推动企业贷款激增（1月企事业中长期贷款同比多增1500亿元），但需求端改革进展缓慢。数据显示，新增贷款中90%流向企业部门，个人房贷占比不足10%，这种结构性失衡导致资金难以有效转化为终端需求。

与此同时，宏观杠杆率攀升至307.8%的历史高位，远超280%的国际警戒线。高杠杆环境下，居民部门持续去杠杆（2024年居民新增贷款同比下降47%），而地方政府依赖债务扩张支撑社融增长（1月政府债券占社融增量68.3%），进一步加剧经济的内生脆弱性。

四、未来展望：需求侧改革或成破局关键

当前楼市困境的本质是居民购买力与房价预期的双重坍塌。若要打破僵局，政策需从三方面突破：

1. 收入分配改革：通过税收调节、社会保障强化等措施提升居民可支配收入，缓解预防性储蓄压力；

2. 房价预期管理：建立更透明的价格形成机制，避免局部市场波动加剧观望情绪；

3. 债务风险缓释：推动存量房贷利率市场化调整，降低居民偿债负担。

短期内，核心城市的“小阳春”行情或可期待（如深圳、上海新房成交预期环比增长10%），但若缺乏系统性需求侧政策支持，楼市“止跌回稳”仍将面临严峻挑战。

居民中长期贷款的大幅缩水，既是房地产市场周期性调整的结果，更是中国经济转型期结构性矛盾的集中体现。在“刺激需求”与“控制风险”的平衡木上，政策路径的抉择将深刻影响未来数年的经济格局。唯有跳出“以债养债”的循环，真正激活居民消费与投资信心，方能实现房地产市场的实质性复苏。