现在关于能不能买房的话题，是大家争论的焦点，结合2008年和2015的观点来看，每次货币宽松周期中，都是刚需上车的时机的良机。

目前福州首套房最低两成首付，首套房利率低至3.4%，已经是历史新低了，显然货币宽松政策利好于购房者上车。

当今的楼市告别了普涨的时代，现在刚需上车，对于板块，地段和房企的选择都很关键。

随着福州城市发展进程的加快，一批集居住、商业、城市功能的“中心功能区”正在悄然崛起。

福州从曾经的东街口单中心城市逐渐发展成了多中心化的格局，出现了不少高赋能的板块。

从现状来看，东区成了新福州人置业的热土！

但客观说，东区的门槛确实太高了，踩遍东区楼盘之后，发现三房两厅两卫的起步户型约为89平米，上车门槛基本在250万左右。

这几天关注了一个东区的一个洋房，三房两厅两卫的起步户型约为79平米上车门槛的总价在135万左右。

27万的首付能入住东区，关键还是洋房社区，难以置信。

PART 1 户型王者

户型示意图

虽然这些年户型在不断修正，但因为小高层和高层的公摊基本在20%-25%之间，高公摊下大多数79平米的户型只能做到三房一卫。

看了一个东区楼盘一个颠覆认知的户型后，79平米做了三房两卫。

这是洋房社区，因为一梯两户，户户南北通透，低公摊对比同类产品多了一个卫生间。

福州在售的楼盘中，有很多面积段在89左右的三房两卫，还只能做到朝南单向采光，北面甚至没有采光，对比之下高低立判。

该户型向阳面约为8.6米，阳台长度约为5.6米，有更高的居住体验感。

三房两卫的设计，对于早起的上班族来说，不会为了等待卫生间而焦急，显得更为人性化。

户型示意图

现在东区市面上大多数89平米做三房两厅两卫，很多产品还是在中间户，北侧是靠采光井采光，效果一般。

今天看到的这个89平米一梯两户，做四房两厅两卫，还是属于端户，南北通透，这是非常稀缺的户型。

以往东区四房户型一般在112平米，总价门槛超过三百万，而左海望麓项目约89平米就能做到四房，门槛约为180万，相比之下，性价比更为突出。

低公摊，户户是端头，合理布局户型：

该户型约9.5米的大面宽，其中两房朝南，两房朝北，客厅朝南采光，厨房朝北，保持了足够的活动空间。阳台长约为6.3米，有足够阔绰的视野。

对于三代同堂的家庭来说，这是一步到位的选择，低总价同样可以在东区选择高品质的四房两卫产品。

PART 2 楼盘配套

效果图

这个户型之王来自东区的左海望麓。

对于购房群体来说，最关心的就是楼盘周边的配套，主要是指商业配套，休闲配套，产业配套，交通配套以及教育配套。

从左海望麓的地段上，可以看出与这些重要配套咫尺之遥，十分钟车程内能尽享城市繁华。

东二环商圈现在已经是城市的新贵，商业综合体在福州属于顶流，这里聚集了福州高端的消费群体。

南面福州的宜家商业综合体离左海望麓直线距离约为500米。

晋安湖已经是福州市民非常喜欢打开的地标，距离该楼盘直线距离为3KM左右。

晋安湖CBD板块在如火如荼地建设中，与该楼盘的直线距离约为1公里。

2号线地铁上洋站与该楼盘直线距离约为700米，且一站就能换成地铁4号线，能高效畅达全城。

楼盘周边有，晋安湖学校小学部、鼓山苑小学、华伦中学、鼓山中学、福州格致中学等，未来接送子女上学很方便。

从地段上看，这是一个相对比较宜居的地块，可以从周边楼盘分布得出结论。

在左海望麓周边，有较多的别墅社区，如鼓山一号，沁园春，百督庄园，康乐山庄等，别墅的选址注重环境。

左海望麓作为墅级洋房社区选址于此，基本没有不利因素的干扰，而这样的低密度社区能提高不少居住体验感，

客观说，与商圈和地铁距离虽然不算远，但隔着一条三环路，多少有点遗憾，未来的生活便捷度需要周边楼盘共同补齐短板。

望麓项目占地10万方，安置房有972户，商品房区域是248户，公租房大概是300-400户；

同时在左海望麓周边有高端的别墅社区，也有金鼓郡这样的安置房社区，预计周边未来入住群体会超过6000人。

这种高体量的片区，能有效促进商圈的发展，未来会在家楼下形成满足日常所需的商业体，以后的生活将非常便捷。

PART 3 价格倒挂

效果图

讨论一个楼盘，价格以及所处的区位，要和竞品做一番综合对比，脱离价格谈板块和配套就没有意义了。

我们从板块做一下多维度比较：

对比两个二手房小区，直线距离2公里左右的某城雅园和1公里左右的某景城。

图片来源于幸福里

从幸福里看到某城雅园二手房挂牌价约为2.4万每平米，这算是东区次新房了，关键是户型还比较普通，80平米做两房一暗卫（左图），90平米也只能做三房一卫。

同样也可以对比一下周边老旧小区某景城，幸福里挂牌价为1.7万左右，80平米做两房半加一个暗卫（右图）。

按照置业顾问的说法，左海望麓价格会远低于东区的某园雅居，置业顾问说可能会把正常的楼层打到1.8万左右的单价。

左海望麓和这两个项目距离如此之近，且是高品质洋房社区，综合对比后，就知道其优势了。

那么再和东区2号线沿线的某些在售新房对比，如保利某上，均价约2.8万左右，某兰和鸣，均价约2.9万。

左海望麓和他们的直线距离在2公里以内，这样算的话，每平米差价接近1万；

如果对比东区其他洋房社区的话，也会有优势，比如同样是89平米的洋房，周边楼盘预计要卖到2.3万左右的均价；

而望麓项目做完纯洋房社区（容积率1.29），可能每平米要低5千元，同样89平米的四房，可能总价会少40多万。

综合地段和价格，得出一个结论，望麓作为东区的洋房，无论是和东区次新房，老旧小区，还是和周边新房对比，都有自己的优势。

PART 4 楼盘品质

效果图

说一下该项目的品质：

作为左海集团开发的产品，还是非常注重品质和业主未来的居住体验感。

业主入住后，邀亲朋好友来做客时，能不能让业主有面子，大门是很重要的。

左海望麓拥有超过30米的宽门头，这完全能媲美当今相当多的高端改善型楼盘。

因为是洋房，那社区必须很讲究！

市场上很多楼盘是属于伪洋房，高容积率下，个别楼栋改洋房，另外楼栋盖高层，这样的楼间距就显得比较压抑。

沙盘图

六栋洋房之间的楼间距比例约为1∶1，即使在低楼层，也有足够的采光。

外立面决定一个楼盘的颜值，该楼盘采用精简立面，搭配大面宽、双层中空 LOW-E 玻璃幕墙，以大窗墙比营造全明空间，尽显美感。

户型上全部是南北通透，约79平米做三房两卫，约89平米做四房两卫。

在物业上用的是在福州有口皆碑的融侨物业。

在售楼部的沙盘里，可以看出望麓充分利用低容积率的特性，打造出高品质的墅境洋房。

PART 5国企担当

左海望悦实景图

左海望麓没有实景展示区，但可以从左海其他项目了解国企的品质和及设计水平的追求和研发的投入，比如左海望悦：

作为二环内的网红盘，左海望悦和竞品卷价格的同时，还卷品质。

请来山水彼德团队打造的园林景观，开放仅一年三段展示区全部呈现。

是2023年板块内的年度销冠！

看过很多左海集团的项目，从外立面，公区，户型等方面都极为讲究，充分体现了国企在地产项目的产品经营主义和产品极致主义。

同时，左海璞宸，左海星悦颂，左海华玺也均为市中心优势红盘项目。

如今房地产市场竞争白热化，要想突出重围，那最核心的竞争手段就是不惜成本，提高楼盘质量，不负购房者的的期望。

话虽不多，但可以看出，作为国企，左海集团是非常有担当的，充分体现了国企是社会责任感以及企业担当，相信未来左海的楼盘会得当购房者的认可。

编后语

效果图

对于购房群体来说，27万（特价房）的首付就能入住东区三房两卫的洋房社区，既是品质社区，又是价格洼地。

相同价格比地段：

首先，在价格上几乎能和几个边缘板块持平，边缘板块发展还需要比较长的周期，望麓虽然是东区的边缘板块，但该板块发展较为成熟，能更早享受到发展的红利。

相同面积比户型：

同为79平米户型，现在大多数产品为连廊且单卫的户型，望麓做到南北通透且双卫。

同为89平米户型，相对比市面上主流的三房两卫，该楼盘做到了四房两卫，同等面积多一房。

类似产品比品质：

对比东区产品，大多数容积率在2.5左右，以小高层和高层为主，目前左海望麓是已知项目中唯一的低密度纯商洋房。

绿化率44%是什么概念呢？这是属于公园级别的社区，漫步社区，沉浸于绿植之中，一种愉悦由心而生。

所以，综合来看，左海望麓是一个极具性价比的楼盘！

如今楼市利好不断，是一个积极的信号，现场置业说，到时候会推出特价房，总价大约为135万，这应该是刚需留在东区的最优解。

在五一期间，左海望麓的样板房可能开发，预计在七月的时候入市，对于预算有限，想留在东区的刚需族来说，确实是一个不错的选择。