2016年开始，福州的一级市场非常活跃，土拍中地王频现，抢到地王的开发商，就如同抢到现金一般大肆宣传。

2017年的时候，一级市场的激情更是达到新的高潮，当时三环周边的楼面价基本在2万＋。

而在2017年初的时候，中海拿下南通一幅地块，楼面价约为13947元每平米，成为了那个时候的闽侯地王。

其实在那个年代，真的不怪开发商的鲁莽，没经历过那个年代的人根本不能了解。

那是一个完全处于卖方市场的时代，大多数的新盘捂盘惜售，二手房的房东一天一个价，甚至能在谈判中涨价成交。

那个时候，大家对于楼市，有一种渴望，哪怕是需要加杠杆，也会有强烈的上车欲望。

前言

图片来源于中介

今天又被一个奥体南的楼盘刷屏了，中介的朋友圈中看到了8800的房源，难道又是江督府，但看一下细节就知道不一样了。

因为中介说奥体南带装修的央企现房，而那个板块中其他楼盘是毛坯交付的，且在售房源价格达不到8千多。

同时，也接到中介电话，说的会略带夸张一些：

大哥，原先要2万，现在8千多的央企精装现房要不要考虑一下。

央企，精装，奥体南这几个词，其实也侧面告诉大家，这个楼盘是中海凤凰熙岸。

在2017年初，以接近1.4万楼面价拿下该地块后，在2018年9月16日的时候入市，最早推售的是不沿街的2号楼和7号楼。

这个楼盘的高位点为1.9万左右，考虑到楼栋，楼层和户型，中介说成最高卖2万似乎也在情理之中。

现在只剩下一些尾盘，以中低楼层为主，除顶楼外，好的楼层也只出现在5楼，至于8千多应该是更低楼层。

但是，不管怎么说，即使算数楼栋，楼层和户型的差异，这个楼盘与高位的时候对比，也几乎是五折了。

想想当初土拍的时候豪情万丈，如今也只是赔本挣吆喝了。

PART 1

图片来源于网络

在2017年的时候，南通的桥头堡板块也能算是香饽饽吧，记得当时天泽奥莱时代的置业顾问说要买他们好的楼层，户型单价要在2万左右。

当时再往南的通灵路附近，有世茂璀璨滨江和福晟钱隆樽品两个项目，真实售价大约在1.5万左右，而在桥头堡（当时有三盛璞悦湾和奥莱时代）的置业顾问把南面的两个竞品比喻成乡下。

所以说，2017年的时候，中海在南通拿下楼面价约1.4万的地块也不觉得有多贵。

严格说，南通的桥头堡板块会比通灵路附近更符合刚需外溢的气质，但即便是这样，南通到主城区必须经过两座大桥。

在早晚高峰的时候，湾边大桥经常发生堵车现象，这么说吧，除非很早起床，要不然会不会迟到就看运气了。

只不过，在南通板块有众多竞品，后续逐渐入市，或许在那个时候，已经打乱了凤凰熙岸的营销节奏了。

中海凤凰熙岸，就像南通的一只凤凰，只能栖息在乌龙江南岸了！

PART 2

图片为实地拍摄

时间来到2019年，在中海凤凰熙岸东面不到1公里处，迎来了一个强大的竞品——龙湖春江天玺。

要说在城市的边缘板块操盘，龙湖的气质拿捏得死死的！

2019年的时候，去春江天玺售楼部看房的时候，大家看到一个烟雾缭绕的售楼部，园林景观错落有致。

在那种地段看房的群体，早已看惯了千篇一律的传统社区，在春江天玺的售楼部，当然会增加很大的印象分。

而龙湖此前的准备工作也做得很好，尤其是给予中介比较多的“福利”，于是他们就带了很多刚需群体来春江天玺，做好“现杀”的准备。

7月30日开盘的时候，确实出现过人山人海的画面，那种场面，单纯的刚需群体会被当初逼定。

而当时春江天玺开盘均价是15530元每平米，关键是开盘没有优惠，居然还能有很高的去化率，可谓杀人诛心啊！

可以说，直到现在，龙湖春江天玺在南通是最营销最好的楼盘。

这对于中海凤凰熙岸来说，是一个降维打击，并不是说地段和价格问题，而是春江天玺呈现在购房者眼中是一种焕然一新的感觉。

PART 3

图片为实地拍摄

时也命也运也！

2017年拿地是处于福州楼市的巅峰时刻，2018年入市的时候，虽然楼市尚有余温，但南通板块并非楼市的焦点。

到了2019年，该楼盘又受到诸多竞品的冲击，有的是社区环境更为高端，有的是价格更低；

到了2020年之后，受到口罩事件的影响，边缘板块的楼盘更是少有关心之人。

后来，似乎很多中介也逐渐淡忘，只不过那个时候的凤凰熙岸还有一些傲骨！

图片来源于中介

在2020年1月份，中海凤凰熙岸还推出了所谓的新春福利特价房。

这些中低楼层的房源单价还在1.7万左右，只不过在那个特殊的时间点，大家都不愿意出门，谁会特地跑到南通买房呢？

4年多的时间过去了，那边在售的二手房中都有不少产权证满两年的房源了，挂牌价也基本在1万左右。

这个时候，对于开发商来说，就要做好割肉的准备了，因为二手房中很多房源的楼层还是不错的，而自己只剩下一些低楼层房源。

于是乎，今天就看到中介刷屏了凤凰熙岸，他们的报价在八九千左右。

客观说，现在福州割肉在售的楼盘蛮多的，但是像中海凤凰熙岸现在的售价模式叫做：

剔骨割肉。

得亏是央企啊，家底够厚实，要不然早已踏入民营房企的暴雷之路了。

编后语

图片为实地拍摄

1.4万的楼面价，如今带装修卖9千左右的单价，甚是悲壮。

亏了这么多，说点这个楼盘的好吧！

在南通板块，这种带装修交付的楼盘对比那些毛坯交付的楼盘会更容易提高入住率，而当入住率提高时生活会更方便点。

当然，可能竞品会说不是纯商社区，因为有3栋安置房，其实总共18栋楼，这种安商占比勉强可以接受。

中海凤凰熙岸虽然城市界面不算很好，但对比春江天玺来说，至少出门更养眼一点，不会有那么多繁杂的噪音，门口的货车也会少很多。

从配套来说，中海凤凰熙岸斜对面就是奥莱时代，这个配套在南通应该算的顶流了吧。

其实，主要是现在的楼市新政（尤其是最近刚出台）对于闽侯来说算是一种误伤了，主城区的限购都在悄悄发生变化，但凡有条件的，基本都会考虑主城区。

南通，在闽侯都不算是第一选择，在楼市下行周期中，只能服从命运的安排了！