你知道吗，上海楼市也讲年份的
有的年份是市场开发量很大，有的年份是房产投资属性增强，不过这些维度都不是我感兴趣的
有的年份楼市的产品力本身在发生很大的变化，这是今天想和大家聊的
如果让我提名上海楼市的产品力时代
第一个我会选择2004年
那一年很多房企首次进入上海，在上海楼市留下了极具匠心的产品
比如我们去年看过的中鹰黑森林、仁恒河滨花园、上海绿城，都来自于那个梦幻的2004年
有的年份产品力会一般，比如2009年和2016年
至于为什么，大家可以回看这篇经典文章：《这些年份的房子，尽量不要碰》
至于原因什么的后面想和大家说，但是今天要表达的是
最近我感觉，上海楼市的产品力时代，又要回来了
并且整体品质内卷的非常严重
就像2004年前后，上海出了各种各样的“神盘“，如今来看依然无法超越的项目一样
今年，又会是上海楼市的一个产品力大年
01
先来看看市场真实的表现吧
之所以说产品力开始内卷，就是说很明显开发商已经不是看房价做产品
什么意思，以前是越贵的房子产品力越卷
但是今年不同，整个卷的精神已经下沉到所有总价段维度，几乎每个总价段的绩优项目都没给自己留后路
把产品力夯到极致，给市场足够的诚意
先看看针对中产差不多600万总价的项目
当我走到华润置地川沙观宸润府售楼处大门前
又花了大概三个小时逛完整个示范区和样板间之后
个人就断定华润置地大概是2023年上海楼市产品卷王，没跑了
华润置地凭一己之力将郊区新盘产品力抬高到一个新标准
回到上海的华润，将卷材质这件事彻底贯彻执行，让其他房企几乎没有后路可以走
原本在三林的前滩润璟，华润置地海派风格的全奢石洗手间
当时就轰动了上海市场，同行竞相参观
可以说，华润置地在上海的三个海派项目，彻底改变了上海新房市场对商品房用材的标准
昂贵的奢石、玉石，成为华润置地在上海产品的独特标签，虽然也有同行在模仿，但很难超越了
除此之外在刚改产品的产品力推高到极致的另一家开发商就是绿城
绿城离开上海一阵子，回来之后的每个产品都极尽可能的表态
来到上海就开始和所有开发商卷公区
绿城品牌的优势在二手市场体现得淋漓尽致，虽时过境迁，但绿城依然保持对产品力的高底线
最近绿城留香园的实景示范区开放，我终于也可以一睹繁花三章其中一章的真正风采
这次绿城不仅敢在材质上和华润一较高下，公区会所大量使用多种奢石
且交付了一个全维度的样板段，诚意十足
从小区大门、园林、下沉式会所、架空层会所、单元楼入户、地下大堂、精装车库和样板房，全部前置实景展现
背后的诚意其实也是内卷的一种体现
最让我惊艳的是绿城的架空层，不仅所有楼栋有不同主题，而且交付的标准奇高
看过之后，所有人都赞叹这是千万以上级别才有的产品力
（来源：小红书）
不得不说的还有中环金茂府，为了客户能够真实体验科技住宅的居住感受
还特意在大宁金茂府，为准业主开放了试住一天的活动，你说这够不够卷
今年开发商们不仅卷材质卷公区等等，还卷生活方式
放眼整个上海，能够将未来社区的生活方式如此真切地展现在客户面前的，恐怕只有万科了
是的，我要说的是去年上海楼市的单盘销冠：理想之地
理想之地是怎样一个综合体大盘，它呈现的各种生活场景未来会有多丰富，已经不需要我多说了
但是亲自走到现场还是被万科营造出来的小资生活氛围所感染
在理想之地未来这条商业街区上，将会有四个盒子，目前开放给客户参观的便是承载着消费功能的商业盒子：春熙集
万科用自己对理想生活的理解把我这么多年看过的售楼处样板间示范区，彻底重塑了一遍
这里像一个展现未来低碳环保生活的展览馆，用咖啡渣制成的桌子
这里又像一个和自然共生的小植物园
中庭摆满了和上海辰山植物园合作的各类绿色植物
这里还像一个民俗博物馆，从云南运来的手工艺品摆满了各个地方，供人欣赏购买
当然对于居住在理想之地的业主来说，这里就是他们未来的生活空间，有咖啡、有书吧、有轻食、有面包店、有西餐厅、有云南菜...
万科为了将中轴道路打造成为一个慢行街区，据说每26米都会有一个支路、一个节点
让来往的行人穿梭慢慢逛，尽情享受
这就是我看到万科在做综合性社区的态度，就是它对生活方式的理解
万科理解的生活，不仅仅是关在房子里的独处，还有个体和外界的链接，我们和邻里的关系，还有我们对待自然的方式等等...
看到了么，目前在上海，500-700万总价段外环线附近的项目，各家开发商基本都拿出了强的产品
02
那么市区的豪宅们呢
上海内环内千万级别以上的产品，地段、材质、品牌、公区产品力几乎顶天了的情况下
今年我们也发现了所有豪宅的一个特质，极尽资源卷艺术
宸嘉来到普陀的第一件事，在金沙江路和中江路路口，创新性地采用了超级围挡
原本用以遮挡视线的围挡，在宸嘉发展的巧妙构思下，成功转变为引人注目的元素
对外表达品牌的艺术追求，让人对未来项目的呈现也充满了遐想
无独有偶，瑞安的第二个翠湖，翠湖滨江开放了展示区
艺术展示厅也告诉当下客户，什么叫做翠湖的基因，未来将会有多少瑞安的艺术品位和资源赋能项目
可以看到，从物理层面到精神层面，全方位的卷，已经是当下上海新房市场的常规化操作
当然豪宅好好做产品这些都是应该的，不过值得需要强调的是
最近几年上海城市更新下，市中心地块的产品形态也发生了变化，出现了文保建筑和超高层的模式
这些新模式也逼迫开发商研发做新产品，这块我们也写过专题内容各位可以看看：《不能忽视上海风貌别墅的存在》
03
当然，对于这一切的发生，我不想简单的归类为开发商的匠心
这背后其实也是整个行业规则有了一些变化
首先我们看到了，积分越来越低了
2023年上海一手触发积分的项目也正在变少，最近的几个批次，每批次仅有1-2盘触发积分
不仅如此，如徐泾、前滩等当初认购如日中天的高积分板块，认购率和积分也在急速下滑
换句话来说，所谓的购房门槛这件事已经开始消失，现在大家都开始愁客户了
其次，过去一年上海楼市热门板块一二手倒挂率开始收窄
曾经倒挂最夸张的板块之一前滩，新盘世纪前滩天御均价13.2w/平
但周边次新二手，不乏13-14万/平成交的记录了，前滩的倒挂空间，正在逐步消失
前滩如此，其他板块更甚
而失去了倒挂之后，上海新房市场投机的可能性也变小，客户变得越来越理性
不少一手房的去化也面临直接的问题，所以在这样的氛围下，开发商已经不敢再产品层面有任何的松懈
另外更重要的是，是我们可以看到，预售证在开始悄悄上涨
这给到房企在拿到优质地块的同时，也有了更多的空间去打造好产品
我们来看去年上海出让的七十多幅宅地里，其中各个板块的普涨已经屡见不鲜
从网上统计了涨幅前十的板块，做成表格如下
（整理自网络）
涨价最为明显的，是徐汇滨江，从保利滨江天珺的12.3w/平，到中海龙华项目的14.2w/平，让徐汇滨江再次站到上海滨江豪宅市场的C位
接下来的两个板块则实属让人感到意外
宝山南大去年一次性推出三个新房项目，每一个都在刷新这个板块的房地联动价记录
（整理自网络）
从保利的6.3w/平，再到金茂6.7w/平，华润6.9w/平...
而一度就要成为外环外一哥的嘉定南翔，也不甘示弱
从象屿同进虹桥嘉悦府的5.8w/平，到最近绿城留香园打破记录，直接把南翔新房价格带到6.25w/平
不仅如此，上海新房的土地联动价的上涨趋势
在今年上海2024第一批次集中供地清单中得到延续
刚开年上海的第一场土拍，很多板块的新房联动价格也开始慢慢提升
（整理自网络）
在这样的楼市氛围下，一手房的价格提升给到房企空间也给到房企压力
所以也几乎都逼出了所有开发商对产品的足够重视
再加上市场出现了几条“鲶鱼”，那些很多年没有在上海拿地的房企，华润置地、绿城、中海、瑞安的回归
遇到上海市场如此情形，它们当然知道，今时不同往日
现在必须拿出真金白银，真刀真枪才能“取悦”上海的购房者
所以不得不卷啊
04
也正因为如此
上海新房未来几年，还会是这样神仙打架的状态
去年底我们盘算了市区内的供应，一下居然涌现出二十多个风貌别墅的项目，在内环内豪宅今年避免不了一场厮杀
而郊区市场虽然放开了限购，但竞争同样激烈，毕竟在差不多地段的面前
这届购房者的眼光越来越“挑剔”，也越来越懂产品了
他们专业到什么程度，在我这几天踩盘的过程中，看到了拿着量尺上门的客户
听到了客户非常理性地和销售员谈论科技住宅和超低能耗住宅的优劣势
从前楼市里的那些关于产品信息差，正在无限接近于零
客户对产品的感知不再只局限于地段、户型、面积、总价
在供求关系逆转的时代，是最触动客户的产品能突出重围，更是未来项目展现的生活方式和高级品味
而那些没有做好足够准备就进入市场的新盘，就要面临着更严峻的考验
在实地看过很多今年将要入市的新盘后
我认为那些选择在今年持币入场的客户，他们是幸运的
因为大概率能够在这个周期，挑选到一些经得起时间耐看的产品
上海楼市的产品力时代，我也相信在2024这个年份，又一次回来了
