浦东的任何一块土地崛起
都是时代的烙印
如果要说一个区域的发展奇迹，那么这个主角大概就是浦东
关于浦东过去的三十年，我们都见证了这片土壤上璀璨的绽放
见证了陆家嘴从烂泥渡崛起成为世界金融中心
看到了张江从一片农田成为高科技园区，成为上海的硅谷和现代药谷
金桥出口加工区，不仅是上海浦东先进的制造业基地，还是跨国企业在中国最集中的区域之一
这里还有中国最大的保税区外高桥，未来还有和世界接壤的临港……
关于浦东的故事似乎永远也说不完
也因为如此，现在的浦东新区成为全国最特殊的一个新区
2023年GDP1.67万亿，在GDP占比也从三十年前的7%提升至近35%
这些数字在告诉这个世界，这里的能级和产出远没到天花板
浦东的下一站会是哪里，是让生活在这座城市所有人都无比兴奋的远超乎你想象的
但是今年和大家讨论的，是一个更宏大的命题：浦东的未来在哪里
我们该对这里有着什么样的期待
01
浦东的未来在哪里，我们可以窥视下最近一年的一个重要转折点
我们都知道，整个浦东的崛起，背后其实都是一个关键词：产业联动
像陆家嘴、张江、金桥、外高桥等国家级的四大产业开发区，围绕着产业的带动，完成了整个浦东的基础骨架和板块升级
也因为产业的夯实，浦东也顺势完成了人口的导入
几乎每年浦东都保持着高速的人口导入速度，在2023年这里的常住人口突破581万，占上海全市的约23%
换句话说，在上海每五个常住人口里，就有一个生活在浦东
与此同时，和上海整体的老龄化不同，浦东的年龄结构最为年轻，这也使得区域内的活力始终保持的强劲动力
这是浦东耕耘30年打下的骨架，也是无比夯实的基础
但是与此同时浦东也留下了一个疑问：未来如果持续围绕着产业驱动，是否还能再带动浦东30年
我想这个困惑在坊间也多有讨论
对于现在的浦东而言，我们依然能够看到成片开发，依然能够看到下一个产业集群，但是这样在过去30年成功的模式，会不会被同质化，被稀释
这个困惑没维持太久，浦东就给到一个解决方案，也就是最近几年浦东崛起最快的一个板块：前滩
浦东的其他区域崛起，都用了20年的代价，不管是陆家嘴，还是张江
但是前滩从概念落地到如今我们看到的场景，前后只花了10年
是有史以来崛起最快的浦东板块，如今的现状也让无数人为之欣喜
我们有没有想过为什么前滩可以这么崛起，以及前滩为什么可以如此这般兑现大家心中的价值
复盘前滩和其他板块，你会发现在整个浦东发展脉络上，前滩是比较少的走了一条路：
在赋予前滩产业能级的同时，有着另外一个关键词：配套先行
前滩不仅只花了十年的时间就几乎全部建成
我们看到这片土地上除了汇集了产业、公园、教育等国际化资源，另外也在一开始就ALL in商业的发展
目前在前滩板块，聚集9个不同规模和风格的商业综合体，百花齐放
前滩太古里更是成为上海近几年最成功的新建商业项目之一，浦东的新商业地标
而靠着产业+消费的双轮驱动，前滩也已经成为了浦东新消费中心
为什么消费配套在内部的配置可以起到如此强劲的力量，一个很重要的点就在于
当产业驱动完成人口导入的时候，如果没有配套的同步兑现，极有可能放缓板块发展的脚步
并且，另外一个现实是
现在的浦东已经不是新城，区域内已经聚集了大量的常住人口
而对于他们来说，产业只属于一部分人，而商业和消费属于所有人
只有规划更多的配套和消费，才能崛起板块的二次势能
所以前置化布局商业消费打造新产城联动的模式，成为了浦东下一个30年的关键
前滩的快速崛起，就是在说着这样的CAZ模式已经在浦东得到了成功
02
但是时代就是这样，看上去前滩还是一个很新的板块，但前滩的整体架构已经完成
关于浦东的未来，我们需要注意力转移，看看另一个地方
浦东自有自己的想法，关于未来一个更宏大的规划，就在前滩的东侧，悄然的规划着
即将引爆：新杨思（NEW YOUNGS）
新杨思2021年概念提出，由浦发集团进行总体设计规划
从版图位置可以看到，作为金色中环五大核心区唯一整体处于中环内的板块
这样的地段，加上2.7平方公里的面积，先天资源优渥，未来拆迁完毕后，是浦东中环内不可多得的一片成片开发的宝地
目前已具备较为成熟的成片开发条件的留白地，已近乎拆迁完毕
不仅意味着和浦东几大核心区如前滩世博陆家嘴的距离足够近，且距离徐汇滨江也仅有5-6公里的直线距离
换句话来说这块地单纯看区位就得天独厚
但是浦发的对待程度可不止于此
力邀国际顶尖设计事务所：Foster+Partners、KPF、日本设计完成国际方案征集
提出了超前规划理念DOUBLE POD（Park Oriented Development + Pedestrian Oriented Development）
POD，以生态公园为导向的城市开发模式
我们可以大概看下整体的规划理念，和各位看到的任何一个浦东区域都不同
效果图，过程稿
我们看到整个区域内最核心的区位，不是规划了住宅，也不是预留给了产业
项目的创新和前瞻性在于
结合上海公园城市的蓝图和定位，用双POD模式的开发理念整体规划
规划了一个
POD中央绿心（公园+∞）
3.5公顷中央公园PLUS无限可能，搭配约7万方的公园，城市活动发生地，市民休闲目的地
POD商业中心（超融核）
约40万商业倡导开放式街区，步行尺度的城市探索体验。这个体量的未开发商业，在目前浦东中环内独一份，也让新杨思有成为浦东的新消费中心的先决条件
双心驱动+绿脉缝合
这是浦发的态度，也是新杨思崛起的根本
同时我们来看下整体的规划理念
我们看到整个核心区的商业规划，体现了新杨思以人为本的设计理念
从设计方案中可以看到
未来将利用三个城市交通核带来人流，打造充满活力和魅力可漫步式街区商业
通过建设地下公共道路，减少区域内道路上的车辆
形成汇集，商业、文化、娱乐、未来型办公等充满活力，具有体验功能的十字步行街，作为行人的环游动线，同时空中连廊连接整个街区
未来的商业运营，浦发正在与知名的商业运营方积极沟通，为浦东带来更加精致高端的消费体验
但是到这里还没完
板块内规划九年一贯制学校和幼儿园，也同时拥有代表着城市名片约180-220米的办公天际线
因此我们看到，新杨思让浦东的中部实现了更好的飞跃
双心驱动+绿脉缝合，在这里规划一座未来理想城
一座集生态、文化、公园、商业、办公、住宅为一体的生活消费新高地
它代表了未来浦东需要的不仅仅是产业为主导的CBD，轨交来驱动的TOD
而是强调建筑与环境之间的和谐共融
这就是新杨思的不同，从一开始就将生活和消费放在首位
能够沉浸式感受自然、交通、商业、人文交织的MCAZ微型中央活动区
03
之所以说他可以承载浦东的未来
就像10年前前滩一样，如今的新杨思也是得天独厚的独一份存在
目前在上海中环版图内，很难再找到这样
约2.7平方公里，总开发体量约240万平方米的可成片开发土地，是中心城区难得的近期即具备可成片开发条件的区域
作为上海浦东中环内唯一一个以消费为主打的产城联动板块
无论是区位、定位、模式、功能，新杨思都走的是一条差异化路线，这决定了它的特殊性和不可替代性
正因为如此，新杨思在未来的发展格局上，同时具备可成长性
位于浦东三林、北蔡两镇交界处，这里聚集了大量的原住民，约有80万人
人口的高密让这里天然拥有更大的消费群体和潜力，并且可以通过轨交吸引浦东源源不断的消费人群
而且
相较于前滩开发的饱和，新杨思的可成长性更大，未来的空间也更多
除了核心区以外，南北面都预留地块，不管是商业、绿化、立体交通、城市天际线，还是住宅，这里预留了大量土地可扩容
形成一个40W商业+40W住宅+40W产业/公共/教育+10W绿化的复合多元城市核心，远期26号线开通，双轨换乘...
让新杨思本身就是浦东发展的下一个枢纽板块
我们依然看到浦发深耕浦东三十年的布局前瞻性
而就像浦西那样，未来浦东世博-前滩-新杨思的消费黄金三角版图，格局已经明确了
而填补最后一块空白的，又一次来自于浦发对浦东发展的先知先觉
而在新杨思的版图中，对于住宅业态的地块，仅仅只预留了五幅
效果图，过程稿
但是首发地块拿出来的产品，为1.7的超低容积率地块
因为如此，浦发也用尽力气打造了超高规格的产品，让项目实现无连廊、大开间、3.1米层高、飞机户型的豪宅基因...
浦发如今拿出来的这款产品作为首发，足以看到诚意
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关于整个浦东的发展，我一直记住曾经有人和我说的一句话：用空间换时间
确实，板块的崛起之所以可以如此迅猛，可以如此的强势，正是因为整体的空间组合让时间快速
而空间如何的组成，如何的兑现，则成为了考验城市发展唯一的命题
在新杨思的身上，我们看到了浦东对于未来的思考
现在的浦东已经不是30年前的浦东，现在的浦东也不会一直走以前的道路
从这个项目开始，浦东就为自己规划了一个超级计划
在这片土壤上，未来一个可以比肩任何一个城市的超级计划
其他地方有的，这里都会有，只有更好，不会缺失
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