最近棚改拆迁似乎又要卷土重来了，10月17日，住建部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人召开了促进房地产稳定的会议。

会议的主要内容就是未来将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。

据调查，全国仅35个大城市待改造规模就有170万套，其他城市也有改造需求。全国城市需要改造的危旧房还有50万套。

注意这里的100万套主要分为两部分，一部分是城中村拆迁，另外一部分是危旧房改造。

城中村拆迁虽然说是货币化安置，但是实际操作过程中大多还是要配合房票，最近郑州和杭州等城市已经实际操作了一波，效果据说非常不错，不少楼盘都要靠抢才能买到中意的房源。

房票的限制主要有以下几点：

只能在本市的某些楼盘使用，且不得转让、出售或者兑现。这就限制资金不会外流，你只能为当地创造GDP。然后，拆迁户有新房住，开发商清了库存回笼了资金，政府也完成了任务。

另外就是危旧房改造，其中危房基本上修不好就只能拆除了，至于旧房改造一下还能继续使用，也算是完成了城市面貌更新的任务。

100万套出去城中村拆迁，能参与旧房改造的也就50万套，对楼市并不会造成太大影响。同时也说明未来的小区再想拆迁也很难了，因为城中村拆迁只要补偿给够，一般村里户数没多少，开发商都能说得通。但是老旧小区通常都是千户左右，虽然拆迁面积不算大，但是需要沟通的家庭多了很多，难度是成倍的增长。

即便能说服所有业主，不少老旧小区容积率大，开发商的账也算不过来，最后也无法拆迁。

老旧小区亦是如此，那么30层的高层住宅就更不用提了。

对于一套住宅来说，价值最高的时期通常是交房后的15年。此时，小区的设施和环境都不好，绿化、健身器材、外立面、甚至电梯等公共设施都状况良好的工作状态。

此阶段，业主的居住体验和房产价值都出现高峰。然而，随着时间的推移，小区设施逐渐老化，外立面开始脱落，电梯、供水系统等电气设备也出现损坏，这些因素共同影响房产的居住环境和市场价值。

随着房屋的老化，小区内的物业管理问题日益凸显。尤其是在一些较老的高层住宅区，物业费拖欠问题普遍存在，不少业主选择出租房屋而不再关心小区的日常管理。

因无法按时大幅提高物业费，服务质量下降，诸如楼道灯不亮、外立面损坏、电梯停运等问题屡见不鲜，导致业主的生活质量下降。

尤其对于高层住宅的住户来说，电梯的老化与损坏无疑是最大的难题。如果电梯出现故障，且设备无法及时维修，将大大降低高层住宅的生活便利性。

更换电梯通常需要动用维修基金，并且得到了大部分业主的同意，但在现实中，不少小区的业主主动按时缴纳物业费，导致维修资金的积累不足，甚至物业公司也难以协调业主共同出资维修。因此，在这些老旧小区，动用维修基金进行更换设备或维修往往面临极大的困难。

随着我国城市化进程的推进，高层住宅条件急剧增加，尤其是20层以上的超高层建筑。此类住宅虽然在年轻人中为购房者提供了较好的居住，但随着时间的推移，它们将面临以下3大问题更加严峻：

1、机械设备老化与维修困难

电梯、地下室设备等机械设施的老化将成为高层住宅面临的主要问题。根据目前的情况，这些设备在建筑使用20年以上后，维护和更换将变得更加复杂和昂贵。

更换这些设备设备所需的资金很可能已经超过了具体的维修资金，而到了升级阶段，如何为这些设施的更换接线资金也将成为一个棘手的问题。

2. 安全隐患与逃生困难

高层住宅最大的安全隐患就是在紧急情况下的逃生困难之一。以火灾为例，目前消防云梯的有效高度大致为15层，超过这座高度的高层建筑在发生火灾或其他灾难时，住户的逃生困难此外，地震等自然灾害发生时，超高层建筑的安全性也引发了越来越多的担忧。

3. 拆迁成本高昂

随着建筑成本的不断攀升，超高层建筑的拆迁成本也不断不断。随后20层的建筑增加，需要建设更高的楼层来弥补拆迁成本，通常至少要建成40层以上，才能保证拆迁项目的经济因此，未来的高层住宅拆迁可能会面临巨大的成本压力，导致许多旧城区的高层住宅难以进行更新改造。

综上所述，随着高层住宅的逐渐老化，未来将面临更加复杂的管理和维修问题。虽然这些问题可能在短期内不会对市场造成冲击，但从长来看，它们将成为高层住宅市场的否定因素，尤其是对于20层以上的超高层建筑。

随着城市老龄化和购房者对房屋质量要求的提升，市场上对于新房的需求将更加强烈，而旧房市场的竞争可能会逐步分开。

对于购房者而言，尤其是考虑购买高层住宅的人群，应该更关注房屋的房龄、设施老化程度以及物业管理状况。

如果手中有旧旧高层住宅的房产，可能在未来15年内就需要考虑是否置换或进行大规模的维修，承受房屋贬值的困境。