这是房地产行业从未有过的最惨财报季。行业剧变下，还能保持增长的房企，已经是少之又少了。
业绩下滑成为常态，头部房企亏损几十亿、百亿屡见不鲜，还有的房企连去年的中报都还没有发出来。这都昭示着，房地产行业经受的这场洗礼，激烈程度前所未有，且还没有结束。
摆在房企面前的问题很现实：在开发业务天花板出现后，如何在行业的下半场中，活下来，而且活得好？
行业下行中，还有龙湖、华润和万科等行业龙头仍然走在前面。经过近十年的摸索，在开发业务之外，他们都找到了业务增长的第二曲线。
万科感受应该最深。从最初的只专注住宅开发，到决定进入经营服务类业务，现在再看，万科当初转型的先见之明。
3月31日的业绩会上，万科董事会主席郁亮表示，经营服务类业务上，万科起步早，提前8到10年做了相关铺垫，到去年，“学费已经付完了”。接下来，经营性业务对公司利润都会是正向贡献。
但是，与开发业务动辄几十亿的合作不同，郁亮称，经营服务类业务是赚长钱、赚小钱、赚辛苦钱。甚至只有几十万。
背后的涵义不言自明主，房企靠土地、金融红利赚钱的时代已经彻底过去，要想活得好，需要靠“手艺”，靠勤奋。
守住诺言
万科是顺利交卷的房企中，极少数还保持着盈利正向增长的一家。他守住了自己去年许下的“业绩企稳”的诺言。
去年，万科营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归母净利润226.2亿元，同比上升0.4%。其中，经营服务业务全口径收入则首次突破500亿元，达512.6亿元，同比增长23.1%。
值得注意的是，万科毛利率出现企稳迹象。年报显示，万科2022年房地产开发结算毛利率为20.4%，较2021年同期下降2个百分点，但如果用去年前三季度的20.7%对比，毛利率已经明显平滑下来。
负责开发经营本部的万科联席总裁张海认为，之前毛利率有一些压力，但新增投资的毛利水平已稳定在20%左右。这基本达到预期，目前来说也是非常积极的信号。
在房地产开发业务依旧是公司收入和利润主要来源的背景下，稳住开发业务的毛利率，就是守住了基本盘。
去年，万科净利润出现超预期下滑，郁亮也曾反思，这是因为万科在部分城市出现投资追高冒进，以及城市公司能力的参差不齐导致操盘表现的离散度上升，最终导致整体业绩和毛利率受到影响。
郁亮当时对外许下诺言，要采取坚决、有针对性的行动，全力扭转开发业务局面，2022年实现企稳回升。
2022年财报已出，张海认为，经营离散度较高的问题已经得到了显著改善。他表示，去年开发经营业务主要就围绕着“保安全、稳利润、提回报”这9个字进行。
相比2021年，万科在2022年投资更加聚焦高能级城市，在拿地上也更为审慎。2021年，万科新增148个项目，权益地价1401.5亿元，新获取项目平均地价6710元/平米；2022年，万科仅累计获取新项目36个，权益地价总额496.4亿元，新增项目平均地价则接近翻倍，达12297元/平米。
万科的财务数据也继续保持一贯的优秀。截至去年底，万科经营性现金流连续14年为正。三条红线维持“绿档”， 净负债率仅43.7%，处于行业低位，持有货币资金1372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍。
走向下半场
稳住开发业务的万科，对今年前三个月的市场，表现出不惊不喜的态度。
前两个月市场的回暖，让购房者、投资者蠢蠢欲动，认为今年会是个“狂飙”的楼市；结果一个月后，部分热点二线城市和三四线城市的成交数据出现环比下降，又让业内犹豫，莫不是“倒春寒”来了？
郁亮对市场的变化，仍然维持去年至今的态度：市场仍处于温和恢复的阶段。“市场需求上有天花板，下有保底，可以在一定时间里维持在每年12亿平米的水平。”
但是，新房市场的天花板从巅峰时18万亿销售，滑落至13-14万亿的水平，市场空间已经出现较大幅度的压缩。这意味着，如果继续过于依赖住宅开发业务，企业向上增长的空间就被锁死。想要发展，必须在经营服务业务上发力。
曾经的万科，在做不做商业地产等经营业务上其实有过犹豫。创始人王石曾放言，“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。”他倒不是说不做商业地产，而是认为在多元化上要谨慎，不会把商业作为主流产品来做。
确实，在地产依旧处于黄金时代、白银时代的阶段里，商业地产、长租公寓等业务板块对万科而言，仿佛是个累赘。
最基本的，就是因为这些经营服务业务持有很多物业，而万科是按照成本法来计量，每年光是持有业务的折旧摊销，就能吃掉很多利润。
但万科还是坚持做下来了，而这种坚持正在见到成效。相比其他同行，在经营服务业务上，万科早在8-10年前就开始布局，从目前来看，方向对、起步早、布局全、协同多。
起步早，让万科的经营服务业务逐渐成了业内数一数二的存在。郁亮表示，经营服务业务已经交完了学费，去年整体对报表贡献为0，接下来则是经营服务开始要正向贡献的阶段了。
万物云是已经实现盈利的业务之一，去年万物云营收首次突破300亿元，同比增长26.1%，归母净利润则实现了15.1亿元。
物流业务目前保持行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一，2022年实现营收35.6亿元，同比增长17.9%，其中冷链业务实现46.7%的增长。
长租公寓业务方面，万科预计会在2023年实现成本法下的会计报表盈利，去年实现营收32.4亿元，同比增长12.1%，；商业业务去年营收87.2亿元，同比增长14.3%。
在原COO王海武空降印力集团后，印力与万科原有商业整合速度也加快。去年，印力逐步承接地产区域BG商业项目的委托管理，大约有49个商业项目，总体量约200万平米，接下来会以 “印象系”进行统一的命名和运营。
政策上对经营服务业务的支持力度也不断强化，去年以来，包括REITs、不动产私募股权基金等，陆续将长租公寓、物流都纳入发行范畴，接下来商业也将加入。这推动经营性不动产实现“投融建管退”的闭环。
万科执行副总裁兼COO刘肖透露，今年万纬物流也有望将几个资产发行REITs，泊寓也有6万余套纳入保障性租赁住房，正在有序启动发行工作。
随着社会普遍收益率的逐步下降，经营性不动产能创造长期、稳定的回报，风险低、抗波动能力强的特点，让对投资者对其更加青睐。万科在经营服务业务的早期播种，也来到了收获期。
郁亮表示，这会是滚雪球的业务，靠的是复合增长，长久来看，会对万科的收入、利润表会有重大影响。
做经营服务业务有时候也让郁亮有些分裂：“刚谈完一个几十亿的合作，回头谈个几十万的生意。”
这赚的是长钱、小钱、辛苦钱，郁亮称，万科会保持耐心。
