01

房地产发展到现在还有机会吗

其实我不知道

但是很重要的一点，就是任何的房企不能再沉浸在刚需思维里了

其中有一个关键因素就是

如今几乎每个城市发展都有超过15年以上的周期

一二线城市基本在25年以上

几乎每个城市的二手房的规模已经开始接近一手房了

更为夸张的北京上海，二手房的成交套数都是一手房的两倍以上

而这样的城市发展阶段意味着，几乎你开发的每一块地，边上都必定会有二手房

二手房未来不可避免的成为你的竞争对手

而对于二手房而言，他可以提供一个刚需最爱的法宝，叫：性价比

对于市场而言，二手房永远有比一手房更便宜的理由

这倒不是说什么供需关系或者市场环境，因为一二手双方之间的底牌不一样

对于一手房开发而言，再便宜他也有土地成本、建安成本以及开发周期等原因

但是对于二手房而言，只要是房龄在五年以上，那么相比较买入价格，现在多少钱都是赚的

如果他着急卖房或者急需用钱，他就可以比你更无底线的降价

当然你会问，房东不惜售么

是的，房东不惜售

时间进入到2024年之后，房东已经不惜售了

当下整体市场崛起最快的就是二手房东的挂牌量

在面对巨量供应的时候，总有个体不惜售，总有个体更迫切的降价

这也是为什么最近上海房龄15年的房子卖的最快，没有其他原因，就是这是所有商品房领域范畴内，房东赚的最多一拨人

现在房价哪怕对半对他来说也是赚翻了

而对于开发商来说，要去赌市场整体回暖房价集体提升，这个压力太大

一旦市场进入到淡市，那么刚需性产品永远会被二手市场拖死

如果当下一家公司的核心战略是开发刚需，几乎等于在战略上没有后手

要么等着赌明天，要么断臂降价格，这对于单盘来说战术可行，但是如果对于企业来说很明显都是不明智的

这本质上就是死缓的过程

02

那开发商的机会是什么

现在房企做开发可以作为战略发力的就是两个赛道，第一是中产的终极改善

就是给到中产最后一次换房的理由

这套房子换好之后他们也就不换房了

这种产品往往需要具备六边形属性

第一在地段上不能有明显的短板，需要是在一个板块内具备最好的天然优势

而对于社区来说同样如此，单纯的面积大和室内精装也不能满足终极置换的理由

在当下的周期里面让任何人换房都是很难的

同步需要在公区提供足够的情绪价值，唤醒中产对于社区的敏感

而这并非单纯的感情或者煽情，这些房子当完成交易了未来也会变成二手房流入市场

而这样的定位在未来的二手房领域里也提供了稀缺性

只要和周边的其他刚需形成差异性，那么这些房子就有足够的流动性

未来整个二手房市场，流动性就是妥妥的王

只要产品能够在未来的二手房里创造流动性，那么对于现在的开发来说也就有了流动性

当下的中产就是如此的敏锐又果敢

而另一个可以做的就是塔尖豪宅

对于塔尖项目来说，这类赛道的开发最大的优势就是可以获得利润，而且是庞大的利润

但是可惜的是，豪宅的赛道本身就很狭窄

很多做伪豪宅的自然就会被淘汰掉

不过更加遗憾的是，很多企业可能都不知道自己会不会做真豪宅

押注豪宅产品，本身就是押注当下老钱的购买力

不得不承认，房地产过去20年本质上并未系统性提供真豪宅产品，而现在伴随着城市更新以及单点城市更愿意拿出更好的地

真正的“老钱地段”的地块现在也开始进入市场

如果遇到足够品味的开发商，类似上海的“翠湖现象”是可以系统性的复制的

最近我去过全国各地，都发现每个城市都有一两个塔尖项目能够同步获得流量和利润

单个项目拥有自己的定价体系，而且供不应求，过的无比的滋润

但是魔幻的是，确实每个城市同周期内只能承载一两个项目

03

如果做开发，沉迷刚需的代价是很大的，只有终极改善和豪宅可以成为当下企业发展的根本

很多公司现在业务不行了然后纷纷转型代建真的是目光短浅

很多公司不行了不是因为现在行情不好所以公司不行了，而是你只会输出刚需产品所以这家企业不行了

未来哪怕是代建，也只有做豪宅和做改善的品牌才有机会

二手市场会把所有的刚需锚点拖到他的性价比漩涡里爬不出来

但是对于企业的改变来说

核心根本不是简单的来说产品规格的选择，最大的挑战是对组织架构的冲击

过去20年房企的发展不仅成就了规模，其实也僵化了组织架构

不论是对外的产品线还是标准线，对内的供应商比价入库和财务节点第一责任，本质上都是几乎刚需思维下的结果

因为刚需，整个组织架构都是围绕着标准化的模式下塑成的

而转型终极改善以及豪宅，对公司来说就意味着两个调整

第一公司需要放弃对规模的迷恋

确实标准化是最好的冲击规模的武器，但也失去了对产品的敏感，这种调整首先需要在公司层面放弃对于规模的要求

第二就是组织架构的调整

从过去以财务为核心，营销为闭环的头尾模式，变成未来产品为内核其他部门匹配的太阳型模式

这种调整是颠覆的

本质上除了组织架构，还有对于不同部门负责人的能力要求和考核要求都会发生系统性的变化

这也为什么只有小公司才能做好产品

小不是目的，但小其实是种限制

通过小才有可能把组织架构的框框压缩，从而保证相互衔接上不犯错

小而美小而美，不是因为小而美，而是美的东西大概率在小公司更有可能出现

04

那大房企就没有机会了么

大房企还有两个赌的机会

第一如果还是要押注刚需为主战略，未来只有一种可能

就是土地成本大幅降低

让刚需新房的定价起码有能力和二手房掰掰手腕

只要价格相似，那么一手比二手更新的房子更完整的社区，还是能够吸引到客户的购买

但是前提一定是价格还有竞争力

但是这个可能我们都可以想想未来的概率有多少

第二个机会，就是公司内部组织架构打破，把大公司拆分成若干个小品牌

我曾经非常看好绿地旗下有绿地和绿地香港这样的双品牌模式

绿地负责刚需，绿地香港认认真真做改善，不同品牌对应不同的产品段位

但是奈何绿地本身自己太不争气了

以后大公司可能就会像宝洁一样成为一个集团品牌，然后下面有不同档次的高中低档次的分品牌

注意是分公司品牌而不是分产品线品牌

因为分公司品牌意味着组织架构可以重新梳理

首先一点就是让刚需和豪宅分化出不同的供应商吧

让他们独自采购不同规格的供应链条，才有可能打出真正的规模效应

单纯的依赖一个品牌，然后从头吃到尾从上吃到下，这几乎是不可能的事情

这几乎是所有其他行业大品牌的终极版本

只是如果放在房地产领域里我不知道多久能够到来

这需要一次顶层的觉醒，或许可能需要再痛几次才会意识到，也希望有老板能听我一句劝，及时改变

05

人人都说房地产很难，但是这么庞大的赛道一定还会有机会

最害怕的不是没找到机会，而是看到了机会，却还用以前的肉身躯体来面对，这就太可惜了

所有的改变都是反人性的，但这却恰恰是企业发展根本

当下的公司的战略是什么

我一直信奉一句话

楼盘不是战术，楼盘就是战略本身

我一直觉得行业会有一个审判日，有一只手在上帝视角审视行业里的你我