近年来房价涨得像坐了火箭一飞冲天，尤其经历了20多年的房地产黄金期，很多家庭的房产已经成了手里最值钱的家底。
“房子这玩意儿，买的时候辛苦，传的时候更费劲！”老话说得好，房产是家里的顶梁柱，可一旦涉及到转手给孩子，里头的门道就多了去了。
是趁着自己还在世时赶紧把房子过户，还是等百年之后交由孩子继承？
这问题看着简单，细琢磨却像一团乱麻，牵扯到的政策、税费和法律条文让人头大。
俗话说：“细算细省，糊涂就赔。”到底哪种方式更划算？
一、继承这方式听起来最顺理成章：父母百年后，孩子直接拿遗产，但背后隐藏的费用问题可不小。
首先是财产公证费，这可不是随便估估就完事儿的。
按照规定，房屋建筑面积在100㎡以上的公证费要按房价的2.5%交。
举个例子，假如一套房值100万元，光这一项就得掏2.5万元。
再加上80元的登记费，虽然这笔钱不多，但也算是跑手续的必交费用。
虽然继承过程中免去了契税和增值税，但别高兴太早，后续还可能涉及遗产税。
虽然遗产税在我国尚未正式实施，但早在2004年就有了相关草案，未来一旦落地，可能会对房产继承增添更多成本。
而且继承过程中还牵扯到家庭矛盾问题，假如房产涉及多个继承人，分割和产权过户会更加复杂。
你以为是孩子“无缝衔接”地继承房子，结果可能变成一场“家庭博弈”。
二、买卖过户再来说说买卖过户，这种方式看似“冷漠无情”，父母卖给子女，子女再掏钱买，但实际上这样操作反而是目前最省钱的方式之一。
怎么个省法？主要体现在税费结构上。
1.契税
房屋面积在90㎡以下，税率约为1%；90㎡-144㎡之间，税率为1.5%；超过144㎡则是3%。
现在很多普通住宅的面积普遍在90㎡以上，因此契税大多按1.5%计算。
2.个税
普通住宅的个税是房屋总价的1%，非普通住宅则为2%。
3.增值税
如果房产证满两年，则免征增值税；不满两年的，税率为5.6%。
假如父母将一套价值100万元、面积120㎡的普通住宅卖给孩子，契税1.5万元，个税1万元，增值税因满两年免征，总共费用仅2.5万元。
而且这种方式还能规避遗产税潜在的风险，一步到位完成产权转移，后续也不会涉及纠纷。
不过这种方式的前提是房产证必须满两年，否则5.6%的增值税就像一把“隐形镰刀”，割得人心疼。
所以买卖过户适合那些计划提前处理房产的家庭，而不是临时抱佛脚。
三、赠与很多人以为赠与方式最简单：父母白送给孩子一套房，孩子不花一分钱就能拿到房产，但现实并非如此。
赠与房产涉及的主要费用包括财产公证费、契税和评估登记费，其中财产公证费和契税是“大头”。
以一套价值100万元的房产为例，公证费按2.5%计算需要2.5万元，契税按1.5%计算又得1.5万元，加上评估登记费，综合支出接近5万元，比买卖过户还贵。
更麻烦的是，赠与房产未来出售时税费更高。
根据现行政策，赠与所得的房产在出售时不能享受“满五唯一”的税费优惠，需按全额征收个税，税率高达20%。
也就是说，赠与虽然现在看起来是“亲情价”，但往后可能要付出更大的经济代价。
四、政策变数虽然遗产税还未实施，但不少专家预测，随着90后、00后一代逐渐成为房产继承的主力，遗产税很可能在未来几年内出台。
这代年轻人大多是独生子女，父母和上一辈老人手中积累了多套房产。
一旦遗产税落地，按照国外普遍15%-30%的税率计算，继承房产的成本将大幅增加。
比如继承一套价值100万元的房产，可能需要缴纳15万-30万元的遗产税，这对普通家庭来说无疑是一笔沉重负担。
趁着遗产税尚未实施，提前通过买卖过户或其他方式处理房产，成为许多家庭的“未雨绸缪”之策。
结语说到底，这房产过户的事吧，真不是“走个流程”这么简单，继承、买卖、赠与，各种方式看似差不多，实则有天壤之别。
继承虽然免了契税，但公证费高得离谱；买卖过户虽然费点手续，但总体成本最低；赠与看似最有人情味，结果却是最容易被“反噬”的操作。
有人说：“房子再贵也是身外之物。”可回头想想，这身外之物背后，是多少家庭的血汗和积蓄。
趁着政策还没变，趁着父母还能做主，该算的账还是得算清楚，别等到将来政策一变，花了大钱还落下一肚子气。
