二娃说

你已经是个大人了，要学会像孩子一样快乐。

最近，有一位深圳粉丝来问我：二娃，我想买一套房子来投资，你觉得广州还有投资价值吗？目前来看，深圳、东莞这些涨价比较猛的城市，限购都升级了，反而广州有多个区域相继“开门”悄悄放水。在这种情况下，我还能选广州吗，会不会买了之后很难脱手啊？

说实话，这位网友的提问，应该是当下很多投资客都关注的问题，那么，广州楼市到底还值不值得投资？买了后真的会被套牢吗？

回答这个问题前，我想让大家记住一句话：看一个区域，一座城市的楼市行情怎么样，一定要看二手房，因为，只有二手房的成交量和价格，才能真实的反映当地的经济水平和购买力。

所以，要判断广州值不值得投资，我们得先看看今年二手房成交情况。

◆ 广州2020年1-7月二手房成交情况，数据来源：克而瑞

据克而瑞数据显示，2020年1月-7月，广州一手房共计成交了40637套，而二手房一飞冲天，成交了52066套！足足比一手房多出了11429套！

从上图还能发现，广州二手房市场一路高歌，5月开始躁动，6月开始白热化，到了7月，就完全升温了，成交量直线上升，单月就成交了12643套！

这足以证明，广州楼市非常坚挺，购买力也十分强悍，选择这里完全没毛病！毕竟，每年新增40万的人口，可不是闹着玩儿的。

◆ 数据来源：克而瑞

不过，7434平方千米的广州，可不是随便哪里都具有投资价值的，比如从化、花都这些区域，我觉得投资的价值就很弱。

那么，哪些地方投资价值比较强呢？还是一样的道理，我们可以分别通过广州二手房成交套数和成交价格，来进行判断。

据克而瑞数据显示，今年1-7月，广州11区中，二手房成交量前三甲分别是番禺区、天河区和海珠区，它们分别成交了9017套、7467套、6694套。

看图仔细的人，应该还能留意到，番禺区、天河区、海珠区不仅仅是二手房成交量最火的区域，它们更是一二手成交反差最大的区域。

数学学渣的二娃，刚刚算了一下，结果发现，海珠区二手房成交套数是一手房成交套数的11.2倍，天河区二手房成交是一手房成交的4.7倍，而番禺区二手房成交套数，是一手房成交套数的2.7倍。

为什么会出现这种情况？

一方面，在于番禺、海珠、天河区原本一手房就比较稀缺。另一方面，则是因为这三个区域人口基数大，而且住着特别多有钱的本土人，购买力相当强。

所以，从广州二手房成交套数的结果来分析，二娃的建议是：大家投资可以首选番禺区、天河区、海珠区的一手房！因为这几个区域一手房稀缺、二手房成交又是最最活跃的，未来转手，变现，会更加容易。

反之，想买增城、南沙一手房的朋友则需要警惕，因为，这2个区域具有天量的供应量，而二手房成交相对薄弱，未来转手可能是一个大问题。

但我们从成交均价来看，又能看到另外一面。

据克而瑞权威数据，今年1-7月，广州一手房整体均价为36815元/㎡，二手房整体均价为29220元/㎡，每平差价为7594元/㎡。

值得一提的是，在全市11区当中，唯独黄埔出现了一二手均价倒挂的现象。二手房整体均价已经卖到28846元/㎡，而一手房均价只有27449元/㎡，每平差价为-1397元/㎡。

这个现象，究竟说明了什么？

二娃的理解是：老黄埔新盘极其稀缺，几乎无盘可售，目前一手房基本都集中在科学城、知识城和长岭居三大板块，而知识城和长岭居，因为位置偏远，交通不便，所以价格也一直上不来，基本都处于2字头。比如万科幸福誉、保利拾光年、实地常春藤等等。这样一来，一手房的整体均价自然也就低了。

不过，从另一方面来说，这也突显了黄埔区的投资价值。因为，老黄埔一手极其缺货，科学城、知识城、长岭居的价格也不高，购房需求会逐渐外溢过去。

所以，从2020年-2021年来看，黄埔科学城、知识城、长岭居的投资价格是值得期待的。不过，2021之后，可能就要打个折扣了，因为老黄埔会相继出现几个旧改巨无霸项目，例如：富力南驰·富颐华庭、万科城市之光等等。他们的出现，会抢走很多科学城的客户。

◆万科城市之光旧改项目

而中心5区里面呢，二娃觉得，天河是最具投资价值的。

其一，天河区是广州GDP最强的区域，CBD-珠江新城、第二CBD-金融城全在这里，可以说，天河区拥有最强的配置。

其二、天河区的二手房均价和一手房均价相差最小，仅有6364元/㎡，透支水平线更低，性价比更高。

其三、天河区还有很多洼地未被填平，比如天河智慧城板块、奥体板块、天河公园板块、金融城板块等，还有很多较笋的一二手刚需上车盘可选。

其四、根据广州的地图来看，东进乃大势所趋。因为海珠、荔湾等老城区，往西一走就是佛山了，根本发展不了，所以，只能向东，而天河就是第一选择。

◆ 广州城市发展方向

因此，二娃的结论就是：投资东部，首选天河和黄埔，当然，你需要根据自己的经济水平和预算，来选择相应板块。琶洲、金融城、鱼珠、天河智慧城、天河公园、天河北、黄埔临港经济区、科学城、知识城都可以选择。

最后，总结一句话：那些一手房卖得超火，二手房却卖不动的区域请尽可能远离。因为这种地方，投资风险最大！别以为你看到了房价数字蹭蹭上涨，感觉自己财富得到了升华，当你真正转手时，可能卖都卖不掉！

还要记住一点：买房，一定要远离炒房客扎堆的区域或板块，因为，蝗风过后，将是一片狼藉，狂欢过后，将是无尽的孤独。