作者 | 睿和智库研究部

编辑 | 宋金煜、刘玉娇

责编 | 韩玮烨

// 旧观念VS新思路 //

不动产行业的旧与新，正在各个赛道激烈碰撞。

旧有侧重于物理资产持有、依靠传统租赁、依赖于市场自然增长和政策优惠的模式已不再适用，正在转向优化资产结构、拓展多元化服务、创新运营并注重长期可持续发展的新策略，以应对市场需求变化。

这一转变标志着从传统运营模式正向更加灵活、创新和客户导向的新思路的过渡。

睿和智库即将推出《总结与展望（2024-2025）中国不动产资产管理蓝皮书》，本文系蓝皮书第一章。

2024年，对于产业园的持有者和运营者来说，是充满戏剧性和挑战的一年：

一方面是供需失衡加剧，新供应和库存不断累积，但需求却出现疲软。另一方面是政策发生巨变，产业园招商所依赖的税收奖补戛然而止。

这一年，睿和智库在产业园调研中听到最多的声音就是，客户退租了、减少租赁面积了，还有很多客户要求运营商主动降价。但园区普遍降价就等于没降，完全在卷自己。同时，我们看到，即使是一线园区运营商放下身段以价换量，也失去了效力，出租率还在掉。另外产业园上市公司业绩大幅下滑，不敢再新开园区了。

在这个充满变数的时代，大家一股脑求变，如急急忙忙申请公募REITs，聚焦智能制造等火热赛道升级产业，推出更多产业服务，战略转型产业投资角色等等。

每个人都在找未来出路，未来产业，未来生存法则。

格局之变：新园区缩量，产业集中度攀升

1.新开园数量连降两年，大中型园区开园力度减弱

与预判一致，产业园的扩张速度正在逐渐放缓。根据睿和智库统计，2024年前11个月全国新开产业园108个，较2023年同期减少34个，同比减少超两成。

图表1：2023-2024年前11月新开产业园数量（单位：个）

数据来源：睿和智库

上述数据可得出，2024年前11个月月均新开10个产业园，推算出2024年全年新开产业园约118个。拉长周期，对比2021年以来的数据，我们可以更清晰地洞察到三大趋势：

1）新开数量已连降两年，且降幅有扩大趋势；

2）2022年是新开数量最多的一年，2024年不是最差一年，好于2021年；

3）建面超10万方和20万方新开园区数量在减少，但全年占比维持正常水平。

图表2：2021-2024年新开产业园数量（单位：个）

数据来源：睿和智库

图表3：2021-2024年新开大中型产业园数量（单位：个）

备注：2024年为前11个月

数据来源：睿和智库

2.沿海省份延续供给旺盛态势，北京取代上海新开园最多

产业园是产业集群的载体，东部沿海省份的产业园供给旺盛符合区域经济发展逻辑，尤其是广东和江苏两省本年度新开园最多。从城市维度来看，北京、苏州和上海今年新开园数量遥遥领先，均超过中部省份。

图表4-5：2024年前11月新开业产业园省市分布情况（单位：个）

数据来源：睿和智库

值得一提的是，上海曾连续三年领跑新开园数量，但在2024年被北京超越。在这一年，上海的新开园速度有所减缓，新一线城市如武汉、成都、青岛也出现了类似的现象。不过总体来看，新开园向一二线核心城市集中的趋势仍在延续。

图表6：2021-2024年新开产业园数量前三城市（单位：个）

数据来源：睿和智库

3.产业集中智能制造和生物医药，新兴领域如低空经济、碳中和产业园兴起

从产业视角分析，2024年新开产业园主要分为产业聚焦（覆盖某一类产业上下游）和综合产业（覆盖多种热门产业）两大类型。产业类别中，智能制造和智能装备领域以超20%的高比例占据首位，紧随其后的是生物医药大健康产业，信息和电子技术、新材料以及新能源产业则并列第三。

而在2023年，新开园产业布局最多的是数字经济，进入2024年单纯数字经济产业园减少，变为数字+文旅、数字+农业、数字+医疗、数字+智能制造等，即更注重数字技术与垂直行业的结合应用。

另外还有一个新变化是，以低空经济、碳中和、ESG、AIGC、专精特新等新领域命名的产业园开始出现。其中中信集团在苏州建设的杏湖碳中和产业园，规划面积3.65平方公里（折合365万平方米），是2024年新开的唯一百万规模园区。

图表7：2024年前11月新开产业园产业分布图

数据来源：睿和智库

不过，新开产业园城市分布集中以及产业集中度提升需要警惕产业园同质化现象，这可能导致资源浪费和恶性竞争。

运营商之变：一边以价换量，一边寻出路和退路

1.产业园运营收入和出租率显著下滑，以价换量成大趋势

2024年产业园REITs业绩不尽人意，背后运营主体生存环境艰难，其它未上市的产业园运营情况就更一言难尽了。

睿和智库对比2023年前已上市的产业园REITs发现了一些共性问题：

1）营收普遍下降，主要是出租率扛不住了，12只REITs10只营收下滑，7只出租率下滑，出租率70%-90%的占了一半。

2）大胆以价换量，稳出租率有成功的（如建信中关村REIT），也有失败的（如红土创新盐田港REIT）。

3）大客户退租让续租遭遇挑战，租金继续下探。如华安张江产业园REIT底层之一的张润大厦，经历了占比9%面积的客户退租，今年该项目租金显著下滑。

图表8：2023年前上市产业园/仓储物流REITs 2024Q3业绩数据

备注：部分未披露租金按【（租金收入÷租金收缴率）÷（可租赁面积×出租率）÷92天】计算得出

数据来源：基金公告，睿和智库整理

2.上市企业利润承压，从追求园区规模扩张转向谋求战略转型

从产业园REITs涉及的个别底层资产，能够看到目前项目运营的艰难，而纵观产业园领域的上市公司，日子也不好过。

1）今年前三季度，多数上市运营商营收、利润双双大幅下滑。部分还出现了亏损的情况，另亿达中国因未发出2023年年报和2024年中报仍在停牌中。

图表9：部分产业园领域上市公司2024年前三季度业绩

数据来源：业绩报告，睿和智库整理

2）众多上市公司今年新增方面颗粒无收，中大型运营商开始谋转型。包括中电光谷、金地威新、招商蛇口、亿达中国、MAX科技园、锦禾等众多公司今年前三季度新增产业园为零，反而是地方企业开始发力开园。目前，中大型运营商不再追求规模，开始谋求战略转型。

图表10：部分中大型运营商近年战略转型目标

数据来源：公司报告，睿和智库整理

从上述内容可见，运营商的身份不断从“园区运营者”向“生态链接者”“产业投资者”“产业服务者”等多角色演变。

3、产业园REITs申请和上市加快速度，加快寻找退出路径

寻找产业园发展的突破口，发公募行REITs成为2024年的热点。截至今年6月底，园区基础设施REITs为9只、仓储物流3只，共计12只，而从下半年开始已上市及即将上市的此类REITs迅速增了11只，创2021年以来的历史新高。另外，申报和扩募均十分活跃。

图表11：2024年新增产业园、仓储物流、孵化器REIT情况

数据来源：Wind，睿和智库整理

政策之变：取消税收奖补，加快培育新产业、特色园区

1.从“硬优惠”到“软服务”的转变：全国取消税收奖补，地方软服务支持产业集群、特色产业园高质量发展

今年，国务院先后公布了《关于规范招商引资行为促进招商引资高质量发展若干措施的通知》和《公平竞争审查条例》，对招商引资进行了规范。对市场影响有几大方面：

1）从今年8月1日起，全面清理全国各地违规税收优惠、财政奖补，禁止税收优惠招商行为，宣告此种招商引资模式退出历史舞台。

2）地方招商引资以及产业园发展，未来要走长期路线，不能再追求短期利益了。

3）取消税收奖补后，倒逼地方政府改善营商环境、完善产业链配套。

今年一些城市已经开始从整体框架、配套服务、生态体系、引入“链主”企业，以及建立特色园区、样板园区、千亿级园区等方面发力，从而加速产业重新定位、提升产业园的质量。

图表12：有关产业园高质量发展的政策方案

数据来源：各政府官方网站，睿和智库整理

2.地方加大低空、低碳等相关产业培育和引进力度，加速传统产业向新产业、未来产业升级

加快发展新质生产力被首次写入2024年《政府工作报告》后，各地陆续发布产业升级文件，其中低空、低碳（尤其是氢能）、人工智能等产业是今年各地政府大力落实的产业方向，基本覆盖大部分的省份和重点城市。

图表13-14：2024年全国、地方支持低空、低碳发展相关政策

数据来源：各政府官方网站，睿和智库整理

这些政策中需要关注以下三点：

1）低空经济、绿色低碳、人工智能等新兴产业资金等方面支持力度加大，普遍是百万级，个别如浙江省、昆山等地明确补贴达亿级。因此，企业通过各类评级和资格认定获取资金补贴变得重要；

2）多数城市设置了低空经济相关产值，部分高达千亿。不过需要考虑具体应用，若盲目给予资金补贴，可能会破坏产业生态，不利于新产业的发展；

3.地方政府将盘活存量、低效园区纳入更新行动方案，部分设定具体目标

进入存量时代，随着产业升级产业园也亟需更新改造，尤其是低效用地。去年上海将产业园区提质增效行动纳入城市更新行动方案，今年中央和各地都在加强低效用地的盘活力度，产业园更新改造正在如火如荼进行中。

图表15：部分城市盘活存量和低效用地相关政策

数据来源：各政府官方网站、网络，睿和智库整理

1）为盘活低效和存量资产，政策鼓励土地性质变更、新增面积、土地年延期等，对于资产持有方有更大动力进行改造；

2）随着低效产业用地和产业园更新量增，将带动咨询、代建、代运营、金融等业务的增加。

顺应时代，把握城市和产业发展趋势

1）数字化工具以及大数据将越来越重要。产业园区要发展，首先就要保证园区定位科学、准确，通过大量的数据分析去预判园区未来的产业发展方向、产业客户的特点，对于园区招商和运营的成功相当于上了一份“保险”。

2）产业园区的盈利模式，从园区开发、出租和出售逐步转向“园区开发+物业持有+产业服务+产业投资”的协同发展模式。未来，园区是要通过运营收入、投资收入来代替招商和物业租赁收入的。

3）工业园区的形态有两大变化。一方面将向“产业社区”的转变，除了提供办公、生产加工区，还将更多衍生出酒店、公寓、社交场所等空间和服务。另一方面，随着投资趋势日益明朗，园区发展正逐步分化为孵化园、加速园和未来园三大特色方向。

4）除国央企、地产城投、运营商外，制造企业加入产业园运营行列。今年晶方科技通过入股的形式，与多家企业共同成立了产业园管理公司。众多企业想由重专轻，轻资产运营领域竞争更加激烈。

6）尽管产业园区供给过剩，但结构性机遇仍然明显。随着产业园、写字楼、创新中心的界限变得模糊，核心区域+独特产业优势+产业生态等多元素形成的特色园区将更具竞争力。另外，沙利文最新发文称，人工智能、智能制造、大消费、生命科学、碳中和是中国未来五十年的五大核心产业，或许存在投资机会。

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