看完今年前十个月的房企销售数据之后，我就知道临近年底应该还会有更多的刺激政策和我们见面，为年尾的楼市销售再添一把柴。

根据国家统计局数据显示，1-10月，TOP100房企销售总额同比下降34.7%，另外，2024年1-10月，TOP100企业拿地总额同比下降38.7%，相较1-9月降幅扩大0.6个百分点。房企拿地信心不足，土地供求两端持续缩量。

2024年已经进入尾声了，房地产行业也是不断迎来关键政策的“组合拳”。比如降低房贷利率，减免部分二手房交易税费，甚至棚改货币化安置的大招都用上了，并且短短几天后政策还迎来加码。

35个棚改城市直接增加到300个城市，那些三四线城市都有机会加入棚改货币化安置的队伍中。

其实这一系列的操作，都源于“止跌回稳”的目的必须落实到位。在这种情况下，才会出现加快落实3000亿元保障房再贷款收购存量房；采取“补人头”的方式加大购房补贴力度。

但是综合来看，当下购房者观望情绪浓厚，房价下跌预期依然存在，直接影响了市场成交量。

根据中国房地产指数系统百城价格指数， 10月，十大城市二手住宅均价环比下跌0.33%，跌幅较上月收窄0.47个百分点；同比下跌7.51%。

在消费市场整体疲软的背景下，购房需求的减少与房地产投资的萎缩形成恶性循环，加剧了楼市的低迷状态。

对于未来房价的走势，不少业内人士预测，一线城市房价可能降至2万元/平方米，二线城市降至8000元/平方米，而三四线城市可能仅为3000元/平方米。

这样的预测并非空穴来风，主要基于以下三大因素：

因素一：人口红利减退

城镇化速度放缓、人口出生率下降严重影响了购房需求。2021年，全国出生人口仅为1062万，总和生育率降至1.15，成为全球生育率最低的国家之一。人口结构变化直接削弱了未来市场对住房的需求。

再看今年的结婚数据，11月1日，国家民政部公布了《2024年3季度民政统计数据》，披露了一组结婚数据：2024年1-3季度，全国结婚对数474.7万对，比去年同期的569万对，减少了94.3万对。

不结婚，那自然就不会生娃，可想而知，未来几年的生育率数据都不会好看，预期已经是这样了。

因素二：房屋持有成本增加

虽然全面房产税尚未落地，但部分地区已试点“房东税”。随着政策趋向成熟，房产税的全面实施或将进一步增加房屋持有成本，降低投资性购房的吸引力。

因素三：“房住不炒”成为新常态

在“房住不炒”的政策基调下，房子的金融属性逐渐削弱，市场已经难以再现过去的高额投资回报。2023年-2024年的一系列救市政策效果平平，购房者对房地产市场的信心逐渐流失，房价的理性回归似乎不可避免。

当市场不再单纯依赖政策刺激时，楼市的出路或许只能寄希望于需求端的自然修复与供需关系的调整。对于未来，一线城市仍可能凭借核心资源优势维持一定价格水平，而二三线城市则面临更大的下行压力。

房地产的黄金时代已成过去，未来将逐步回归到居住本质。购房者在选择时更加注重实际需求而非投资价值，而开发商也需通过提升产品质量来适应新的市场逻辑。

楼市虽寒，但这也为市场的重塑提供了契机。如何在这一转型期找到平衡点，将成为未来楼市的关键所在。