文593，杂谈139。这是和买房、卖房、房价、房产有关的第48篇文章。

上篇和房子有关的文章《上例南京买学区房五例道理》（文575），之前编号第45篇文章，本文应该46。重新梳理，发现遗漏两篇，重新统一编号。

两三年前，从2020年开始，我就在不停的公开提醒风险。整体的，个例的，讲案例，讲道理，讲办法。到现在都是第48篇文章了。下面梳理下，择重点而讲，关系不大的略去。

2022年4月18日的《提醒：现在买房风险巨大，房价可能会下跌三分之一》（文458）。此文梳理总结了之前的17篇文章，做了一些总结。

明确讲了：

目前我遇到的个例，明确看跌的总名单有：北京（包括有三环边上的）、上海、深圳、广州、成都、南京、西安、长沙、海口。另外有一例不看好，天津，但是主要考虑是学区有关。不能明确是房价因素。稍好一些的有重庆某区的、湖南某小城市的。

我还总结了四点：

“1现在买房风险巨大。全国大部分大城市，房价可能会明显下跌，可能会下跌四分之一或者三分之一。现在买房，可能会亏掉首付。说实话，具体程度不好判断，但是性质非常明确。

……

2以前房价是全国趋同。以后各个城市、区域等独立性更强了。存在小城市和大城市不一样的节奏（比较明显了）。

3时间，很明显今年2022年、明年2023年风险巨大，严重不看好，容易大幅下跌。2024年不确定，可能开始分化了。再观察吧。更久远的暂时先不考虑。

4另外纠正大家一个观念，所谓“刚需不需要考虑价格”的观念极为错误。错，大错特错。刚需对下跌的承受能力最低。……”

现在是2023年11月，现在回头看。2022年和2023年确实整体房价是下跌的，可以说比较明显。特别是二手房下跌更明显。有些地方二手房表面下跌不大，但实际上是没有成交量，有价无市。

我得到的信息是，二手房普遍不好卖，想要卖还是得降价才行。

回顾下再之前的文章。按照时间线梳理一下。为简便，择重点而讲。关系不大的略去。

1，2018年5月23日的《湖南某地房价未来两年可能会大涨丨案例125》。我的结论很明确：不卖会升值，逐年上涨。一直到2020年，之后也可能2024年更好。至少持有到2020年再考虑要不要卖。此事已有结果了，他们家2020年把这个房子卖了，比2018年问时价格多卖了百分之二十多。

2，2020年8月18日的《河西杂谈：房价复杂化，投资买房，具体情况具体分析》（文297）。

已经在说“要分化了”，“投资买房都要个例分析才稳当。”

在当时大家普遍都对房价充满热情的背景下。这就在明确的提示风险了。

3，2020年8月20日的《某香港女想投资深圳房产，两次均被我否决》（文298）。里面讲了2020年某香港女想在深圳投资买房的故事，选中了房子，两次都被我否决了。

文4，2020年8月22日的《想投资深圳买房，两次被我否决之道理及原因可能性探讨》（文299）。讲了上文的案例和道理。里面说：“如果，是第三种可能性。是深圳整体房价趋势的原因影响。那么就有预示意义了，2022年，2023年…。当此两年深圳房价大跌。”

这是明确的提示明显。这是2020年8月。

5，2020年8月26日的《2019年想深圳买房被我否决之案例及深圳房价可能性探讨》（文301）。这是又一例想深圳买房的。我说：“如果此两次讲的是深圳整体房价，那么深圳房价在2022年，2023年，2025年这三年都是很不利的。”

文3、4、5，里面讲的信息很明确，时间也很明确。我一直在明确的提示风险。我非常不看好2022和2023年深圳房价，其次2025也有风险。

现在回头看，2022年和2023年深圳房价确实是明显下跌的。符合我当初的判断。

劝退的那位，后来也多次感谢我当年劝住了她，没买房。不然现在她就被套牢了。

6、7略。

8，2020年12月7日的《6个被我劝退的买房故事（上海广州成都西安海口硅谷）》（文302）。里面讲了6个被我劝退的买房故事。

故事1是上海的，故事2是广州。故事3成都，故事4西安。故事5海口。故事6硅谷。全部结果都是劝退。

9是8的细节之一。9、10、11略。

12，2021年9月22日的《故事：客户问重庆市某区的房子未来会不会升值？会！》（文395）。一客户考虑卖房，然后拿着钱去做别的投资，问他在重庆某区的房子未来会不会升值。

我的结论是：不卖会升值。时间线，2022年和2023年不容易升值，可能平稳，也可能小跌，但是跌也不多。重点是2024年升值。比现在价位要明显高。继续持有，不卖。

这里终于又出现一个国内不跌的情况了。但是大家要注意，重庆的房价本身在同等级别城市中是最低的。因为以前的领导干得好，控住了。

文13，2021年9月24日的《问重庆某区的房子不卖未来会不会升值？会！》（文396）。是上文的案例和道理。

我说：“……，共同点依然2024都整体看好。此例所问之房，房价2024年看好。”以及“大胆猜测，2024年房价整体看好。”

注意这里我讲过2024年，有看好的信息，但也可能只是部分。

14-19略。

第20篇文章就是开头讲的2022年4月18日的《提醒：现在买房风险巨大，房价可能会下跌三分之一》（文458）。

21，2022年4月20日的《买房到底是亏是赚？不用猜，问一下清清楚楚!》（文459）。这也在不厌其烦的提醒风险，而且给大家指出了解决办法。

22，2022年4月25日的《北京选房故事：三环房价可能大跌》（文460）讲了我帮人选房的一个故事。

里面说：“这个房子是北京三环边上。这个房子附近的房价如果下跌10%，我一点都不惊讶，如果下跌20%，我也不会惊讶。如果下跌30%，我也不会特别惊讶。

这是北京三环边上的一个个例。只是个例。但是我觉得可能不只是个例，可能是北京整体房价因素影响。保持观察吧。

以前超多人说：北京三环内的房价永远不可能跌。不知道为什么，我当时听见这句话就很反感。永远这个词我感觉就像渣男谈恋爱，我会永远爱你。结果第二年就换人了，继续永远永远这个词我就觉得不对劲。就像立旗帜，一般人立旗帜容易倒。”

23，2022年4月27日的《今年北京三环买房能保值吗？不能，要亏！》（文461）讲的是上一文的细节和道理。

24，2022年4月29日的《故事：南京、长沙买房劝退各一例》文462。讲了南京、长沙劝退各一例。

25，2022年5月1日的《南京、长沙房价可能要下跌了，劝退两例（个例）！》，这是上文细节和道理。

26，2022年5月19日的《目前发现的唯一一个房价看涨的大城市：重庆！》（文469）。之前讲过了一例重庆看好的故事，此文又补充了两例。

27，2022年5月21日的《看好重庆房价，又遇到两例看涨！》。这是上文细节和道理。

28，2022年5月25日的《故事：上海买房，已付20万定金，被我劝退了！》（文471）。

29，2022年5月27日的《上海买房已付20万定金，我劝退了！》（文472）。这是上文细节。

30、31略。

32，2022年9月9日的《故事：唐山卖房，2年没卖掉，降价7%，两月卖掉了！》（文501）。我说要降价才能卖出去，四个月可成。后来果断降价卖出去了。

33，2022年9月12日的《唐山卖房，两年没卖掉，建议降价，三月卖掉了！》（文502）。这是上文细节。

33-38略。

39，2022年12月9日的《故事：南京买房，我建议推迟，现在已省了一半多首付》（文528）。这就是第25、26篇文章的结果。

40，2022年12月11日的《遵循天意的指引，上海买房劝退，半年省了大几十万》（文529）。这是2022年上半年的第25、26篇文章的结果。

41、42略。

43，2023年6月1日的《故事：运气好，湖北某三线城市二手房卖得满意好价格！》（文569）。这个运气好，卖得满意。

44，2023年6月3日的《湖北某三线城市顺利卖房一例！》（文570）。这是上文细节。

45-47和房价无关，略。

累了，下面简单总结下。

我从2020年开始就在不断的提示风险。不厌其烦的讲风险、讲案例、讲道理，讲办法。2021年2022年一直继续。2022年上半年讲的南京、上海劝退。到年底反馈就省了一半多首付。之前讲的太多了，该讲的办法和道理都讲够了。所以今年讲得少。

之前讲的2022和2023风险大，容易下跌。到目前已经应验了。

之前讲的2024可能偏好，但不清楚只是个例还是整体特点。也不清楚具体不同城市的力度大小和相对力度。我现在只能说：再观察。

我实际上是做个例研究的，对整体的看法是基于个例研究结果的推测。准确度不如个例。

现在情况复杂了，可能存在分化。个例情况不一定和整体一致了。虽然上面说了2024有些地方可能偏好。但不一定。风险依然不小。特别是，有些地方我意要大跌，到目前好像还不大。我意可能还在后面。

还有一种可能，有时候一个运动周期比我们想象的要长的多。可能会到2026之后才会是节点？这点信息不明。我只是提出一种可能性。可以继续观察。

总而言之，现在情况依然复杂，风险依然很大。不要大意。欢迎找我做个例研究。

河西先生

2023.11.29