广州土地拍卖。

1. 去年三月份广州首轮土地拍卖挂牌了位于天河智慧城的一块地，这块地起拍价超过 44 亿，规划计容面积将近 28 万平米，但它需要无偿配建 7.5 万平米的政策性住房，以及 1.4 万平米的幼儿园、党群服务中心、文化站、星光老年之家等公共配套，这样算下来这块地的可售面积只剩下 19 万平米。

2. 另外地块内还规划了 8.2 万平米商办面积，实际可售住宅面积不到 11 万平米。天河属于广州的核心城区，区位优势明显，不少挂牌出让的土地开发商趋之若鹜。不过由于这块地总价很高，开发条件相对苛刻，大多数房企知难而退，结果只收到了一家企业报名出价--广州城投，它是广州下属城投公司最后以底价摘牌拿下，相当于做了兜底。

3. 广州城投的主营业务包含基础设施建设、金融、房地产资产经营、餐饮服务、钢琴及数码乐器产品制造、城市给排水等。去年它的资产总额 3853 亿，营业总收入 342 亿，来自房地产业务收入 55 亿，占比 16%。

4. 广州城投的房地产销售规模不大，去年只卖了 48 亿出头，但它的拿地势头很猛，去年光是在公开市场上就砸了逾 89 亿买地。广州城投底价拍下的天河智慧城地块几乎占到了去年拿地支出的一半，这块地到手以后被开发成了“广州城投·天禧”。

5. 天禧项目拖了很久，一直到今年六月份才取证入市，正式开盘之前广州城投对外放出过吹风价，天禧的单价打算卖到每平米六七万。今年的广州楼市天河各大楼盘之间的价格战打得异常激烈，开发商贴身肉搏。

6. 年初华润置地在天河区开发的天河润府入市，一上来就把开盘价降到了 5 万/平米，天河润府的楼面地价超过了 3.8 万/平米，最低 5 万/平米的开盘价房价几乎贴着地价在卖了。天河润府撕开降价的口子之后，今年天河区很多新入市的项目开盘价就很难定到 5 万/平米以上了。

7. 从拿地到开盘天禧项目拖了整整一年多时间，原本放出来每平米六七万的吹风价，市场根本不买账。

8. 大龙街石岗西村原工商局国有地江高镇中心城区政府储备项目住宅二期-2 号地块(AB0405036)，均禾大道北工业区(原东平玻璃厂)改造项目西侧政府储备用地。广州城投只能选择降价，等到正式开盘时单价最低已经降到了 4.7 万/平米，这个开盘价其实就已经十本了，属于卖一套亏一套。

9. 天禧地块的总价超过 44 亿，按照可售面积 19 万平米计算，平均楼面价 2.3 万/平米。若按照实际可售住宅面积不到 11 万平米计算，楼面地价接近 4.1 万/平米。小编查了下加上政策性住房、公共配套等无偿配建的开发成本，天禧项目总投资超过了 102 亿。

10. 按照可售面积计算，每平米开发成本需要 5.4 万块钱，也就是说天禧项目的单价至少要卖到 5.4 万/平米以上才能勉强保本，最低 4.7 万/平米的开盘价大概率是割肉出货。而这还不是天禧项目的底线价格，开盘后不久就推出了一批又一批特价房，最低单价先是降到了 4.3 万/平米，后来更是降到了 4.1 万/平米，这是连底裤都脱掉了，干脆让房价擦着地价卖。

11. 最尴尬的是就算开盘降价亏本卖楼，天禧项目也没能换来销量。小编查了下天禧项目推出的 2 栋住宅楼，总共 274 套房到现在只卖了 23 套，从今年六月份开盘已经卖了五个多月时间，去化率仅 8%。

12. 在天禧项目上广州城投需要投入上百亿，可售面积将近 19 万平米，目前推出的 2 栋住宅楼预售面积大约 3 万平米，只相当于整体可售面积的六分之一。按照今年开盘五个月以来的去化速度，天禧项目的销售周期必然会拉得十分漫长，几乎占到去年拿地支出一半的天河智慧城地块就这样被套住了。

13. 逾 44 亿的地价，上百亿的投资哪怕是降价入市割肉出货，还是卖不动兜底拿地的后遗症开始发作了。