众所周知，当下的房地产仍在盘整，房子去化变慢，开发商们为了避免房源积压，不得不通过渠道分销触达潜在客户。

在这种背景下，开发商已不再将重心投入到产品营销策划，反而对中介、经纪人依赖性越来越高。

市场交易陷入了这种怪圈后，影响到底有多大？

渠道的高佣金，一直以来备受质疑。

以厦门为例，现在新房的佣金高得吓人，一套房子佣金少的几万，高的十万，甚至二十几万。

比如招商湾湖臻境的佣金点数基础是2%，区间在2%-2.5%-3%；保利天悦，佣金16-22万/套；联发保利臻樾，一套10万佣金；建发书香五缘4月的佣金点数1.2%……

按佣金点数看，一般而言，岛内位置好一些的分销点数，相对岛外少一些，新盘基本在2%左右，核心地段住宅可能低于2%，个别高的也有3%。至于岛外远郊盘，佣金可达5%-8%。

毫不夸张的说，卖一套房所获得的佣金，就能顶普通人好几个月的工资，打工族天天996，007，熬的双眼通红，可能还挣不到10万块钱，中介卖一套房子，十几万块叮咚一声就到账。

据不完全统计，厦门现在岛内大概有10几家楼盘都加入到“分销”大队。

高佣金，引发行业乱象

不止于此，因为高佣金，一些二手购房者，也存在被中介转战新房的现象。

有买房人A先生向小编透露，原本是打算购买二手房的，后面被中介推荐去看新房。在A先生表示，那个新盘，他知道在哪，可以自己去看的时候，中介直言，他不可以直接去售楼处，如果被摄像头拍到，就无法帮他拿到折扣。

一般来说，案场管理会引入“人脸识别系统”判定客户的来访渠道。如果你是自然来访，有时候反而拿不到低折扣。反之，如果是中介带过去报备，中介可以从开发商那拿到的抽佣，再给你返点。

久而久之，新房交易市场就形成了一种怪圈：买新房直接找中介去报备，反而能拿到更多的折扣。

于开发商而言，利润变少，却不得不被渠道分销“欠着鼻子走”。摆脱这种“渠道商”的控制，也成了开发商的一个“心病”。

当房企将项目生死押注分销渠道，用高佣金刺激流速时，已悄然踏入饮鸩止渴的陷阱。短期冲量的代价，是利润空间被佣金黑洞吞噬，更被迫牺牲长期积累的品牌口碑与产品匠心——毕竟，在生存焦虑下，谁还有精力打磨品质？

而分销网络的失控式扩张，更让虚假宣传成为悬顶之剑。渠道商为抢客不择手段，最终背锅的却是房企。这种用短期利益透支信任的做法，实则是用未来为当下买单。

于购房者而言，新房的高佣金，最后一定会影响房屋交付的品质，反噬到每一个购房者。特别是遇到一些中介、经纪人为了追求高佣金，不顾楼盘的品质，盲目推荐引导，不排除后续遭遇买房维权问题。

高佣金模式让购房者陷入集体不信任的怪圈：

"羊毛错觉"：佣金越高，越担心成本转嫁到自己身上，"备案价相同，是不是全让我买单了？"

"防套路焦虑"：全家老小得避开售楼处人脸识别，生怕一个不小心成了"无佣客"。

"熟人尴尬症"：找熟人中介吧，返佣拖沓催款难堪；找生人吧，又怕被坑得渣都不剩。

"信息茧房恐惧"：被中介锁定后，看到的全是高佣金楼盘，真实需求反而被算法屏蔽。

对于中介渠道来说当佣金率成为全民算得清的"明牌"，中介行业反而坠入最原始的恶性竞争——购房者不再为专业服务付费，只比谁家返佣更高。飞单、翘客、售楼处门口的全武行，成了这场返佣战的血腥注脚。更荒诞的是，"全返"旗号下，中介的专业价值被彻底解构：服务、经验、选房逻辑通通让位给"人头费"，带客上门就能拿钱，仿佛中介成了人肉传送带。这种畸形生态，既摧毁了行业尊严，也扼杀了用户为专业服务买单的信任土壤——当所有人盯着返佣数字时，谁还记得房产交易本该是技术活？

这场游戏里，没有赢家。房企透支口碑，中介内卷到病态，购房者买个房像玩谍战——可所有人竟默认了这种荒诞的"新秩序"。

面对这样的环境，购房者能做什么呢？

1、清晰认识到这是“买方市场”，别再老老实实相信售楼部底价。

买房茶水费时代已经过去了，现在买房可以多去磨磨价格车位啊、物业费啊，不努力怎么知道不可能呢？

2、此外对于高佣金项目购房者也要保持警惕，在保护好个人信息后，再到项目周边实地探访，了解一手消息。

最后献上几点厦门楼市返佣全攻略：买房人必看的避坑指南

1.中介返佣是房地产交易后，中介将部分佣金返还购房者的行为。返佣比例因地区、楼盘、时段差异而定，其本质是开发商为吸引销售合作支付的营销费用。佣金结构分三类：基础佣金+跳点、纯基础佣金、成交总价阶梯一口价。

2.楼盘佣金点数通常对客户保密，不公开点数则买家难预判返佣金额，这是中介利用信息差获利的核心。随着信息透明化，买家可主动要求公开并协商返佣比例。各门店返佣比例取决于分成环节，中间环节越少，返佣空间越大。

3.渠道中介与现场销售无业务冲突，本质是利益共同体。中介带客后由开发商销售接待（分配方式：提前点岗或随机抽签），两者协同促成交易。价格层面，中介谈判价与售楼部一致，所谓“内部折扣”多为营销包装，仅个别项目开通团购价例外。不要对网上泛滥的中介所谓内部折扣过于上脑，理性看待渠道宣传。

4.为保障客户返佣利益，可要求与渠道中介公司签约。返佣结算周期，一般网签后2-3月内，具体根据网签后申报日期为准。

对此，你怎么看？欢迎下方评论区留言告诉我们哟~

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