2月百城房价刚刚发布了，中指研究院方面的数据哈，二手还是阴跌中，新房出现了结构性上涨，从现在来看，今年的小阳春可能不会成为很多人期盼的楼市阴雨天了。

首先是二手房方面，2月百城二手住宅价格平均是1.4万一平，环比下跌0.42%，跌幅较上月收窄0.09个百分点，并且这个跌幅已连续7个月收窄，其中有成都、德州及德兴出现了价格上涨，可以看出来，现在多数城市的二手房价格还没有止跌住，但是已经有跌幅收窄的迹象了，业主以价换量的心态开始逐步松动，而从同比方面来看，跌幅也是达到了7.26%，晚买一年就多省了差不多7个点的钱了，而且这还是平均值而已，所以现在买二手房依然是比去年要划算不少的。

而分城市级别来看，一线城市二手的住宅价格环比是下跌0.2%，已连续5个月维持微跌态势，其中像头部几个还没出完政策的深圳、北京、上海环比跌幅基本在0.1%-0.2%之间。而二线城市二手住宅价格环比下跌0.46%，梯队内成都二手房价格已连续4个月环比上涨；三四线城市的环比跌幅也是在0.46%。咱们可以看到，现在的二手房市场依然还是全线阴跌的状态，基本上只有极少数城市能独善其身的上涨，多数城市只能走以价换量的路子，但是不能单纯看价格的下跌，如果说成交量和价格都在下跌，说明这个价格就还没跌到位，但是如果成交量在偷摸摸的上涨了，说明市场上已经有客户能接受到这个价格了，就看愿意入手的客户能不能大于卖出这种价格的业主们了，一旦超过了这个阈值，那就会引发起价格的重新上扬。

所以现在还是剖开城市的区域去找到合适的自己二手房，因为看整体大盘在阴跌，但是具体到不同小区身上的跌幅是完全不一样了，这也是我们一直强调的，一线楼市没有出完政策之前都不算这轮楼市的底部，但是等真正触底之后，其实很多人是反应不过来的，甚至说业主如果集体反应过来，这个底部也就是很短暂的时间而已，就像下跌有一种惯性，大家接受了这个惯性后，重新上涨的临界点也是有惯性的。

所以现在如果要买房，不少核心城市的核心地段可以说二手价格方面很难有继续大的让利了，维持在当下这个相对低位就是很多业主的底线了，因为再往下走就是法拍房的上限了，如果这个基础市场还不接受，那就变成老赖，所以大家不止是要关注正常二手房的情况，还要看看同地段小区法拍房的情况，因为法拍才是隐藏在二手房市场的底裤，如果法拍价格失控，那二手价格就更加难维持住了。

当然，现在二手房面临的竞争也是过往所不及的，就像以前大家觉得二手房拥有独一无二的地段优势，现在依然还是有这个优势，只是现在不少土拍都在突破使用率这个大关了，新规下的土拍不少都有100%甚至120%的使用率，这是过往二手房没办法去比的地方，除非把这些二手房拆掉重新去建，当然这个可能性也是非常低的， 特别是那些高层甚至超高层的二手房想要拆迁的难度几乎为0，而像发达国家这类住宅慢慢沦为贫民窟也是一个道理，因为超高层住宅老化后的维修、保养甚至是安全性都是未来非常棘手的问题，现在很多土拍已经开始从容积率方面去调整了，我们也相信超高层的住宅会逐步减少，咱们已经不需要建50层甚至60层的住宅了，一旦着火了，可能都没法去救援了。

所以，这也是我们一直跟大家聊全国二手房价格趋势图和成交量变化的重要原因，只有价格和量两个因素同时去判断和观察，才能最精确的把握一个城市、一个区域甚至一个小区当下的市场接受度和未来的变化趋势，光看价格不看销量那就是耍流氓，光看销量不看价格那就是盲人摸象，两者都是不可取的，所以今年二手房的销量在一线城市继续出台政策后，我相信量会有继续的回升，而价格的临界点则需要成交量到了荣枯线之后会产生连锁反应，至于这个时间，就需要每周每周的看数据进行观察了。

楼市是政策市，相信这个市场上没有任何一个人能精准预测一个城市的二二手房价最低点是在几月几号，因为城市的最低点不一定是区域的最低点，区域的最低点也不一定是你看中的某个二手小区的低点，所以一定是一事一议的，既要看整体数据，又要剖开整体去单独看小区的情况，这才是每一个买房或者卖房的人真正需要清楚的点，而我们能够给到大家每周的房价数据变化，现在是大数据时代，谁拥有了数据其实就等于有了上帝视角，你做的判断也就会更加清楚了。

而拿广州来说，广州现在是完全松绑了购房的政策的，现在的二手平均价格已经跌破了3字头，来到了2.98万一平，所以现在广州买房的压力可以说比高峰期的3.78万均价少了近8000元一平了，而广州在2月的二手成交量也突破了1.5万套，月环比涨幅达到了79%，同比涨幅是23%，销量的提升是比较明显的，挂牌量方面，从去年9月之后，广州的总体挂牌量就开始出现了下降，从高点的14.8万套下降到今年2月的14.2万套，去化周期在17个月，所以现在的情况是，广州二手客户依然可以用相对低的价格去谈判购房，不会说出现业主大面积反价的情况，因为挂牌量还是摆在这里，而成交情况也是在逐步回升中，就看后续每周能不能继续突破4000套的一个量了，所以这是当下广州的业主和客户博弈的一个情况，业主还是处于相对弱势的状态。

而今年小阳春的概率还是非常大的，从现在这种量的情况来看，如果一线继续撸完所有的政策，那楼市止跌企稳的可能性就会大大增加了，这也是高层一直在强调的方向，所以对于刚需来说，现在已经算是一个相对好去看房的时间了，结合自己的需求和数据去选房和看房，而对于业主来说，其实不能特别焦虑自己房子的下跌，因为在下跌的通道中，你去换取同等地段的房子的价格也相应下跌了，只要你还是想有好房子住，那这种时机做置换也是一个好的选择，打个比方，你现在房子从200万缩水到150万，而你把这个价格卖出去后，你去其他地段置换的房子也相应缩水了，相当于你的购买力并没有减少，反而是让你更轻松的能置换了，所以，不要怪自己的房子不值钱了，怪只怪当初自己没有选到更核心或者更坑跌的房子而已。

所以最重要的其实不是楼市行情如何，而是你在任何行情中选择房子的眼光如何，这才是以不变应万变的楼市法则。