众所周知，房子不仅承载着家庭的温馨与安宁，更是家庭财富的重要象征。央行的调查数据揭示了一个引人深思的现象：住房资产在家庭总资产中的占比高达70%，这无疑凸显了房子在我们生活中的重要地位。因此，我们常常能听到身边人懊悔不已的声音，感叹当初未能把握时机，多买几套房子。

对于大多数人而言，能在城市拥有一套自己的房子，无疑是一件令人感到幸福和满足的事情。然而，我们也要意识到，还有很多人仍在为实现这个梦想而努力拼搏。房子作为民生的基石，国家自然不会袖手旁观。然而，在房价还未出现明显变化之际，三个令人关注的消息却已先行而至。这不禁让人思考，今明两年，房地产市场的冷却潮或许将提前来临。

第一、城镇居民购房意愿度创新低。

首先，城镇居民购房意愿度创下新低。央行近期发布的调查报告显示，以全国50个城市中的2万户城镇居民为样本，自2021年以来，尽管房价依然呈现上涨趋势，但城镇居民的购房意愿度却明显下滑。具体而言，仅有19.3%的居民表示有购房打算，这一比例相较于上一年显著下降。与此形成鲜明对比的是，25.2%的居民认为未来房价将继续上涨，这一数据无疑引发了人们的深思。

与此同时，相较于消费和储蓄，居民的投资倾向逐渐增强。过去二十年，房价的持续上涨使得房子成为众多居民保值增值的首选。然而，根据央行的最新数据，选择储蓄的居民比例环比下降了2.3个百分点，而选择投资的居民比例却环比上升了3.3个百分点。这一变化不仅反映了居民投资意愿的增强，也可能预示着房地产市场即将迎来新的变化。

第二、推动住房租赁市场发展，一二三线城市住宅供应量大幅下降。

今年2月，天津、南京、广州、青岛、宁波等十余个城市纷纷出台了楼市新政。这些政策不仅放宽了落户限制，降低了居住证门槛，建立了人才安居体系，而且宁波还特别提出了“住房租赁市场发展试点专项资金管理办法”。根据这一办法，对于配套设施完善的新建住房租赁小区，政府将按照每平方米1000元的标准给予补助，其他新建类项目也将获得每平方米800元的补助。

此外，在对全国40个重点城市的住宅供应量进行监测时，我们发现一线城市住宅供应量环比下降了45%，二三线城市分别环比下降了40%和29%。巧谈君认为，这一现象的出现主要是由于推盘速度的放缓以及租赁市场发展的加速。同时，随着越来越多的城市规范土地市场，房企拍地的速度也受到了影响，这也是导致住房供应量下降的一个重要原因。

第三、“学区房热度”受到打压。

学区房，作为众多城市楼市的共同特征，一直是炒房客们热衷的投资焦点。然而，随着楼市政策的相继出台，学区房的热度也受到了明显的打压。

今年3月，上海市便发布了楼市新政，规定从今明两年开始，高中名校的50%-65%的入学名额将实行区域平均分配，这一举措与北京西城区的“多校划片”模式颇为相似。与此同时，广东各地也积极推出了各自的楼市政策，如“名额均分”、“大学区制”、“公民同招”等，旨在平衡教育资源分配，降低学区房的市场热度。

对此，广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉指出，通过降低学区房的热度，不仅可以提升学生之间的竞争意识，实现教育公平，从某种程度上看，这也能够间接起到冷却房价的作用，为楼市健康发展注入新的动力。

虽然没等到房价变化，但是上面3个消息，对楼市的影响也将逐步明显，那么今明2年开始，冷却潮是否会提前来临呢？

正如中泰证券分析师看来，房价不涨或者是少涨，事实上就是亏本的，因为持有房子也是有成本的，其中就包括房贷所产生的利息成本。当然，在政策的调控之下，房价大概率不会出现大幅度的波动，不过楼市分化仍然不可避免。

对于一二线重点城市来说，在人才政策的影响下，对周边城市的人口会产生“虹吸作用”，由此产生住房需求，房价很难出现下跌，不过对于三四线城市来说，因为本身资源就很有限，再加上人口一直处于流出状态，住房需求会呈现出递减状态，所以当住房需求关系变成供大于求，房子自然就会处于冷却状态，也就是我们所说的冷却潮。

其实从房企的销售情况中，也能看出来冷却潮或提前来临，根据报道，2020年500强房企资产负债率均值为77%，其中大约2/5的房企均出现了毛利润下降的情况，再结合土地市场调控不断加码，房企住宅供应量也出现了下滑的情况，楼市“冷却潮”提前来临并不难理解。