在经济环境遭遇下行压力的背景下，一个潜在的社会趋势逐渐浮现：部分年轻劳动力在大城市遭遇就业瓶颈，鉴于高昂的生活成本，他们倾向于回归家乡寻求更为宜居的生活方式。
近期，网络平台上不乏这样的声音，指出北京、深圳等城市的人流密度似乎较往年有所减弱，而春运高峰的提前到来亦成为不少人关注的焦点。
尽管目前官方统计数据尚未发布，难以对整体形势作出确凿判断，但自去年以来，关于人口可能从大城市向小城镇乃至农村地区逆向流动的预测已屡见不鲜。这一预测是否会成为现实？此举又是否会对大城市的房地产市场构成影响？对此，笔者认为其实现的可能性微乎其微。在不久的将来，核心城市或将迎来更为密集的人口聚集。
此番论断基于以下两点核心考量：
首先，我国的城市化进程尚处于半程阶段。2023年，我国城镇化率虽已达到66.16%，但这一数字远未达到峰值。从国际视角审视，我国的城市化水平尚处于较为初级的阶段，未来发展空间依然广阔。以日本为例，90年代泡沫经济破裂之际，其城镇化率已高达77%，而目前则稳定在80%左右。尽管从数字上看，我国与日本城镇化率的差距仅约15个百分点，但实际差距远甚于此。从日本东京向外延伸，无论是乘坐新干线还是高铁，沿线均密布着工厂与建筑，反观我国，即便是在北京这样的超大城市，五环以外仍有大片未开发的空地。人口密度方面的对比同样揭示出显著差异，纽约2019年的人口密度已高达1.07万人/平方公里，东京为6400人/平方公里，新加坡更是高达8357.6人/平方公里。相比之下，我国上海2023年的人口密度仅为3900人/平方公里，北京则更低，为1300人/平方公里。由此可见，我国大城市的人口规模实则远未达到饱和状态，尚有较大增长空间。这或许也是我国大城市地铁运营难以单纯依靠票务收入实现盈利的重要原因之一。
在基础设施建设领域，我国往往展现出前瞻性的布局策略。当前，我国66%的城镇化率数据看似颇为可观，然而这一数字实则囊括了大城市与小城镇的整体水平。相较于发达国家已臻成熟的城市化进程，我国仍存在显著的差距。若聚焦于大城市群与都市圈的真实城市化率，其比例或许尚未触及40%的门槛。借鉴国际城市化进程的宝贵经验，不难发现，这一过程鲜明地划分为两大阶段。
第一阶段，可界定为城镇化初期，此阶段人口自乡村大规模迁徙至城市，不论规模大小，皆成为人口流入的目标地。
第二阶段，则可称为城市化深化期，此时人口流动趋势发生显著变化，大量人口自中小型城市加速涌入大城市群与都市圈之中。目前，我国正处于城镇化初期的尾声，而城市化深化的崭新阶段方才拉开序幕。
针对我国14亿人口的庞大基数，若以80%的城市化率作为未来愿景，则预示着将有约11.2亿人口汇聚于城市空间，其中绝大多数或将归宿于少数几个核心城市群。以今年春运为例，广东省凭借其强劲的人口吸引力，成为全国人口迁入迁出量的断崖式领先者，珠三角地区的虹吸效应由此可见一斑。
房地产市场的长远发展，其根基不仅在于新生人口数量，更在于城镇化率的潜在动能。城镇化率作为衡量未来5至10年市场购买力的重要指标，预示着潜在的新增购房需求。历史上，日本曾两次遭遇房地产危机，而首次危机得以平稳度过，关键在于当时的城镇化率尚未触及峰值，市场购买力依然稳健。因此，断言我国核心城市群房价已触顶，显然为时过早。即便这些区域的人口增速近期有所放缓，但随着经济的逐步复苏，预计不超过两年内，将吸引更多人口涌入。
当前，全国范围内具备显著影响力的城市群屈指可数，包括珠三角城市群、长三角城市群、京津城市群、成渝经济圈以及长江中游城市群。对于广大民众而言，面对市场每日的波动起伏，过分纠结于短期的涨跌并无实际意义。真正值得关注的，在于趋势的把握与入场的时机。只要能够精准捕捉大势所趋，且在相对低点适时介入，余下的便是耐心等待市场周期的轮回与回报的到来。布局未来：精准把握楼市机遇
在当前经济环境下，我最为推崇的投资策略之一，便是把握楼市低谷期，将个人资产优化配置于头部城市群之中。这一观点，基于我对发达国家城市化进程的深入研究与分析。从历史趋势来看，头部城市群的规模往往远超其他城市群，其差距甚至可能达到2至3倍之多，这种规模优势直接反映在房价水平上，预示着巨大的增值潜力。
为何未来会有更多人口涌入核心城市？其中，服务业的繁荣发展是一个不可忽视的重要因素。当前，我们观察到两个显著现象：
其一，制造业在扩大就业规模方面的能力日益减弱。这一趋势不仅在中国显现，全球范围内亦普遍存在。其根源在于，现代化工厂正加速向无人化、自动化转型，从而减少了对人力资源的依赖。
其二，全国范围内的超大、特大城市中，第三产业已占据经济总产值的高比例。以深圳为例，2023年第三产业占GDP的比重高达63.3%；而杭州更是达到了70%的惊人水平。这反映出，随着城市发展的不断深入，新增就业机会主要源自服务业。服务业的繁荣，得益于庞大的人口基数与广阔的市场需求。人口越多，需求市场越旺盛，进而带动更多就业机会的产生。
近年来，尽管整体经济环境面临挑战，但大城市中仍不断涌现出新型就业岗位。如家庭收纳师、宠物上门喂养服务以及租房代看等新兴业务，均率先在核心1-2线城市兴起。以搬家服务为例，大城市的需求更为频繁与旺盛，足以支撑起这一细分市场的繁荣发展，进而容纳更多从业人员。
综上所述，城市规模越大，人口越多，服务业便越为发达。而服务业的繁荣，又能进一步吸引更多人口流入，形成良性循环。因此，将个人资产投资于头部城市群，无疑是一个值得深思的明智选择。期待在闭门直播中，与大家共同探讨这一话题，共同把握楼市未来的黄金机遇。此现象揭示了城市发展的必然逻辑：正循环与负循环并存，互为镜像。针对小型城市而言，未来阶段负循环的影响或将更为显著与严峻。由于人口持续外迁，市场空间逐渐萎缩，进而导致教育资源与医疗资源如学校、医院面临缩减与整合的境遇，经济活力亦随之减弱，盈利难度陡增。历史上，日本部分小型城市曾遭遇房产过剩，即便无偿赠予亦无人问津的困境，这一看似不可思议的现象，实则预示着城市化进程深化后可能迅速且剧烈展现的趋势。
当前，若投资者仍持有位于人口外流、出生率下滑且无坚实产业基础的小型县城或三四线城市的多处房产，则需警惕并积极寻求转机，适时调整资产配置，转向更具增长潜力的区域。近年来，多项政策导向亦隐晦地预示了这一未来趋势。例如，国家统一大市场的构建、人员流动限制的逐步消除以及土地收储政策的加强，其核心目的均在于促进人口向大城市集中，优化资源配置，提升生活品质。
综上所述，面对城市发展的复杂态势，投资者需具备前瞻视野，合理规划资产布局，以期在变革中把握机遇，实现财富的稳健增长。
