深圳湾的豪宅坚挺了两年，去年下半年也开始跌了，而广州的豪宅从2020年涨到2023年上半年，下半年也迎来了反转。

今年跟去年完全是两个行情，虽然政策越来越好，从放开120平以上不限购开始，又到1.5成首付，再到房贷都可以先息后本，都没有救回豪宅市场。而成交的价格上体现得最明显的就是珠江新城和琶洲了，因为这里涨得多，回调得自然也多。

以前20万成交的嘉裕公馆的明星户型153的南向高层，这个月成交才15万，以前根本没有放盘的中海花城湾单价最贵的明星户型178的四房，现在也只要17万。就更别提那些保利心语了，从最高17万，到如今只需要11万多，南向三房超过12万都难，北向两房已经跌至10万以内。

东区中海观园和誉峰的价格也从最高的16-17万，回落到如今的13万左右，算是比较坚挺的。

目前最坚挺的还是凯旋新世界的南向楼王户型，以及汇悦台，其实汇悦台之所以没有太大回调是因为过去这波行情涨幅并不明显，想要超过30万单价成交还是比较困难，人家深圳湾的表现也不太好，汇悦台也不会怎么样。

到底是市场在分化，还是豪宅也不吃香了，富人们不买房了呢？

市场是在分化的，地段之间的分化反而没有区域内的分化更明显，这个是今天主要想聊的内容，我们重新定义一下广州的豪宅价值体系。其次富人们的资产配置是多样化的，当前超过3000万以上，广州的豪宅是不是他们的首选或者唯一选项，这个就因人而异了。

首先我们来回答第一个问题。

从这一轮回调来看，总价5000万以内的基本都遭遇了分化性回调，超过5000万的还算相对稳定，当然，没有成交也算是一个理由。

这个分水岭从过去的3000万提到了5000万不是没有理由的，对于想要在房产上守住财富的难度进一步提升，考验富人资产实力增强了。目前能够承压住5000万以上房产的，只有三个小区，一个是广粤尊府南向超过280的，另外汇悦台算一个，还有就是保利天悦2-8栋超300方以上的一线望江户型。

这个预算以上一定是要一线望江的，一点都不能马虎、将就、以及退而求其次。

到了3000-5000万之间肯定只能二线望江了，克莱、鸣泉和美林海岸是不在这个预算范围内。

另外，5000万以内就会开始产生分化了，特别是3000万左右的，北向大面积开始大幅回调，拖累了同小区不能望江的南向户型，同样，单体楼没小区口碑一般的成交价也一路走低，比如领峰、粤海丽江等。

以上说的是区域内的，区域间的分化反而不明显，比如滨江东、白鹅潭、白云新城、星河湾这些两三千万以上的。

一是这里的热度不高，价格多年没涨，当年那么贵买得起这些房子的，是真正的老money有钱人；

二是成交不多，价格体现不出来，既然这么多年都没怎么表现，现在卖掉更不划算，也没有卖的必要，你看它沉稳老态，它笑你波动频繁、风云诡谲。

当然，逻辑并不是这么简单。

原因是，豪宅就是豪宅，不是因为总价，而是因为面积。

以前我们会认为在广州，超过1000万都是豪宅了，但你发现那些涨得超过1000万的以两房小三房为主的刚需盘，根本是不抗跌的，它撑不起豪宅的市场，迟早是要回调的。而真正的豪宅起码面积是200方起步的，广州主流的还是在200-400方之间，不像上海的豪宅，面积大、单价高，总价过亿是普遍现象。

主流面积在200方以上的，不管是哪个区域，相对还是比较稳的，之前有人嘲笑天誉半岛、珠光御景壹号涨不过保利天悦，但这次同样超过200方的大面积其实也是稳的，并没有像保利天悦143/197的一样涨得多、跌得也多。

这里不是说白鹅潭好、后航道值得买，而是我们对比的有钱人，当地比较顶级的富豪这个圈层还是相对稳定的，所以他们的资产也比较稳定，不会着急降价卖房，特别是这些一线江景大平层，楼龄又很新，有非常强的稀缺性。

对比东边超过5000万的这个级别，西边的应该要超过3000万以上才行，面积必须得是300方以上。因为后期后航道，包括海珠西、白鹅潭沿江一带还是会开发200方左右的中平层，面积不够大就容易被挤兑，而不像东部，望江好的位置已经被霸占了，要再卖地的话又是天价豪宅。

需要说明的是这个对比是同区域的稀缺性，而不是跨区域对比.因为你一旦跨区域对比，那你所对比的参照物并不是次一级，而应该是能级更高的城市，所以不要被其他人过度误导了，就好比1000万是买广州还是佛山，你肯定选广州了，到了一个小目标，你肯定选上海了，连深圳都不会选。

再说一下第三点，低首付低利率并不能刺激豪宅买家进场，买得起3000万以上房子的，靠的也不是低首付和低利率，毕竟本金才是关键，而且房贷再便宜和他们基本也没有任何关系。

另外，要说广州放开120平以上不限购，影响比较多的是2000万以内的120方以上的新房产品，2000万以内的二手，在珠江新城只有三房，有很多还是北向的，其次，楼龄和户型可能也不符合外地买家的要求，他们并不知道珠江新城的价值如何，只看户型和得房率去了。

1000万以上的的琶洲南、中海大境、保利天瑞等新式改善确实冲击了一波珠城的小面积刚需盘的价格体系。

回到第二个问题：富人们不买房了吗？当然不是。

富人们一直在买，他们也在捡漏，不然那些笋盘是被谁买走的。

这个时候还能进场的超过2000万以上的买家，是比较有实力的，要么去买新盘面积200方以上的，比如琶洲南225方以上的、中海大境270的、保利天瑞268的、越秀观樾250的、白鹅潭悦府243的，这些统统都是2000万上，单价10万起。

这些新盘的溢价是非常高，我们看了也觉得不划算，但他们买的是未来，钱总是要花出去，把周期拉长就行了，他们难道是傻吗，花那么多钱乱买吗？这你就不用替他们操心了，他们是花得越多挣得越多，买对广州的豪宅是能挣钱的，这个他们比你更懂。

除了新盘外，要么就是珠城的二手了，从目前成交的价格来看，二手的性价比是很高的。可以这么说，目前珠江新城1000-3000万之间的产品，是整个广州居住属性和金融属性结合得最好的，其他板块没得比。

从居住属性来看，你能享受到最顶级的配套，最核心的板块，优先享受房价上涨的红利，房子虽然旧一点，再住个二十年是没有问题的，只要广州还是一线城市，珠城就仍然是核心。从金融属性来看，杠杆率非常高，银行白名单多，认可度高，甚至不需要花钱，只需要付月供，投资还能享受比较高的租售比，虽然房价是回调了，但是租金还在继续上涨，有些小面积都能以租抵供了。

再对比流通性，已经验证过的，不需要担心，未来要涨也是从珠城开始涨，优先享受红利期。

最后我们总结一下：

一、广州的豪宅是需要重新定义的，区域和总价都不是关键，面积和富人圈层才是。

二、真正有价值、有稀缺性的豪宅门槛提升到5000万，5000万以内都会面临冲击。

三、对比居住、金属、流通性还是珠城占优，但对比单个选项的话，珠城小面积受到的冲击会较大。

四、1000万上的同类型产品价值趋近，溢价消除，未来成长性也一致。