很久没发头条号了，但是看到太多头条号的神仙张口就来，于是来给大家上点硬干货。
全知方可全能，数据统计的越全面准确，越能够看清楚变化和发展轨迹。
今天给朋友上超级实实在在的硬货，老杨把5+2区几乎全部的在售和明确待售的新房都给做了统计和分类，给朋友全面来聊聊。
截止11月2日不完全统计，有明确的公布套数中：
天府在售待售的12000余套中（1级地段100套；2级地段2236套；3级地段3195套，4级地段4780套；5级地段1700余套）；1块地为2级泛麓湖37亩（兴隆湖东340亩科创园未纳入）。
其中各级总价分别如图。
一级地段就是麓湖玄鸟的最后产品，二级800+主要集中于招商翎云阁、卡地亚和泛麓湖（比如滨江的），少量在阅天府；其他一半为老产品，一半为新迭代；三级新迭代差不多2000套，老的差不多1000多套；四级地段70%为老产品，五级地段80%为老产品。
买300-600万左右及新迭代较好地段产品的且买且珍惜，老产品上了200万就需要好好掂量了，这部分新货是可能不如二手的。
（始终记住一个逻辑：新迭代产品＞一般二手＞老设计新房的这个性价比逻辑，除非有捡漏；新迭代产品可是成都房产十年未有之大变局）
最大去化压力在7000多套老产品上，这个很多不举例，他们主要分布在万安到前湾，兴隆到兴隆湖东区域；其次在400-500万+非重要地段或老产品大户型，比如邦泰天府云璟170、保利天府和颂199、未来城240、卡地亚蓝庭256等；第三在800万+产品。
神奇的科创岛U6，要卖到懵逼。除非16号线拯救。地投果然可以，真的减少了其他高端产品的压力。卡地亚的蓝庭和N8也有点懵逼，傲娇病得治。滨江地产冲泛麓湖的高端，也考验技术，高总价直接1500去了，产品认可度高了，但是品牌认可度和价格不菲。
以目前的态势，暂时11月上旬没几个好盘取证，好的都是在玩冻资了。预计有那么3、4000套好货搭配一些差的会在明年3-4月份断货。剩下千万高端局和一般地段老产品玩去化。
天西招商32、阅天府二期、保利天府瑧悦都是好货。天东邦泰悦九章、生态带保利天府和颂也不错。
高新在售待售的7300套中（1级地段332套；2级地段3044套；3级地段3146套；4级地段780套）；6块地532亩为桂溪27.63亩，新川28.1亩，轨交300亩，交投51亩，高投66.45亩，中和30.2亩，大源西28.94亩。
金融城8号和金融广场332套，大源西620套，新川200套，这些800万+的产品还没消化，新绿色马上又要带来200-300平的千万豪宅；高投大师的各个悦府180+和远大、金成府、新川天郡，凑齐了新川的2800套500-800万产品；300-500万，还是高投与新川雅境、蜀道宽境和金泰和序表演，3180套；200-300万级，好像只有红树湾了。
而200万以下，红树湾都可能没得了，当然，他不一定比二手强。
国际城南高新本是第一级。奈何犯了低质和傲慢病，房产的品质大多是一言难尽。没有品质，再好的地段，也发挥不出来多高的价值。这和我说的地段蕴含潜质，品质呈现价值，是不是完全贴切。
明年，应该是千万豪宅和高投为代表的老产品去化局了。看看那500多亩地，轨交、交投、高投，呃，不合作的话，难有好产品出来，没期待呀。高新，难道还要继续瘸下去？
刚才的消息，远达又以2万6300的价格拿下了大源西59亩，这是不是宿命。远达会不会有所进步？
锦江在售待售3200套中（1级地段0套；2级地段670套；3级地段1872套；4级596套）；3个地块172.6亩为：贝好家23.6亩，ICC102亩，华发47亩，琉璃场29亩。
已拍出的4个地块，一个是老存地ICC的，不改规的话3311套，攀成钢地段没得说，就是价格估计一直没谈好；其他的贝好家23.6亩妥妥的上千万豪宅；华发47亩估计也要冲。
2级地段剩下的什么？锦发广场半迭代的刚改清水底跃，金融街融御的跃层，嘉佰道的几百套超高层，670套；3级1872套，可以说是高端豪宅大乱斗的开始；4级地段能看看的，鹭湾锦上映。
锦江适合普通人的新房，已经寥寥无几，他是进入绝对存量市场的先行代表。明年的考验，看锦江多少能吸引城南多少千万大户，自己的大户人家，显然是不太够用的了。没有350万，只能期盼ICC容积率6以上的出来看，会是一个什么价格。
青羊在售待售4300套中（1级地段40套；2级849套；3级1290套；4级约1196套；5级约879套）；5个地块是中海蔡桥111.55亩，天府发展42亩，融信22.9亩，越秀28亩，金沙西著27.78亩。
青羊还有一级地段的产品？嗯，西派少城最后一栋，要抢破头看大运；2级除了中建壹品金沙新迭代携青五学区估计在年底左右清盘，其他什么金雁金沙、华府金沙名城合起来700多套是去化硬骨头；3级地段1290套则迎来的是什么？蔡桥小乱斗，馥棠后发优势没发挥出来，建发书香和华润润府都笑麻了，天府光华云镜降价一些也让人纠结，领秀金沙应该是个性价比好选择。4级1196套中的西派金沙卖了好几年了，不容易；鑫宸壹品和青云壹号哼哈二将互相看不起。5级地段的879套，难兄难弟慢慢靠降价工抵出货。
青羊是要接受考验的，青羊蔡桥的高端局能不能依托成飞，和依靠吸收武侯、金牛乃至温江的力量支撑住，形势将逐步发生变化，800万左右高总价房产在青羊的表现，也值得思考。是三环内还是三环外，青羊正在塑造蔡桥的形象，但明显可以感受到，是有阻力和认可度降低的。而绕城非遗外，产品品质还需要进步，那价格是真不低了。
有人给我说三环外，绕城外的学区也怎么样，怎么样很强。我就问，设身处地的考虑下，有多少青羊的优秀老师，是愿意出三环上来教书的，更别说到绕城外。要么是被排挤，要么是才进入青羊，要么就是来刷履历的。始终难以和三环内的青二、青五和部分青三比的。
武侯在售待售3700套中（2级地段518套；3级2276套；4级600套；5级300套）；3个地块航空路新希望项目，西部汽车城项目280亩，武侯资本49.67亩。
武侯现在还是各个方向都在想着开发，除了正南侧和二环内靠拆才有地，不管是东南与高新南接壤的老南富区域，还是武侯新城南以南，还是武侯新城北以北到机投悦湖，都有开发的野望。
但是武侯暂时开的是相对比较少的，3700套，但是这个套数，少并没有带来明显的火热，闪闪发光的是武侯西派臻境，略远一点的西派善境都显得较为弱势冷清；西侧的航噪，整体城市界面的平铺和细节粗糙。每每开盘消化掉第一波地缘客户之后，就会显得比较萎靡。面对青羊和高新南，确实略有一些力不从心。金茂府豪宅第三极的呐喊之后，就沉寂了。
后面，天鹭满园的开盘也将进一步消化掉外双楠鹭岛国际附近的老钱，300-600万都会比较快的清掉。然后，暂时没有什么好地出现了。或许，武侯卖力打造的悦湖科技城等产业终将在长期获得回报，但如果像成华那样，先把中环打造起来，再把学区提升一下，或许会更顺畅一些。
不要单纯的以为在售待售少就是优势，也可能是萎缩。武侯显然没有锦江、青羊那么坚挺。
成华在售待售13000套中（2级地段853套；3级5934套；4级3466套；5级1900套）；9块地中，2级1个85亩，3级3个97.79亩，4级3个93亩，5级2个107亩。
随着东郊记忆的成功开拓，金色中环的炫丽展开，成华自内而外的开发步调，乘着东进（实际是中优）的东风，二八板块、崔槐新城，是搞的风生水起的，在五城区中，房产发展形势的总体感受，已经超越了金牛区，逼近了武侯区。
但是，13000套，这玩意比天府新区来的还猛烈，是认真的吗？
拆开看看，猛追湾88套终极产品，杉峯85亩200平起步这还是有点夸张了，考验高端底蕴；另外的17亩500多套刚需不愁卖，杉嶺112套改善要神仙打架，杉河115套刚改也不愁卖。
3级5934套，这个量还是有点夸张，这个级别300万以下不愁卖；主要是价格高过400万就速度放慢，要是老产品就卡壳比较重，其他去化应该还可以。二八中环天宸可以说注定是二八最好的地，也是二八的巅峰阶段，随后不会再有这么强的了。望悦150套不如越秀天悦云萃200多套好卖，东客站九林语7期和鎏云阁687套也要逐步去化，中环臻邸还有80套，大陆璞府120套位置不错就挨着东郊记忆可惜是老产品。新华公园的深业泰樾府老改善迟迟没有开盘，崔槐新城最新的2块地澳南和首开490套是全迭代产品，价格不离谱就不愁卖。其他的要么是北湖的，要么是成渝立交的，明年应该会卖到年底，他们就相对比较具体了。
再往一般地段看，3466套，动物园、理工大、龙潭寺挨着地铁附近的位置，跌跌撞撞还会卖比较长的时间。而到了5级，龙潭寺和大熊猫基地区域，出了三环真的是，这1900套卖个3年也不无可能。
成华勇冲中高端想将破500万成为常态，路还长；中端市场大爆量，还在拍地，供应量价齐升下，二八和崔槐，势必会分出高下，开发商应该也感觉到了。四五级地段尾大不掉，还有很多土地可以供应，选择的时候靠近地铁是第一重要选项，其他都是其次了。
成华本轮回调较小，供需能够支撑体量，但是不能支撑上扬的价格，还是要注意二八的形势变化和南北购买力差异的变化。并且中端库存还是有点具体了。
金牛在售待售9200套中（2级地段642套；3级5057套；4级2536套；5级975套）；另外693亩地分别由眉山发展、轨交和国投掌握。
金牛、金牛、金牛老大哥。如今排在最后一个来说。
2级的642套，主要集中在人北1.5环，CCIC公园里的老设计产品就占了472套，可能不会有观萃好卖，但应该比翡翠里好去化（并不是说CCIC有多强）。
3级的5000多套，亮点在花照壁的花照天郡，839套，还有旁边一块地要开发。国宾现有的4000多套大乱斗还将继续，国宾高科新城、高新西和产业也不足以一下子将他们消化，更是卷到老产品完全无人问，把周边二手也都给干沉默了。还有不少土地蓄势待发。
4级的2536套，北部新城占大部，国宾侯家桥占少量，其他零星。包括5级凤凰山的975套，这些就地缘自住，远了预算不足的尽量买在地铁附近，以后接盘者也是这样考虑的。
金牛，轻易不要异想天开想投资，除了城投绿城一块地，其他是没发现什么端倪的。自住价格较低入手倒是可以的，毕竟这边没吃到前十年什么房产红利，要把辛辛苦苦赚的钱来高价买房子，难度是很大的。
小结：锦江在玩高端局，中高端成交最活跃在天府，中低端堆积在东、南部；成华在中端力求突破，三环内外两重天；金牛中端略弱势；武侯整体比较缩量；高新还在调节奏，傲娇产品卡的太多；青羊在三环外求突破。
整个5+2区就完完整整的看完了。
我是房产老杨，一个房产渣渣V，也是卖房子的（5+2区的房子都卖，近郊除非你需要），不是装B党，也搞不来套路，不会PUA和输出情绪影响。但老杨自信是专业的，有房产问题，我知无不言。
