什么是“鹤岗化”？

“鹤岗化”这个词现在已经成为了一个代名词，指的是越来越多城市的房价出乎意料地低，甚至几万元就能买到一套房子。根据不完全统计，截至今年 6 月底，全国至少有 10 个省的 24 座城市出现了这种情况，其中包括黑龙江的双鸭山、牡丹江，陕西的铜川、宝鸡，河南的鹤壁，湖南的岳阳，安徽的淮南等城市。

鹤岗的房子

鹤岗的房子

房价“鹤岗化”的现象可能会进一步扩大。为什么房价会突然下降呢？最近，我读了重庆老市长黄奇帆的一篇专访，他对房地产的分析让我豁然开朗。以下是他的几点关键观点：

人口天花板：

目前中国的人口已经接近 14 亿，这已经是人口的天花板。人口增长已经放缓。

城市化进程：

中国的城市化率已经达到 65%，接近欧美国家的 75%。未来城市化率的增长空间有限，主要是那些持有农村户口但在城市生活的年轻人。

人口老龄化：

中国的人口老龄化速度加快，2025 年预计将超过 30%。根据世界银行的标准，14% 的老龄化率已经是深度老龄化社会。这意味着未来会有更多的房屋空置。

存量房过剩：

截至去年，中国已建成但未售出的房屋面积约为 17 亿平方米，而全球新建房屋面积约为 20 亿平方米。中国的房屋存量已经相当庞大。

房价涨幅：

在过去的 20 年里，中国房价翻了四番，这导致开发商为了囤地而大量加杠杆。

旧城改造和基础设施建设：

大规模的旧城改造和基础设施建设已经接近尾声，很多地方的需求已经满足。

配套设施：

学校、医院等配套设施已经基本完善，大学也已过剩。随着人口出生率下降，教育资源过剩问题日益凸显。

金融风险：

房地产开发商的资产负债率普遍在 90% 以上，而发达国家的房地产商通常在 50% 以下。中国有 9 万多家房地产企业，而美国不到 500 家。高负债率和过多的企业数量导致市场风险加大。

黄奇帆认为，未来 5 到 10 年，房地产行业将出现一些变化。房价快速下降的时代还没有到来，但一旦出现快速下降，政府会进行干预。房地产行业将逐步进入一个平稳发展的新常态。

鹤岗房价

房价如葱的观点

目前房地产行业的问题在于，过去房地产企业高资金、高杠杆、高周转的模式没有及时调整。这种模式在没有新的形势下没有提前预判和战略改变，最终导致了问题的爆发。例如，恒大、碧桂园和融创等大型房企纷纷出现问题。