近期有一条重磅消息在地产热传，这条消息就是关于降低存量房贷利率和允许转按揭。

可能很多小伙伴对这两个名词还不太清楚其含义，这里不妨简单做一个科普。

所谓的存量房贷利率即已经办理的房屋贷款的实际执行利率，为什么降低存量房贷利率这条消息会格外引人注目呢？

原因很简单，因为最近几年我国持续处于降息周期，房贷利率水平大幅下降，但是遗憾的是，降息明显对于新房贷更加友好。

据统计，目前存量房房贷的平均利率水平高达4%以上，而新房贷利率仅为3.3%左右，这个差距还是相当巨大的。

而众所周知，最近几年，我国房地产市场相当清淡，大多数城市都是量价齐跌的状态，在这个背景之下，很明显能够最大限度享受到房贷利率下降的是极少数人群。

因此，如果降低存量房贷利率水平的话，受益的将是大多数人。

第二个关键词是转按揭，什么是转按揭呢？其实也很好理解，通俗的说就是允许人们更换银行。

比如原本在A银行办理了按揭贷款，现在你发现B银行更划算，那么就可以办理转按揭，让B银行帮你还清A银行的贷款，然后再与B银行重新签订贷款合同。

如果转按揭业务能够落地，毫无疑问，将加剧银行间的竞争，很多银行为了争夺客户，将会主动降低实际利率的执行标准。

可以看到，上面的两个方案围绕的核心都是一样的，就是降低利率，降低大家的债务还款压力。

而随着消息的发酵，金融市场也有所反应，消息始一传出，房地产股票快速拉升。

不过且先不说消息落地的具体时间未知，单说这两项政策如果真的落地，会不会真的利好地产呢？

为什么呢？我们今天就简单滴聊聊。

第一，尽管这两个措施是针对地产行业的措施，但实际上，他针对的并不是房地产交易，而是房地产的贷后管理。

说到这里，明白什么意思了吗？

其实并不难理解，不管是降低存量贷款利率还是允许转按揭，本质上都是给已经完成交易的群体减轻负担或者增加选择，但这个措施并不会直接刺激新增消费。

如果说非要给这两个政策一个指向性的分析的话，它更倾向于化解个人债务。

要知道，我国目前的居民负债率非常高，这年头，若是谁手上没点债务，反而是少数派，很多人不但持有债务，而且所持债务的规模和偿付压力还很巨大。

因此，降息也好，允许转按揭也好，可以直接降低负债群体偿付利息的压力，这本身是在解决个人负债的问题，而不是解决地产交易的问题。

再讲的直白点，以上两个政策落地的话，那么对于正在还房贷的人来说，每月还款压力减轻，但并不意味着人们会选择买房。

很明显，这是两个根本不相关的事情。

第二，房地产市场的好与坏，要从供需结构来分析，而不是从利率水平来分析，更不能从存量房贷的利率水平作为分析的切入点。

简单说，是供应量和需求量，即市面上有多少新房和二手房在供应，又有多少人准备买，准备买房的人群能不能消化掉新房和二手房。

这个问题并不难分析，从宏观的角度来说，我国人口规模已经见顶，未来若干年会持续下降。

人口减少，自然意味着总需求的减少，这是整个人口规模决定的。

而这也给未来若干年的市场定下了大的基调，即需求持续萎缩。

那么说到供应端，其实相较于需求波动性会更大，这是因为投资的周期在人口周期面前，实在是短的不像样。

而眼下，整个市场量价齐跌，不管是土拍市场还是新房投放，都迅速降低，这是供应端的萎缩。

因此，从长期的角度，地产难有走强的趋势性支撑，短期来说，两家齐跌会进一步压制地产投资的热度，两者叠加之下，房地产很难在短期内走出颓势。

而从另一个角度来分析，房地产市场也不能光看全局，还是要分地区来分析的。

举个例子，比如前几年热炒的鹤岗，房价低到白菜价，几万块钱一套房，这个价格放到北上广深恐怕只能买一个平方，这就是典型的地区差异。

为啥鹤岗的房价那么低？

没什么特殊的原因，就是需求太少了，少到几乎等同于没有，因为经济水平落后，产业不多，人口大量外流，人都走了，哪还有人买房？没有人买房，自然而然房价就涨不起来。

你看，这还是供需决定的。

而事实上，国内类似于鹤岗这样的城市根本就不是少数，绝大多数的四五六线城市，县城未来都会走上鹤岗的道路，人口外流的趋势无法阻挡。

而对于一二线城市来说，房价则还有支撑的基础，这是因为四五六线外流的人口并不会消失，他们最终的落脚地就是一二线城市。

比如2023年人口增量超过10万的城市一共只有7座。

这七座城市分别是：合肥（21.9万人），贵阳（18.2万人），郑州（18万人），杭州（14.6万人），成都（13.5万人），深圳（12.8万人）和上海（11.6万人）

无一例外，全部是一二线城市，动辄十几二十万人涌入，就给这些大城市带去了新的需求，而新的需求自然对于房价就构成了支撑。

当然，并非人口净流入了，房价就要起飞，但短期内构筑一定的支撑性是没有问题的。

你看，这还是供需分析。

而一二线城市的房价跌的少或者还要涨一点，而三四五六线城市的房价撑不住还要多跌一点，未来这种差异会更加巨大。

所以，看到了么，决定市场走向的核心还是在于供应分析和需求分析。

而存量房利率的变动和转按揭，既不会实际增加新房供应，又不会解决新的需求，所以，这两个政策怎么可能直接影响房地产市场。

当然，如果非说这两个政策完全没有影响，也并不完全正确，因为给负债者减轻负担的本身，就客观的提升了人们的消费能力。

这个逻辑也很清晰，如果不降低存量利率，那么人们手中的钱就只能更多的用于还银行贷款，而非用于实际消费。

但如果能让大家少还一点钱，省下更多的钱，那么这些钱就有希望被用于消费。

从这个而角度来说，降低存量贷款利率和转按揭，是有可能释放出一部分潜在需求的。

只不过说，降息所节省的这点钱想要变成实际买房的钱，显然太不够用了，因此，这个利好只能说是理论上的利好，在实际上几乎可以忽略不计。

所以，不要看到两个新政出台，就上头了，以为房地产行业的春天来了，实际上，事情远没有这么简单，甚至可以说没有啥必然联系。

未来若干年，我们必须要明白两个事实，其一是我国的人口规模逐步缩减，说白了就是市场规模逐步缩减；

其二是全民负债问题需要相当长的周期去化解，可能未来几年的时间里，化债都是诸多家庭的核心问题，想要在短期内迅速筹集到投入再消费的资金，将会是一件很难的事情。

事实上，债务问题，不但影响着地产行业的复苏，也影响着全社会全行业的复苏，为啥今年都说生意不好做，都讲大家不花钱，没别的原因：

一方面是收入在减少，另一面是好不容易赚的钱都还债了，那么没有余钱怎么消费？没有消费又如何让企业盈利，企业不赚钱又哪有多余的钱发给员工。

所以这是一个看起来无解的问题。那么有没有什么办法能够彻底解决呢？

其实有，一种方式就是制造通货膨胀，让货币的实际购买力下降。

原本3000元一个月的工资就可以足够一家三口的衣食住行，现在让货币贬值，3000元的工资只够一个人活；

随着购买力的下降，未来就会出现工资收入的名义增长，一个月赚9000元，看似工资涨了，但实际上跟当初3000元能买回来的东西是一样多的。

而在这个时候，你就会发现赚3000元工资的时候一个月还5000的债务压力很大。但一个月赚9000元，还五千就能负担了。

债务就这样被化解掉了。

另一种方式就是降息，既然无法让大家多赚钱，那就让大家少还钱，这也是一种方式。

但总而言之，不管是多赚还是少还，只有让大家手中真有钱才有消费，否则说什么对房地产是利好，都是无稽之谈。