12月初，深圳某小区物业与幼儿园的物业服务合同纠纷案经读特新闻报道后引起关注。近日，读特新闻接到另一家名为福某幼儿园的负责人报料，称该幼儿园与小区物业也存在物业服务纠纷，问题迟迟未得到解决。对此，读特新闻记者展开走访调查。

幼儿园与小区物业因物业服务起纠纷

福某幼儿园位于深圳市福田中心一路，是发某小区的配套幼儿园。记者近日走访看到，该小区位于滨河路与新洲路交会处东北侧，分为东、西两个地块，两区之间有一条马路隔开。福某幼儿园位于该小区的西区地块。深圳市某银物业发展有限公司（下简称“某银物业”）为该小区的物业服务方。

幼儿园（左侧）所在地块与小区住宅之间隔着一条市政道路。

记者采访了解到，福某幼儿园建筑面积为2408.04平方米，原属于深圳福田区某小学附属幼儿园，于2020年8月由民办园转为公办园。自2023年11月起，该幼儿园与小学脱钩，由市属幼儿园托管。

2023年7月，福某幼儿园与某银物业签署服务协议，约定物业方向幼儿园提供相应物业服务，并按时向幼儿园收取物业管理费、专项维修基金、水电费等。根据协议，电费按商业用电0.92元/度、水费按3.77元/立方米来计算；物业费则按建筑面积2.0元/月/平方米计算；专项维修基金的收费标准为0.25元/月/平方米。该协议有效期至2024年8月31日。

服务协议到期后，福某幼儿园负责人认为小区物业没有按照协议内容提供服务，且园方缴纳的物业管理费、水电费等超出了实际应缴的范围，因此与物业协商降低收费标准。由于协商未果，该幼儿园拒绝续签服务协议，并从9月开始拒缴物业管理费和专项维修基金，截至目前共计2万余元。

12月初，某银物业向12345热线投诉福某幼儿园拖欠物业管理费的情况，福安社区介入调解。社区工作人员表示，社区已向当事双方了解情况并听取意见，但因为涉及利益纠纷，所以还是需要双方协商解决。

目前，幼儿园与物业已就降低水电费达成一致意见，但对物业管理费和专项维修基金的缴纳仍处在争议之中。

争议一：幼儿园应享受哪些物业服务？

根据服务协议，某银物业应向福某幼儿园提供供电和供水（包括生活用水、消防用水）；围墙外的公共管道排污、绿化、保安、保洁、消防安全责任等；围墙上技防设施（红外对射报警器、摄像头）的维护等服务。

“我们没有感受和体会到物业提供的公共服务。”福某幼儿园园长吴女士认为，从地理位置来看，幼儿园在日常运行中相对独立，且园内安保、清洁等日常维护管理均由自行招标企业实现，实际上幼儿园并未享受到协议约定的相应服务。按照《深圳经济特区学前教育条例》相关规定，物业服务企业应当按照实际提供的物业服务项目收取幼儿园物业管理费，因此幼儿园不应按原有标准缴纳该项费用。

幼儿园负责人认为小区的保安岗亭与幼儿园隔着马路，难以为幼儿园提供完善的服务。

对于专项维修基金的收取，吴女士表示，此前幼儿园围墙修缮时提出过动用专项维修基金的需求，但因为耗时太久，所以最终由幼儿园的财政支付该项费用。自幼儿园产权移交给政府后，运营资金来源于政府，已由财政拨付了可用于园区修缮的资金，因而幼儿园不应再向物业公司缴纳专项维修基金。

对此，小区物业主管张先生表示，物业公司根据《深圳经济特区物业管理条例》的相关规定，按前期物业服务合同约定提供小区公共区域的物业服务和日常管理，幼儿园处于该小区宗地内，属于物业管理的区域，理应缴纳相应的物业管理费用。

“除了安保、清洁、绿化等这些看得见的服务，还有共用设施设备的检修、治安巡逻、噪音投诉等的工作居民平常难以感知到，并不意味着物业方没有提供对应的服务内容。”张先生以消防安全为例解释说，消防设备的日常维保、第三方检测、双人双岗值班的人力成本等工作皆由物业方承担。如果园方向相应部门申请并获得批示，将水电、消防等设备独立出小区运行，那不交物业管理等费用是可以理解的。

争议二：幼儿园的物业管理费应该怎么收？

“我们希望能降低一些物业管理费，但物业不同意。”福某幼儿园园长吴女士表示，今年9月，园方曾与物业协商将物业管理费从2元/月/平方米降低到0.8元/月/平方米，但遭到拒绝。

对于降低费用的依据，吴女士解释称，除了没有感受到相应的物业服务外，当前物业管理处是按照高层住宅物业收费标准，向住户收取3.5元/月/平方米的物业管理费，并在这一收费标准上确定幼儿园的物业管理费为2元/月/平方米。但幼儿园只有三四层高，不属于高层住宅，这种做法并不合理，幼儿园的物业管理费应参照多层住宅的物业收费标准。

幼儿园建筑主体。

吴女士表示，根据《深圳市住宅物业服务收费指导标准（多层）》，幼儿园的物业收费标准应为0.6元/月/平方米，因此园方才会向物业管理处提出0.8元/月/平方米的收费意见。

小区物业主管张先生对此回应称，物业公司已经按照《深圳经济特区学前教育条例》相关规定，对幼儿园的物业管理费予以适当减少。如果再降到0.8元/月/平方米，物业公司连成本都不够支付。

张先生表示，当前物业要对幼儿园的用水、用电和消防安全系统等承担相应责任，并且在幼儿园外墙安装过监控，执行外围巡逻，这些都需要成本。此外，幼儿园外墙的灯光设施属于公区用电，公摊水电费也是由物业公司承担。

“我们希望物业管理费尽量保持不变，因为成本摆在那，我们也有很多困难，目前公司面临着亏损。”张先生表示，希望双方多沟通协商，尽量商定一个居中价格。

律师分析：幼儿园物业管理收费标准应结合其实际需求制定

幼儿园是否属于物业管理范围内？深圳市律师协会物业服务法律专业委员会委员、广东卓建律师事务所律师邓小佳表示，根据《广东省加强住宅小区配套幼儿园建设和管理工作的指导意见》，住宅小区配套幼儿园建设用地应在居住小区红线范围外划定，单独成宗，单独供地，住宅小区配套幼儿园的建筑面积不纳入拟供应地块的容积率核算。鉴于福某幼儿园已经转为公办幼儿园，产权也已移交给政府，幼儿园现已不能单纯地被认定为属于小区红线范围，不是必然要受到小区物业的管理。该幼儿园可以独立自主另行选聘物业服务企业，提供符合自身价格预期的物业服务，幼儿园与物业公司的法律关系是基于物业服务合同的合同关系。

谈及物业公司向幼儿园收取物业管理费的合理性，邓小佳表示，根据《深圳经济特区学前教育条例》有关规定，物业公司是否有权向幼儿园收取物业管理费、水费等费用，关键点在于物业公司是否实际向幼儿园提供了物业服务。鉴于幼儿园与物业公司的服务合同已经到期，如果物业公司在到期后仍有对幼儿园提供服务，幼儿园也实际接受了物业公司服务，物业公司则有权利收取相应的物业管理费。

物业公司应如何制定幼儿园物业管理收费标准？邓小佳分析认为，可以参考《深圳市住宅物业服务收费指导标准》，同时结合幼儿园对于环境卫生管理、园林绿化管理、水电维护管理和治安保卫校园安全管理等多方面的实际需求综合制定。此外，物业公司应向幼儿园提供的物业服务内容，可以在双方签署的《物业服务合同》中予以详细约定。

对于幼儿园提出无需缴纳专项维修基金的主张，邓小佳表示有其合理性。他解释称，专项维修基金的本质是业主的共有资金，是专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，物业公司只是代为收取，与物业服务费有所不同。福某幼儿园产权归于政府，其业主与普通商业住宅业主存在根本性的区别，且幼儿园运行维护的资金完全来源于政府财政，不会使用到小区业主的专项维修基金，因此，不向物业公司缴纳专项维修基金有其合理性。

（作者：读特新闻记者 陈晓玲 陈雯莉 文/图）