买房卖房的事，分享我的见解。

收到好多朋友的咨询，想让我谈谈大红门的三个项目。其实北京市内也出现了很多扎堆的知名的项目，例如丰台区分钟寺的三兄弟，石景山北部的三兄弟。这次大红门又出现了三个项目，中环悦府，华润的，其实这也是上半年拍的地。再有就是永定金茂府，中海的和瑞叁号院。

这个三个项目各有千秋，说这怎么选？其实都是改善型，不用考虑它是一个刚需。当然对有的人来讲，其实改善它也是刚需，这个无可厚非。在这里，我不想过多的讲说哪些项目它的有多好多坏，我只讲几个简单的细节，仅供要选择这个项目的朋友参考。大家可以具体的去分析，或到实地的样板间，到实地的项目去看一看。

有如下几个特征：中海和瑞三号院，永定金茂府，华润中环悦府。

·第一都是在南四环的边上，它的附近就是集美家具城。你要说这项目，说离大红门地铁站哪个近，其实这都是瞎掰了。不太懂地产的人都会说，离轨道交通有多近。我个人看法，买这样改善型产品的人，大部分都是有车的，地铁坐不坐也坐，离地铁远近，那真的是不太重要。

·离最近的，当然是中海的和瑞叁号院，永定金茂府，稍微略差一点，在它西侧，中环悦府，那更靠边了，这都不重要。

重要的我告诉大家一个最核心的问题，你看这个项目南侧，哪个项目，它的南侧比地铁站还近，它就是丰台的一个环卫所。这个环卫所据我所知它不太容易在短期之内搬走。环卫所是什么意思？垃圾的厨余的处理味道，你要考虑清楚，你看一看具体是哪个项目在这里，不便具体说是哪个项目。

如果说对比这户型其实都差不多，从三个开发商开发的产品线上来讲，在北京市场上都还是不错的，都是品质型开发商。华润中海，金茂都做品质的。你要说真要对比，我对比两个产品线，比如说金茂和中海。

·金茂主打的是讲的品质，从样板间展示的外立面的最终交付的承诺来讲还是比较标准高的，基本上玻璃幕墙、铝板、大理石，这个标准还是比较高的。

从容积率上来讲，金茂的容积率高一些，中海的低一些，华润其实都差不多少。但是这里边有一个很严重的问题，就是华润拿地的地价楼面价很高了，它比这两个项目每平米高出了将近12000块钱，而且预售指导价给的都是每平米95000。

仔细的考虑上面这句话，既然它的压缩的利润很小了，而且华润的交付标准不会太低，想想谁更有竞争力？

从产品户型设计上来讲，这三个项目也有特点，但是都是改善型。个人的看法130和137，像金茂跟中海的这两个来相比，可能中海的做的更好一些，中海能做到4居四叶草，金茂的做到3居。其实差别有多大，但是对于使用者来讲差别还是很大的。

从它的面宽，中海的面宽比金茂的面宽要好一些，当然中环悦府的相关户型其实也是不差的。但是金茂有一个户型确实也是很吸引人的，就是它的270度大转角，这确实是不错的。

中环这个项目有一个很严重的问题，它做在下沉，就除了中间所谓楼王，但是个人认为楼王很差。为什么差？其实以后在有的话题里边会跟大家讲，这个小区当中哪些是楼王，怎么会鉴定为楼王，怎么挑楼栋，今天不在这里过多说。

中环悦府做的是下沉，其实周边的是不是都基本上都临街，主要这三个项目其实都是临近南四环的，如果高层大部分都是17层或者差别不大，高层在夜深人静的时候噪音受四环快速路的影响还是很高的。

上面讲了很多，从价格上来讲，金茂和中海其实都有一定的优惠，但是从优惠幅度上来讲，中海的优惠幅度更大一些，中环优惠幅度会更大一些。更小，因为它是后入市，给的价格空间不会像前两个项目。

具体怎么去选这三个项目之一，要买必须得要实力，实力要看不出来，看家庭的需求，看户型交付品质，看哪个更能够达到要求。整体区域配套其实个人认为很一般，那个地区其实大红门的外溢区旁边，这个三个项目西侧有成熟的海上海花园，集美家具也不是什么好的地理位置，如果变成一个大型购物中心还是不错的。

这就是周边的具体的环境，具体怎么选还是到实地去看一看，到样板间去看一看，了解更多的情况。今天这话题就跟各位聊到这儿。买房卖房的事。