我将在这里呢分享楼市的感悟上下班的路上呢邀您一起唱经楼是各位好啊2018年马上就要过去了那对于2019年来看是市场下行到底你该怎么去做呢说到2019年的时候啊？首先来看我们要分析下2018年目前全国市场楼市的一个现状根据有关部门对整个全国100个城市新建住宅的全样本的调查数据呀在2018年的十一月份全国有100个城市的住宅的平均价格是多少呢是14641元每平方米整体来看啊环比上涨0.27涨幅呢。

较2018年的十月收窄了0.2个百分点从涨幅的城市个数来看呀66个城市环比上涨的有31个城市呢是环比下跌的三个城市持平和尚未上长之比呀就是十一月份的价格环比上涨的城市数量减少的有12个其中的涨幅在1%以上的城市有17个？何时说的比的话减少十个那十一月价格环比下跌的城市呢又增加了12个其中呢跌幅在1%以上的城市有三个较上月增加的3%也就是说整体来看尽管在上涨但是从目前来看下跌的城市会更多一些那北京上海等这些一线城市的新建住宅的均价多少钱呢哎26655。环比上涨0.18个百分点涨幅呢缴十月份收窄0.13个百分点那十大城市主城区的二手住宅的样本平均价格多少钱呢三万九环比下跌0.38跌幅呢较上月扩大0.35个百分点其实你可以看的啊尽管有朋友说了涨幅0.35跌幅什么0.18等等的看起来不涨不跌楼市保持平稳呀。

市场来看奇秀北京上海这种一线城市来看多多少少是跌了只不过没有往二三线城市所转移效率并没有那么快那从政策方面来看呀本月楼市调控政策的继续维持稳定相关政策呢还主要集中在加强市场的监管层面并没有出现像什么317930这种楼市的加强什么加强版的政策只是市场监管方面。你变成了加强那在中央层面来看呀住建部a重拳治理房地产市场的失信行为你将101种违法违规行为而进行相应地拉黑那银保监会呢也对五家贷款违规的涉房银行的也开出了罚单就是禁止抵押的金融有关的房地产市场这是中央啊主要是检查工作那从地方层面来看呢。深圳啊率先要求房企调价如果超出半价15%的需先办理备案变更也就是说你现在如果开发商想涨价的话对不起你再重新走一趟啊走一遍流程重新走一遍流程西安的要求开发企业应一次性申报预售许可或现房销售备案也就代表着你必须一次性公开全部房源此外呢各地继续加快建立健全。

住房保障体系武汉广州明确要求禁止以租代售的行为并且规定啊出租首次租期不得超过20年也就是说像北京那种什么长租公寓等等的这种房子如果再想卖的话是不太现实了武汉广东已经明确要求了以租代售是不允许的那咱北京呢是建立政策性住房项目的建设审批绿色通道。就是加快政治应注重房的建设武汉的也发行了全国首单以公租房租金收入为底层资产的资产证券化的一个项目这是从地方政府的层面来看其实没出政策但是这些政策的目的的是规范第二是加大供应保障供应说完这个政策方面那从市场反映来看呢供应方面啊在很多开发商年底冲击销售业绩的情形下。多数房企的推盘力度的加大了到了12月份很多都排还争相开盘呢这在往年来看是不多见的而热点项目的整体推盘量继续维持在高位供大于求但是这些项目来看即便以前我们认为非常优质的项目但目前来看开盘去化率也比较低甚至拉长了签约时间那在这个整个的需求方面整体成交继续第一位的。

不少热点城市房地产市场成交量出现环比下降的趋势而价格方面我刚才已经提到了整体是保持平稳的那盏灯未来来看啊在中央遏制房价上涨决心不会发生改变的情况下呢各地方政府将继续严格执行各项的调控措施并且呢加快健全住房保障体系切实改善住房的供应关系确保楼市的价格。市场保持稳定在未来来看的时候政策持续深化影响了一线城市的房价呢也将继续维持稳定其他热点城市的房价呢将继续调整房价降温的城市呢我觉得还会进一步地增加尤其是房价的趋势来看从目前来看一定会一线城市向二三线城市所转移的那看到那么多我们找几个热点城市看啊你像现在上涨的城市。十一月涨幅最大的是什么呀是第五周您听说过九州吗要买的价格多少钱呢是8757之前价格多少钱呢是8300左右这个是在全国来看涨幅最多的另外来看温州16422和16208几乎没涨台州市12500之前一分二几乎没涨南通市11281之前一万二镇江9000啊绍兴一万二石家庄。

一万呼和浩特7876桂林市6100咱们当中的角度来看说这些地区的房价也就是说涨幅上涨的城市来看最贵的是哪个呢也就是杭州了之前是两万二现在是23600啊这是涨幅最多的城市涨幅最高即使价格涨幅最高的城市这是目前来看涨幅里面价格最贵的城市了另外还有三亚几乎没涨价嘛三变成23800在三亚的市场已经形成冰封了。特点了这是目前整个城市其实跌的城市啊也差不多你向张家港现在是之前一万亿现在是一万乘370也都差不多所以从目前来看全国楼市来看目前尽管你认为一线城市在跌但是总体来看是保持平稳的北京来看他之前四万五现在是死亡北京多多少少是跌了但是整体的跌幅来看也并没有像想象那么大那跟他说了目前全国市场来看我认为是整体来看是保持平板的。有涨有跌但是从成交方面是相对来看是不好的那未来三天来看房地产行业会怎么样呢楼市会怎么样呢说这个，这个之前我们先说一段对话这个对话来自哪呢来自于旭辉集团的董事长林中在某个房地产论坛上的演讲他说了啊人家说了如果评论房地产市场的话市场短期就要看政策政策对供给？

以需求价格这三个大的变量施加作用政策呢其实也是有很多的逻辑性可以去把控的这是短期之内看供给需求价格方面那中期看什么呢a中期主要看基本面比如说人口和经济为什么有些城市表情非常好有些城市没落呢人口的增长以及经济的增长决定潜在需求的数量支付？能力和有钱之后对美好生活不断的向往比如说一线城市我早都认为是来看第一行就有一个改善市场了为什么呢因为有钱以后对美好生活不断的向往是换房人群增多的哪怕是北京四五百吧那些陷阱房我这边也是改善的但是你别忘了如果你买房想保本的话我建议您呢还是往一线城市所转移这个目前的道理长期房地产看什么呢他认输了？长期主要看国语只要不发生战争继续改革开放就会国运昌盛民富国强这点你认同吗对长期看好的人来说短期波动了我们所看到的他都是机会那一到三年是非常短的周期那中周期呢就是五到十年长周期呢则是十年以上的2019年的按照他的话说就一个字稳第一个吻是吻。

即使预测2019年比2018年啊交易量的还会减少并且减少5%但是呢还是非常大的料整个房产的交易金额呢也能到12三万亿左右第二个板子就是稳架全国的均价企稳甚至略有上升不同的城市基本上都能企稳第三个本来就是稳投资2019年的房地产投资的增长。如果还是维持在稳定在6%左右第四个就是稳杠杆银行杠杆会稳中有降第五个呢就是稳增长前40强2018年一到十一月呀维持37%以上的增长2019年呢即使增长放缓的话但仍然是可持续性，的第六个就是稳预期2019年啊大家对房地产中长期的发展呢会越来越有信心？哎这点特别重要所以大家对房地产长期来看前面就花了还会越来越有信心的第七点的就是稳政策基本的作为医疗本政策音程失策价格管理这个政策呢或者运行很多很多年2019年他用一个字就是晚安七大板稳量稳价压稳投资啊稳杠杆压稳增长啊晚因为七月份政策呀这是楼市保持平稳那对于2020年的他的预测就是转。

很多东西会发生变化那怎么转呢哎人家开发这个开发商的角度啊并不代表我的观点那个他认为的2019年楼市来看的就相对来看呢a是个短周期的开始那2020年按照他的话说是怎么转呢会发生变化第一个政策他认为可能就会发生相应的宽松，这点你信吗甚至呢有些地方还会鼓励行业发展的政策出台因为他认为？到2019年以后啊整个房产市场已经很晚了，所以呢过去的一些政策呢会逐步退出这点你信吗20120年政策会相应的退出其实2013年2014年那时候开发商也是这么说的第二个市场会转暖他相信啊旭辉集团的董事长丁忠慧他说了会相信啊2012年的市场会比2019年要好第三个转呢。供求结构会更好之前潜在需求比较大的地方呢供给不足需求不过大地方呢所有库存的压力那2020年的供需结构会越来越好人跟的是匹配的所以供需结构会变好第四个呢是高增长转高质的也就是说呢还是那句话王品质上增长啊把大型开发商所转移他把30的企业平均增长率呢。

都会维持在10%到20%那开始追求持续的有质量的增长比如说啊我一直说的是品质人家提到的是产品和服务的质量啊财务的质量经营质量那什么的产品和服务呢这是我说的品质物业等等的财务质量什么意思呢就先来看你有充足的资金对吧有些人来看低成本的相应来看运筹的能力晶莹的质感就是说这个房子将来的口碑。高第四个就是高增长转高质量的五点呢就是房地产行业回归制造服务业利润会比较薄价格增长的比较平稳薄利多消微小的差异在竞争之中就会变得无限放大因为有竞争的均衡性战略的同质化呢你既然成了比别人便宜我就把产品溢价让的原理就有一到两个点两个点的领先度都会。极大地放大你的市场的竞争能力披着什么呀拼的是内功的这个您信吗啊开发商就来回知道制造业的盈利模式围绕着美好生活的服务越来越多这个您信吗暴力年代已经结束了按照他的话说第六点什么呢就是利润会转评八到九个点以上的利润在这个行业是可持续的但是这个行业已经告别了暴利的时代将来将不同。

模糊地带有这个时代的更多的是靠产品的运营产品的周转靠服务靠品质靠品牌2020年的行业平均利润呢相比2018年的上半年一定还会有下滑哎呀她把日子不好过啊因为下滑了第七个呢她认为2012年的需求呢会转品质改善以前大家都以为是刚需先来它会往改善所转移很多人担心呀人口增长会变慢总体来看呢。的确如此但是呢宏观有问题不代表着微观有问题比如说啊至少还会有20%的城市它的人口是在增长的我们怎么能去把控制20个城市呢我们35岁到45岁改善的人群呢从两亿增长到2.4个亿了我们怎么去把控改善的机会呢只要企业的产品好服务好有竞争力才能抵御宏观的趋势？那就再来看你听明白了吗这人家的开发商数了19年的市场会稳所以呢在莞的条件下必须对市场来看的就是从目前来看就是稳价稳杠杆稳投资稳增长稳预期稳正册那所以2019年大家对大家看可选余地是比较大的2012年的按照她的话说呢市场会转暖但是呢现在不是说一味拼价格的时候了那对于开班来看看多多少少披着什么呢拼的是内功制造能力啊。

融资能力等等对于老百姓来看呢拼的是开发商的品牌，性他认为现在买房的话一定要买大事发生时间超过30的开发商到底就如此讲的是长期的口碑说白了就是你要看好未来十年以上的房地产市场这个您认同吗那跟他说那么多那到底哪些企业他认为未来是看好的哪些地产相关的企业能够逆袭做大的今天呢由于时长有限。下次喜马拉雅继续详谈欢迎您的收藏这个栏目咱们下期节目再见在拉菲要杀。