陕西浩公律师事务所 民商事研究院 文章/杨晋华
序号
案例信息
法院认为
法院判决
1
·名称：卫相东与陕西金地佳和置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事案
·案号：（2019）陕0113民初2438号
·审判法院：西安市雁塔区人民法院
原告：卫相东
被告：陕西金地佳和置业有限公司
一审法院认为：审理过程中，原告对涉案房屋的屋顶及外立面漏水原因及维修费用申请鉴定，经西安市中级人员法院司法鉴定室委托的陕西中房建设工程监理有限公司作出的陕中鉴字【2019】52号鉴定意见书鉴定结论为：1、卫相东房屋漏水是由于原外墙施工质量缺陷导致的，具体详见正文；2、针对涉案房屋目前情况，经鉴定人员核算，维修费用应为88282元，具体明细见附表。原告支付鉴定费30000元。另原告对涉案房屋因漏水导致的装修损失申请鉴定，经西安市中级人民法院司法鉴定室委托的陕西天任资产评估有限责任公司作出的陕天任司评报字（2019）第012号资产评估报告结论为：涉案房屋的装修损失为3120元。原告支付鉴定费2000元。
至于原告主张的自行维修产生的费用72325元一节，首先，因原告提供的现有证据无法看出其自行维修的部位与漏水问题之间存在直接因果关系。其次，原告确实为修复漏水问题支出了维修费用。结合以上两点，本院酌定由被告就原告自行维修的费用承担20000元。
一、被告陕西金地佳和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告卫相东支付修复房屋质量问题所需的维修费用88282元（本项所载质量问题为：陕西中房建设工程监理有限公司作出的陕中鉴字【2019】52号鉴定意见书中所列房屋质量问题）。
二、被告陕西金地佳和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告卫相东支付装修损失3120元。
三、被告陕西金地佳和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告卫相东支付原告已支付的维修费用20000元。
四、驳回原告其余诉讼请求。
本案案件受理费4536元，由原告承担536元，由被告承担4000元。鉴定费32000元，由被告承担。因原告已预缴，故被告应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。
2
·名称：韩文凯与陕西金源投资控股集团有限公司、陕西金源物业有限责任公司等相邻关系纠纷一审民事案
·案号：（2012）雁民初字第02241号
·审判法院：西安市雁塔区人民法院
原告：韩文凯
被告：陕西金源投资控股集团有限公司、陕西金源物业有限责任公司、杨军
一审法院认为：原告申请鉴定后的结论为：（一）、10804室卫生间地面原防水层和多次维修防水层细部处理不到位存在质量缺陷向下渗漏；（二）、涉案房屋修复费估算为：1、10704室修复估算费用为2002元；2、10804室修复费用估算为3351元。该鉴定结论证明原告房屋漏水是由于房屋质量缺陷导致，原告韩文凯购买了被告陕西金源投资控股集团有限公司开发的房屋，其理应交付质量合格的房屋，被告金源物业受被告金源投资公司委托对原告房屋的漏水问题进行了多次维修无果也是造成房屋现状的原因之一。现原告主张三被告立即修复原告所居住的10704号房顶漏水问题，并赔偿给原告造成的损失3000元。经鉴定房屋修复费用共计5353元以及维修义务应由被告陕西金源投资控股集团有限公司和被告金源物业有限责任公司共同承担。被告杨军作为10804号房屋的业主仅对原告房屋的维修承担协助义务，鉴定费用8000元三被告均无异议。应由被告陕西金源投资控股集团有限公司和被告陕西金源物业有限责任公司共同承担。
一、被告陕西金源投资控股集团有限公司与被告陕西金源物业有限责任公司于本判决生效后十日内共同向原告韩文凯支付房屋修复费用5353元。在原告韩文凯维修房屋时被告杨军承担协助义务。
二、驳回原告其余诉讼请求。
本案案件受理费150元，鉴定费用8000元由被告陕西金源投资控股集团有限公司和被告陕西金源物业有限责任公司共同承担。因原告已预交，故被告应将该款与上述款项一并支付原告。
3
·名称：崔明洁与陕西金地佳和置业有限公司、深圳市金地物业管理有限公司西安分公司侵权责任纠纷一审民事案
·案号：(2015)雁民初字第02462号
·审判法院：西安市雁塔区人民法院
原告：崔明洁
被告：陕西金地佳和置业有限公司、深圳市金地物业管理有限公司西安分公司
一审法院认为：结合上述鉴定结论及鉴定人员的出庭答复，涉案房屋暖气漏水的的主要原因应为：1、直接头外丝开裂的产品质量问题占60%；2、直接头拆装缺陷占30%，因无法确定系初次安装还是后期安装造成上述缺陷，遵循公平原则，原告与被告金地公司对此各担15%；3、次要原因为使用过程中管道压力突变，因鉴定机构人员答复称此项可以忽略不计，且非人为原因造成，同样遵循公平原则，由原告与被告金地各自承担5%。因原告房屋暖气漏水发生时供暖设施尚在质保期内，结合以上漏水原因的比例分析，被告金地公司应对原告本次的损失承担80%责任，其余20%由原告自行承担。
一、被告陕西金地佳和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告崔明洁95329.6元。
二、驳回原告其余诉讼请求。
本案本诉诉讼费7750元，由原告承担3000元，由被告陕西金地佳和置业有限公司承担4750，鉴定费26000元，由原告承担5200元，由被告陕西金地佳和置业有限公司承担20800元。
4
·名称：刘晓东与西安曲江雅居乐房地产开发有限公司,雅生活智慧城市服务股份有限公司西安分公司合同纠纷
·案号：(2022)陕0113民初25264号
·审判法院：西安市雁塔区人民法院
原告：刘晓东
被告：雅生活智慧城市服务股份有限公司西安分公司、西安曲江雅居乐房地产开发有限公司
一审法院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，因原告刘晓东的房屋暖气分水器过滤阀门存在质量问题导致开裂引起漏水，将刘晓东及其楼下802室李某某房屋被漏水所淹，导致刘晓东向李某某赔偿了装修、家具损失51896元及中央空调维修费10500元，并承担了鉴定费5000元，该67396元均为刘晓东因暖气分水器漏水所遭受的损失，因在(2020)陕0113民初10665号判决中已经认定，被告雅居乐公司作为开发商提供的暖气分水器过滤阀门存在质量问题应承担35%的责任，被告雅生活西安分公司作为物业服务公司存在管理过错应承担35%的责任，原告刘晓东私自占用改造公区并将公区上锁应承担30%的责任，故对于67396元损失也应当由原告及二被告按照上述比例分担，故被告雅生活西安分公司应承担23588.6元，被告雅居乐公司应承担23588.6元。对于原告主张二被告承担(2020)陕0113民初12662号判决中确定的案件受理费1350元一节，因该费用并非因漏水引起的必要费用，故对于原告主张二被告按比例承担该项费用的诉讼请求，本院不予支持。
一、被告雅生活智慧城市服务股份有限公司西安分公司于本判决生效之日起十日内向原告刘晓东支付23588.6元。
二、被告西安曲江雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘晓东支付23588.6元。
三、驳回原告刘晓东其余诉讼请求。
案件受理费1003元，减半收取计501.5元由被告雅生活智慧城市服务股份有限公司西安分公司负担250.75元，由被告西安曲江雅居乐房地产开发有限公司负担250.75元。
5
·名称：章华柱与陕西华洲置业发展有限公司,陕西华诚物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷
·案号：(2021)陕0113民初32565号
·审判法院：西安市雁塔区人民法院
原告：章华柱
被告：陕西华洲置业发展有限公司、陕西华诚物业管理有限责任公司
一审法院认为：本案中，造成原告房屋内财产损失的原XX室XX道XX层房屋内反水。本院认为，不论因何种原因导致的室外管道堵塞，依据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人员应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。被告华诚物业公司在本案中并未提供相应证据说明其有定期进行清理履行物业服务的的相关证据，故对于给原告造成的损失应当承担全部的赔偿责任。
关于赔偿金额一节。依据正衡评报字【2022】第088号《资产评估报告》出具的鉴定意见可知，涉案房屋因反水造成的直接损失价值为41270元，故应由被告华诚物业承担。
关于原告主张被告华洲置业承担损害赔偿责任一节。因案涉房屋反水系室外公共管道堵塞造成，且案涉房屋的管道质保期限截止堵塞之日止已届满，故与房屋质量无关，与被告华洲置业无关，故对于原告该项诉请，本院依法不予支持。
一、被告陕西华诚物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告章华柱赔偿损失41270元。
二、驳回原告章华柱的其他诉讼请求。
本案案件受理费1088元,鉴定费3000元，由原告承担216.5元，被告陕西华诚物业管理有限责任公司承担3871.5元，因原告已预交，故被告陕西华诚物业管理有限责任公司在支付上述款项时一并支付原告。
6
·名称：中海鼎业（西安）房地产有限公司、刘清等侵权责任纠纷
·案号：(2021)陕0113民终11303号
·审判法院：西安市中级人民法院
一审原告、被上诉人：王春梅
一审被告、上诉人：刘清、中海鼎业(西安)房地产有限公司、中海物业管理有限公司西安分公司
二审法院认为：依据陕西秦军国防工业工程建设监理所于2020年10月28日作出陕秦监鉴字[2020]第42号《建设工程鉴定报告》可以确认涉案房屋漏水原因分别为刘清房屋内的厨房用水，以及卫生间上水管道漏水和防水层的防水功能已失效所致。经查，刘清房屋内的厨房用水和卫生间上水管道系其房屋内设施的一部分且在漏水发生时已过保修期限，故刘清应对因其房屋内漏水造成的损失承担赔偿责任。根据《商品住宅使用说明书》，刘清房屋内的厨房、卫生间地面有防渗层，而从《商品住宅质量保证书》所载内容反映，刘清厨房和卫生间地面的渗漏保修期为5年，由于漏水发生时厨房、卫生间的地面防渗尚在5年保修期范围内，故原审确认作为承担保修责任的中海鼎业公司应对其防水层的防水功能已失效所致的损失承担赔偿责任，并无不当。
鉴于防渗层功能失效及刘清房内上水管道漏水，每个行为均足以导致王春梅房屋损害结果的发生，故刘清和中海鼎业公司作为共同侵权人，对损害结果应共同承担赔偿责任。
就有关损失问题，原审依据新兰特资产评估有限公司于2020年11月17日作出新兰特评报字[2020]第394号资产评估报告摘要，确认王春梅房屋装饰装修重置全价及房屋内物品损失评估结果为25498元，其中，室内装饰装修受损资产重置全价为15900元，房内物品损失价值9598元，并无不当。
由于王春梅因房屋渗漏受损无法居住使用另行租房居住属客观需要。故原审参照同地段房屋租金水平，对王春梅主张的年租金26400元予以确认，较为合理。
一、中海鼎业(西安)房地产有限公司、刘清于本判决生效之日起十日内连带向王春梅赔偿室内装饰装修受损资产重置损失15900元、房内物品损失9598元、租金52800元。
二、驳回王春梅的其他诉讼请求。
案件受理费3317元(王春梅已预交)，由王春梅负担1317元，中海鼎业公司、刘清共同负担2000元。鉴定费34000元(王春梅已预交)，由王春梅负担4000元，中海鼎业公司、刘清共同负担30000元。因王春梅已预交费用，故中海鼎业公司、刘清应于履行本判决金钱给付义务时将其应负担的费用直接支付给王春梅。
7
·名称：西安豪盛置业（集团）有限公司、许广智等财产损害赔偿纠纷
·案号：(2021)陕01民终9844号·
审判法院：西安市中级人民法院
一审原告、上诉人：许广智
一审被告、上诉人：西安豪盛置业(集团)有限公司
一审被告：西安怡人物业管理有限公司
一审法院认为;根据鉴定意见，许广智房屋厨房底板开φ100mm洞≤300mm，符合图集现浇楼板开洞处理要求，不影响房屋质量及安全使用，故许广智主张因被告怡人物业公司在厨房地板上打洞而承担共同赔偿责任，无事实及法律依据，不予支持。
二审法院认为：本案争议焦点为豪盛置业公司应否向许广智支付查找漏点费用3325元、修复费用36857元、修复期过渡费3000元，共计43182元。
本案中豪盛置业公司作为涉案房屋的出卖人，其应向房屋购买人许广智交付符合国家标准及质量要求的房屋。许广智在使用房屋过程中出现漏水问题，一审经委托鉴定，陕西秦军国防工业工程建设监理所作出陕秦监鉴字[2020]第47号《建设工程鉴定报告》，认定许广智房屋卫生间地面内原预埋给水管道存在热熔受损漏水不符合验收规范要求，存在质量问题，责任应由建设单位承担；许广智受损房屋根据建议修复方案及国家相关定额标准，计算许广智房屋损失费用为36857元。根据鉴定意见，可以认定系因豪盛置业公司向许广智交付的涉案房屋给水管道自身质量问题造成涉案房屋漏水，故一审认定由豪盛置业公司承担相应因漏水及管道修复给许广智造成的查找漏点费用、修复费用及修复期过渡费用，并无不当。
因经鉴定系涉案房屋原预埋给水管道存在热熔受损导致漏水，上述问题并非在许广智使用房屋过程中产生，且该问题属于隐蔽工程，许广智日常使用房屋中很难发现，故一审对豪盛置业公司主张房屋已超过保修期的意见，不予采纳，符合本案实际情况，应予以确认。
一、变更西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初9937民事判决第一项为：西安豪盛置业(集团)有限公司应于本判决生效后十日内向许广智赔偿因漏水造成的查找漏点费用3200元、修复费用36857元、修复期过渡费3000元，以上共计43057元；
二、撤销西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初9937民事判决第二项；
三、驳回许广智其余诉讼请求。
一审案件受理费1675元，由许广智负担711元，西安豪盛置业(集团)有限公司负担964元。鉴定费30000元，由西安豪盛置业(集团)有限公司负担。二审案件受理费880元(西安豪盛置业(集团)有限公司已预交1675元)，由西安豪盛置业(集团)有限公司负担877元，由许广智负担3元，其余795元，本院退还西安豪盛置业(集团)有限公司。
8
·名称：陕西佰瑞安物业服务有限公司、亢玲等财产损害赔偿纠纷
·案号：(2021)陕01民终2703号
·审判法院：西安市中级人民法院
一审原告、被上诉人：亢玲
一审被告、上诉人：陕西佰瑞安物业服务有限公司
一审法院认为：一般情况下，发生漏水现象后及时关闭水阀并及时清理即能避免损失。但本案中漏水现象发生后，一方面佰瑞安公司没有及时关闭水阀，导致漏水时间过长，另外马莉家中卫生间地面高于室内其他区域，漏水不能及时从地漏排出而溢出至客厅、过道、厨房及其他房屋，造成亢玲家中不仅主卫生间，还包括主卧、客厅、厨房均产生水淹损失。故该部分扩大的损失，既有佰瑞安公司未及时关闭水阀的责任，也有马莉家中卫生间地面过高、水流不及蔓延至房屋内其他区域的原因。多因一果造成了亢玲家中房屋顶部产生漏水痕迹及霉变，需要进行修复，故该漏水责任应当由佰瑞安公司与马莉共同承担。按照该漏水事故发生的后果，酌定由佰瑞安公司承担70%的责任，马莉承担30%的责任。
亢玲主张的房租损失，因房屋漏水事故发生后，其租客继续租住该房屋，并未产生房租损失，因屋顶修复可能需要一周左右维修期间，该期间的租金损失600元，可由佰瑞安公司、马莉适当承担，其余租金损失属于亢玲自行扩大的损失，应当由亢玲自行承担。
二审法院认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
一、被告陕西佰瑞安物业服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告亢玲因漏水产生的维修费用及租金损失共计3368.4元；
二、被告马莉于本判决生效后十日内赔偿原告亢玲因漏水产生的维修费用及租金损失共计1443.6元；
三、驳回原告亢玲其余之诉讼请求。
一审案件受理费50元，亢玲已预交，减半收取25元，由佰瑞安公司负担。鉴定费6000元，由佰瑞安公司承担4200元，由马莉负担1800元。二审案件受理费50元，由陕西佰瑞安物业服务有限公司负担。
