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不盘不知道，一盘惊吓就来到：

截止到8月19日，根据贝壳挂牌数据，总价30万以内的房子已经到了2970套，逼近3千套，比6月份增加368套。

直接看这张区域分布以及涨跌图：

万万没想到，越来越多的小区加入到低总价的行列。

其中，增加比较多的是二七、中原区，涨幅是20%，郑东新区和惠济区是比较少。

金水区虽然涨幅不多，但依旧是老破小存量的领军区域。

城市原始生长区域的一些小区，跑步进入低总价行列，而这些成为不少人上车郑州的低门槛。

到底都有谁？房价有多低？

郑州主城房价最低的单价已经到3千以下。

郑州主城总价最低的房子越来越逼近10万/套。

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那么，总价10万多的房子，到底长什么样子？

这次去了金水区的核心集中地，香桔市和青年居易。

喏，这是位置图：

位置非常好，地铁8号线年底开通后，距离地铁站只有5-6百米。

先来看香桔市：

大门随意进出，从大门的门卫室就可以看出，租房市场的火热，租房的信息贴了被撕掉，撕了贴。

小区内部，人车不分流，典型的老破小的一个特征。

再来看青年居易：

相似的大门风格，一样的安保服务。

看到了这张图，立马让我想起了之前的陈寨庙里的自建房。

一楼公共区域的随意摆放，虽然有物业，也只是最最基本的清扫，维护根本算不上。

还有健身房的身影，以及左边老爷爷和奶奶的垃圾回收站等等。

香桔市和青年居易两个用这张铁丝网隔开，一张网，两个世界。

如果说香桔市是一个老破小的典型，那么青年居易活脱脱的是商品房版的城中村的痕迹。

在调研的过程中，正好遇到两个小姑娘，交谈的过程中了解到，500的标间，1300-1400的两室，成为郑漂的第一个落脚点。

那么能买吗？

咱们不妨来算一笔账，投资回报率：

550的租金，23平的标间，总价15万，投资回报在4.4%左右。

一算，好家伙，这收益直接跑赢了郑州其他小区，

毕竟在郑州，投资回报率在3%已经不错了。

但是，这种房子基本上都20年了，房龄社区老化以及下一代人的生活习惯的改变，是一定要加进去的。

买了也许就是站岗的开始，毕竟这类房子在激增，而且轻轻松松大跳水。

从2021年到2024年，仅仅过去三年，像民安路38号，绿东村3号院，庆丰街等这些低总价房源，总价往下掉了6-8万。

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也许你会问，那么这些房子总价的底价到底是多少？

8万/套？5万/套？2万/套？

来，我盘了整个大郑州的底价，终于找到了答案：

直接看这张图：

最便宜的房子是上街，总价是6万，单价最便宜的是1035元/㎡。

有的小区距离地铁口和公园不远，依旧逃脱不了这命运。

其余的地区的总价都是在8万-9.9万，单价2-3千元/㎡。

对于郑州来说，以主城为核心，向外辐射，价值的边缘就是荥阳，中牟等这些远郊的边缘。

所以，这些房子的底价很大程度上给了我们很大的参考性。

那么，真的一点儿翻身的可能性都没有了吗？

在这些区域，一些新房，甚至次新，地铁都拉不住，更何况是远郊的老破小。

最典型的就是地铁6号线，来看沿线的房价：

新田城二期住福，郑州碧桂园一期芷兰湾等等单价5-6千的大把存在。

要知道这个片区顶峰期也是破万的，现在挂牌价都到了当初的一半。

所以，对于这些片区来说，请在心里默念这句话：

能卖则卖，有时候是割肉肉也要卖。

郑州不缺房子，而他们则是最底的存在，等待他们的只有一味的降价，甚至大降。

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相对这些老破小来说，有一类人会更加的焦虑，困惑，特别是房子不上不下的尴尬境地。

为什么？

最后再甩给你一张郑州成交量不是很好的房子，也是比较难卖的二手房之一。

这些房子在一季度的时候成交在6套左右，你说他们流通性不好吧，他们尚且有成交。

毕竟一大批房子都是挂0的。

仔细研究他们你会发现，每套房子都会有理由。

像长江一号，从交付的那一刻开始，问题都不断，你能指望谁能接盘？

21世纪社区，郑州最大的小区，大社区有一个特点就是竞争比较大，特别是物业不好的情况下，地段再好，有地铁又如何？

银基王朝，曾经的标杆，但是由于板块的更新升级比较慢，没有好的产品出来，以至于改善一股脑的去高铁片区，刚需又够不着。

升龙又一城3号院，相对比其他院，距离地铁口比较远，安置房又比较多，本身升龙都不是好的品牌，会更难卖。

怡丰森林湖四期，不用说其他，就说挨着黄河，就知道地段是多么的艰难。

金水世纪城，同样片区内，周边正商，领创天誉华庭都比他好，价格相差不大，你让他怎么卖？

盛澳金尊府，买的时候不便宜，有多少业主可以大胆割肉。

所以，在这些小区，有时候一味降价，并不能快速出手，不能像老破小一样干脆利落，本身都10来万，再便宜，不卖就行了。

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不买老破小只是郑州买房的第一步，这个时候，千万不要反手就买个公寓来吓唬自己。

最后，给你两点买房建议：

新房——

这三张清单，赶紧收藏起来，帮你避坑95%的烂房子。

安全性是第一位的：

国央企 、红线内一线房企 、 本土TOP房企 、本土小房企，按照这种顺序去买。

接着是区域：

大郑州范围：远郊 < 新区 < 主城；

三环内：西南、西北环内 < 管城老城 < 高新主城 < 中原主城  < 金水老城 < 东区成熟区；

城郊内：平原新区 < 荥阳 < 绿博 < 航空港区 < 南龙湖；

然后是房源，警惕工抵房、集资房、转让房、内购房、伪复活盘，远离低价诱惑。

二手房，这些房子买了就要打8折——

1、机场，起飞跑道和降落跑道之下的住宅千万不要碰，这是噪音最大的区域。

2、铁路，高铁线路两边，第一排，第二排房子不要碰，其次是远离铁路编组站，公路、立交桥、尤其是高架桥，比普通市政路声音大几倍。

3、垃圾场、污水河这些因素一般是气味性的，尤其是垃圾填埋场，一个这样的不利因素，会造成房源五公里房价长期不振。

4、一些是普通公众所禁忌的因素，比如殡仪馆、火葬场公墓等，还有有辐射因素的场地等等。

文章比较长，看不完记得去收藏，比较落地实操的内容，买房的时候记得拿出来看！