永丰南,为什么只能是海开

悠悠地产观 2024-06-10 13:44:15

价值和热度能否划等号?

很长一段时间里,这样的逻辑根植于楼市的方方面面,抢手的地块大家往往一拥而上,热门的板块去化也是让人心生艳羡,即便是整个行业处于相对沉寂的氛围,但总会有“少数派”在成为多数人的选择。

你会发现,行业下行,理智上升,购房人在变得更理性,房企也同样如此。即便是今年上半年最受关注的一块地,出让时也仅仅只有两家企业参与竞拍。

看到这,先别急着否定。因为攸克君也收到了一些询问的信息,大家发问的重点就在于,是不是地块本身的价值不足以支撑更高的热度?为什么房企都不出手了?这个区域未来的发展又会如何?

既然疑问一个接着一个,那攸克君也就此来一并回答。

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就在前两天,海淀永丰南地块被海开以79.17亿拿下,因为同时参与竞拍的除了海开,仅有一家京外房企参与报价,最终未达到土地溢价上限,溢价率为1.5%,期房指导价9.3万/平方米。

千呼万唤始出来的机会,却意外爆冷,由此引发的猜测、议论也是甚嚣尘上。毕竟,永丰过往的热度如何,市场都看在眼里,谁也没想到,原本以为会在上半年的土地市场引爆一波热度的新地块,却表现如此平平。

这样的声音越来越多,攸克君也忍不住想聊几句,对于房企来说,永丰南并不是不想碰,是压根不敢碰。

换句话说,有底气能站出来拿这块地的,本来就不多了。

要捋清楚这个问题,我们就需要从地块本身的条件入手。这次永丰南出让的地块分成了四个小地块,其中,0058、0072地块为商品住宅用地,占地面积约4.48公顷,建筑规模约9.86万平方米。0055、0064地块为商服配套用地,占地面积约4.47公顷,建筑规模约12.38万平方米。

这么一看,住宅与商业的占比几乎是1:1的比例,这是第一重考验。

再往下,除了商业地块需要开发商自持,在出让规划中,还包括了需要配建公交中心站、社会停车场、社区卫生服务站、社区养老服务措施以及儿童活动场地等等,共有足足11项超66000平方米的配建要求,相当之繁琐。

那问题就来了,有能力能拿下近一半的商业配套,并且具备后期运营的能力,同时还要有能够覆盖如此繁杂的其他业态的配套设施建设,单凭这两点,就击退了绝大多数的房企。

此时的考验,会从内外两个维度来开启。地块的基本条件考验着开发商的资金以及开发运营的实力。毕竟80亿的总价,放在当下的行业,是不低的门槛,攸克君整理了今年上半年陆续出让的地块情况,海淀永丰这块地总价与销售指导价都是最高。

而今年以来,大部分出让的地块总价徘徊在20亿~30亿之间。即便是对比去年北京市成交的61宗地块,永丰南这块地的总价也仅次于当时越秀拿下的海淀双新地王,也就是今天的香山樾。

可以说,永丰南地块是近一年多来,总价规模最为挑战的地块之一。这种难度,自然也不是谁都能hold住。

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如果说外部的挑战来自于高总价的门槛,那内部的考验其实更严峻。

即便是需求旺盛的海淀永丰,也未见的拿下就有100%的胜率,这要求房企对于区域和需求有足够深入的理解,以及能够匹配更高要求购买力的产品兑现。所以当最终看到是海开略显轻松的拿下时,攸克君倒是想展开聊聊,为什么是海开?

相信在圆明天颂之前,海开这两个字还是略显陌生。但正是这一项目,让我们看到了一个最懂海淀但却又十分低调的企业——海开控股。

之所以能够被誉为“最懂”海淀,是圆明天颂从入市之初,就迅速站稳了北京总价3000万量级的豪宅产品的热销榜,不但迅速实现了去化,更是从户型设计多个维度打破了很多传统认知,给豪宅市场一亮眼的作品。

而紧随其后,海开又联合中建壹品打造了“颂系”的第二个作品——栖海澐颂。又将海开TOP级的产品系,再次扩容。也凭借栖海澐颂,海开开启了对永丰的布局。

一个圆明天颂,一个栖海澐颂,就已经帮海开试水了其在高端及改善客群中的产品力,热销是最直观的答案,但背后,是海开对海淀深耕已久所沉淀的能力。

作为一个土生土长的海淀企业,海开几乎所有的业务都集中在海淀,而从成立以来40多年的时间里,海开在做的,一直是为在海淀硅谷创业、立业、兴业的海内外精英打造更高端的居住作品。但也是因为在过往的布局中,其鲜有独立操盘的机会,往往是充当了背后的合作者,所以才让业内在很长一段时间里,并没有关注到它的身影。

但厚积薄发之后,一举拿下。这恐怕是海开从幕后走上台前最贴切的表述,从独立操盘的第一个作品实现热销,到后续更多购房人的认可,海开与海淀,似乎形成了某种默契,它就这样,成为了最懂海淀的存在。

此时,肯定也会有朋友会问,在海淀深耕布局的房企也不少,打造过标杆作品的更是大有人在,为什么此时的海淀,更多的关注度都集中在了海开。

在攸克君看来,这是因为从一开始,海开所秉持的开发理念与态度就与很多房企并不一样。它脱离了固有的传统开发模式,而是将房地产开发放在了城市规划与界面提升更高的维度,住宅不仅仅只是一个楼盘,它的存在应该与区域、城市融合在一起,而不仅仅只是在营造更多的生活空间。

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有能力,有初心,才会在此时拿下颇具挑战的这块地。

作为海淀的国企,无论从资金实力还是开发运营的实力,海开都不在话下,但更重要的是,海开拿地的背后,更大的目标是在于,对永丰南这一区域的全面赋新。

从目前区域现状来看,商业配套有限,这么多年过去,基本能拿得出手的也只有清河橡树湾这一个综合体,虽说海淀北聚集了大量的科创人群,但真正与时俱进的商业配套其实少之又少。这也让整个板块对于海开拿下的这几块地,充满了期待。按照地块规划,鼓励配建不小于2000平的社区商业综合体,包括书店、健身房、电影院等业态。

虽说体量有限,但对于满足地块周边的生活需求而言,这一社区商业也足够值得期待。攸克君也了解到,就在前几天,海开还拿下了海淀清河北一宗综合性商业金融服务用地,土地面积约为7.8万平方米,地上建筑规模约为25万平方米,成交价42.3亿元。

从拿下纯商业办公地块,这一动作我们也能看见海开力求沉淀更全面的城市开发运营的能力,而这一点恰恰也是目前海开的长板。这也让我们有十足的期待,对于未来在永丰北开启的全新生活与商业的界面。

海开的又一次出手,可以预见,新一轮的火热已经在路上。

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悠悠地产观

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