加拿大越来越穷要成"第二个阿根廷"?降回四年前房价利率双跳水

梦松谈国际 2024-09-15 02:46:42

【加拿大乐活网lahoo.ca  三三综述】这几年在加拿大的朋友似乎有一个共识:加拿大是越来越穷了!最新数据也正是如此,与曾经肩并肩的澳大利亚、新西兰和英国相比,加拿大正在逐渐落后。

(图片来源:CBC News)

根据经济合作与发展组织(OECD)发布的数据,加拿大和美国之间的贫富差距还在不断扩大。其相对疲软的经济增长加上人口激增,影响了其在富裕国家中的地位。

去年,该国 新增人口近 130 万,增幅为 3.2%,而同期经济增长率仅为1.1% 。这意味着更多的人在分这块经济蛋糕,而经济蛋糕并没有变大多少,自然每个人分到的也就变少了。

这就是为什么加拿大总理贾斯汀·特鲁多向加拿大央行前行长马克·卡尼寻求帮助,为他和他的内阁提供如何促进经济增长的建议的原因之一。

财政委员会主席阿尼塔·阿南德 (Anita Anand) 还成立了所谓的“工作小组”,以研究该国低迷的生产力并寻找提高经济产出的方法。

不过很明显,目前似乎还没啥有效方案……

曾任加拿大央行副行长(2019年至2023年),现为UBC大学经济学院教授的保罗·博德里(Paul Beaudry)承认:“与其他国家相比,我们的总体情况越来越差。不止是美国,和其他国家比也一样,我们属于落后群体。”

“人均 GDP 的增长看起来让我们变得更加富裕,拥有了我们想要的一切,比如公共服务、医疗保健和教育。但我们却落后了。”博德里说。

(图片来源:CBC News)

2002年,加拿大的人均 GDP 比经合组织平均水平高出 8.6%,然而自2022年起,加拿大的“骄傲”终结了。加拿大的人均 GDP 跌至平均水平以下。

2002年,加拿大的人均GDP与澳大利亚几乎相同,但到2014年则下降到澳大利亚的96.6%,到2022年则将下降到澳大利亚的91.2%。

加拿大的人均 GDP 高于新西兰,但这个英联邦国家一直在缩小差距。英国也是如此,尽管英国脱欧和其他动荡给经济带来了冲击,但差距仍在缩小。

博德里说:“我认为我们不希望看到加拿大落后于其他国家,而且随着时间的推移变得越来越穷。”

他说:“我们不想成为另一个阿根廷。”阿根廷曾经是一个富裕的国家,但几十年来管理不善,如今已成为中等经济强国。这是我们必须担心这个问题的原因。”

当然,消息并不全是坏消息。数据显示,即使考虑到通货膨胀,加拿大的实际周收入(个人净工资)有所增加,而且家庭储蓄率也上升了。

加拿大在后疫情时期宽松的移民政策拖累了集体繁荣。博德里称,加拿大的新移民“负担过重”,很难在这么短的时间内将这么多的人——特别是低工资、低技能的工人——融入经济。

博德里表示,如果加拿大控制新移民的数量,人均 GDP 数据在短期内会有所改善,但这不一定能完全挽救加拿大的颓势。

加拿大的企业文化比较薄弱,一些关键领域几乎不存在竞争,大公司在技术和提升工人技能方面的投入较少,而这两项措施可以提高生产力和国家财富。

产业升级失败再加上人口猛涨,好比是一大家人多了嗷嗷待哺的嘴,但能挣钱的大人却惨遭集体裁员,想富裕也难啊……

利率、房价双低时代即将来临?!

如今能支持加拿大经济的,房地产行业或许算得上一份儿。然而,在加拿大央行接连降息的情况下,房地产市场似乎陷入了“老僧入定”的状态。任尔东西南北风,我自岿然不动。

面对如此淡定的市场,不少业内人士都推断:利率和房价都处于最低点的时代正在来临!

(图片来源:Globe and Mail)

抵押贷款经纪人、房地产经纪人和其他专家表示,如果利率持续下降,这一时刻可能在今年深秋或初冬到来。

央行自春季开始降息, 上周继续降息,将总体利率再下调 25 个基点至 4.25%,比最近的峰值下降了 75 个基点。大多数专家认为,2024 年底和 2025 年初还会进一步降息。

然而,加拿大房市似乎还没从高息房价的影响中恢复过来。过去几年,加拿大购房所需的最低平均首付一直在下降。

今年8 月,全国范围内一套售价近 67 万加元的房屋所需的最低首付为 41,732 加元。自 2022 年达到 45,396 加元的峰值以来,所需的最低首付金额一直在下降,目前这个数字正处于 2020 年以来的最低水平。

(图片来源:Globe and Mail)

NerdWallet 发言人 Clay Jarvis 表示,他认为在房地产市场回暖之前,利率将进一步下降,尤其是在家庭债务持续上升的情况下。

Jarvis先生说:“我只是不认为目前的市场对人们有太大的吸引力,而且经济方面存在很多不确定性。”

大温房市本月走低的数据意味着房价下调已是板上钉钉。在所有独立式、联排式和公寓式房产类型中,2024 年 8 月的销售与活跃房源比率为 14.3%。按房产类型划分,独立式住宅的比例为 9.6%,联排式住宅的比例为 18%,公寓的比例为 17.2%。

(图片来源:REGBV)

历史数据分析表明,当该比率持续跌破12%时,房价就会面临下行压力,而当该比率在几个月内超过20%时,房价往往会面临上行压力。这么一看,在大温地区,卖的最差的反而是独立屋……联排和公寓还意外地处在均衡市场的状态中。

再细分一下趋势,独立屋已经彻底进入买家市场,而联排和公寓竟还有往卖家市场发展的可能性。

买家不愿进入市场,加上卖家新上市的活动与历史平均水平一致,导致库存在几个月内积累,并使市场稳固地进入平衡状态。

目前,大温哥华地区所有住宅物业的 MLS 房价指数综合基准价格为 1,195,900 加元。这比 2023 年 8 月下降 0.9%,比 2024 年 7 月下降0.13 %,房价明显下降。

多伦多Realosophy Realty 地产经纪约翰帕·萨利斯 (John Pasalis)表示,只要利率继续下降至少一个百分点且经济不会陷入衰退,市场就可能在春季回暖。他表示,目前已有看准市场低迷的买家纷纷前来看房,准备出手。

贷款经纪Ron Butler表示,最近他联系过的六家主要抵押贷款提供商都表示,在经历了六个月的“沉寂”之后,贷款预批请求也有所增加。

他说,利率上调对大户型住宅的销售影响尤其大,预计未来几个月独立住宅和联排的需求将回升。然而,公寓市场却举步维艰,他预计公寓市场不会很快回暖。

Realosophy 的帕萨利斯先生表示,买家经常会犯这样的错误,等待利率最低的时候再出手,以便最终购买房屋时能够负担最多的抵押贷款,但这并不总是符合他们的最佳利益。

大落后可能就是大起。根据加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)的一份新报告,预计加拿大的房屋购买价格将在2025年恢复到2022年初的峰值,并在2026年达到新的高点。

(图片来源:CMHC)

从2021年初到2023年底,房屋销售下降了约三分之一,而价格则下降了近15%。然而,CMHC的报告指出,尽管在此期间房屋销售和价格有所下滑,潜在的购房者数量通过强劲的人口增长、增加的储蓄和更高的收入得到了增加。报告预计,随着2024年下半年抵押贷款利率和经济不确定性减少,市场将重新焕发生机,同时买家也将重新进入市场。

随着2024年下半年抵押贷款利率的进一步下降和经济不确定性的减少,CMHC预计购房者们将重返市场,开启新一轮的购房热潮。未来三年,住房市场的负担能力将成为一个需要关注的问题。由于房价的持续上涨,购房者们可能会面临更大的经济压力。

买房子好比是“结婚”,而贷款则是“约会”,一般来说约会可能会历经多次,但结婚才是最终目的。他表示,如果市场恢复正常运转并且人们试图互相竞价,那么获得你梦想中的房子可能会变得很有挑战性。

0 阅读:14

梦松谈国际

简介:感谢大家的关注