广州土拍10月终于拍出了!
今日出让的5宗地块均为此前曾经挂牌后中止出让或延期的地块。
最终,5宗地块全部底价成交。总成交金额为81.1729亿元。
珠实、城投、华润、南沙交投联合体以16.0559亿底价斩获天河区金融城东区AT091415地块,折合楼面价为4.7115万元/平米。
越秀地产以6.1125亿元底价拿下荔湾区河柳街AL0111032地块,折合楼面价2.75万/平米。
而两度延期的琶洲南区AH090402AH090403、AH090404地块最终以合计59.0045亿元被保利发展拿下。折合楼面价为4.25-4.3万/㎡左右。
各地块详情
天河金融城东区AT091415地块天河区金融城东区AT091415地块为重新挂牌出让地块。该地块一路之隔即为金融城起步区,前身为广州浪奇化工厂地块二,宗地面积 33437.82㎡,可出让用地面积16881.76㎡,计容建面≤81620㎡,北侧紧邻黄埔大道,西侧为车陂隧道,周边有江源半岛、佳兆业壹号、天成居等楼盘。总结就是:地块位置优越+南向江景。
值得一提的是,该宗地原定于今年4月30日出让,后因故终止出让。据消息称,地块终止出让重要原因是土地修复工作尚未完成。此次重新挂牌,《出让公告》中不再提及“竞得人须承担土壤污染修复工作”,但地块交付时间从在签订出让合同之日起3个月内调整至12个月内。地块指标与规划条件方面,地块容积率从4.59调整至4.83,公服建面从170㎡增加至5120㎡,扣除公服后居住建面保持76500㎡不变。广州规自局曝光过该地块的效果图价格方面,地块从423765万元下调263206万至160559万元,但增加了建设市重点工程(南沙全民文化体育综合体项目,建设金额为人民币22.4亿元)的要求,同时还须配建AT091417地块的18班小学,建面9073㎡。该项目位于南沙区二十一涌海边,集文化、旅游、体育等功能为一体,核心是一个6万座综合体育场及其热身场与附属设施、一个2万座综合体育馆、一个0.4万座游泳跳水馆等三个大型体育场馆,是明年11月将在大湾区举办的十五运比赛新建场馆之一、广州市重点工程。根据此前的计划,项目需在明年3月30日前基本完工试运行,目前项目建设正处在紧张的冲刺阶段。资料显示,该项目主体场馆等总投资额超过80亿。同时,由于项目布置在海边,按照设计及规划,需配套建设生态堤、市政道路等一系列工程,场馆加周边各种配套总投资额将超过170亿元。如此大的投资额对于广州市、南沙区的财力都构成极大挑战。此前,广州市已经两次动用天河区东圃板块宗地为项目筹资:
2023年7月,华润以总价75亿元拿下的吉山仓一期地块,其中30亿用于建设南沙文体综合体项目;
2024年2月,华润+珠实+南沙交投+广州城投联合体以总价约65亿元再次拿下岐山路地块,同样其中约28亿元用于建设南沙文体综合体项目。
这两次加上此次金融城地块的土地出让,广州市使用天河区土地出让为南沙项目筹集的资金总额将达到80.4亿元。
琶洲南三宗宅地值得一提的是,这三宗宅地原定9月24日拍,后延迟至2024年10月17日,最后又调整为至10月30日进行限时竞价。关于为什么一延再延,业内消息称,这次延期可能是为了“进一步优化出让条件,提升地块吸引力”。三宗地块位处琶洲核心地段,起拍楼面价分别为4.25万/㎡、4.3万/㎡、4.3万/㎡,一直被视为地王的有力候补,第一次挂牌出让,就有媒体称已经有20家开发商前往考察。
首次延期后,官方对地块周边进行了全方面的优化,投入16.7亿元。一方面,旁边的赤沙变电站将迎来搬迁;另一方面,地块周边的临时+永久路网建设也提上了日程,比如将架设便桥直达琶洲会展区域,广交会展馆旁边的会展东路也会延伸到地块周边......虽说没有面粉厂地块那么大的优待,但也能看出官方对琶洲宅地寄予的厚望。为了让地顺利拍出去,政府这波确实够拼的了。三宗地块均位于均坐落于琶洲大围公园上,北望黄埔涌和琶洲会展中心,西边就是赤沙村、广财和琶洲南TOD,东边挨着科韵路。三宗相邻宅地挂牌,总出让面积5.5万㎡,容积率均为2.5,总建面13.8万㎡,总起价59亿元。3宗地距在建地铁10、11号线交汇站赤沙站约800米,东南侧规划36班九年一贯制学校,2公里范围内有六元素·体验天地、南丰汇、万胜广场等购物广场,距离省二医、陆军第七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院三所三甲综合医院约3公里。值得一提的是,3宗地红线范围内道路不由竞得人建设,竞得人须在2025年3月31日前将道路用地范围平整后无偿移交区人民政府指定单位。地块周边相关道路、桥梁等市政基础设施将按照《琶洲南区出让地块基础设施项目建设方案》实施。
市场方面,琶洲南区定向出让2宗涉宅地,即琶洲南TOD一、二期项目,目前均价约12.5万/㎡。而琶洲西区去年12月由越秀竞得的琶洲·樾|华樾项目地块(相距约2.6公里),成交金额22.7亿元,溢价率58.7%,实际楼面价85197元/㎡,创广州全市新高。地块指标(来源:好地大数据)
地块位置图(来源:好地大数据)荔湾区河柳街AL0111032地块同样是第二次延期出让的荔湾区河柳街AL0111032地块,今天也成功出让了!地块早于8月30日挂牌,竞价出让时间最初拟于9月30日15时起,随后延期至10月10日15时起,最后又调整为至10月30日进行限时竞价。图源:广州公共资源交易中心该地块是荔湾首宗新规下的地块,地处于荔湾文商旅活力区内,距离地铁8号线(已开通)/13号线西场站(在建)约800米,邻近内环路、南岸路,驾车30分钟可到达琶洲商务区、广州南站、佛山市区等重要功能片区,交通还算便利。附近则有广东广雅中学、荔湾区环翠园小学、荔湾区汇龙小学、西关外国语学校、荔湾区外语职业高级中学等教育设施,建国医院、脑博仕医院等,再加上周边住宅环绕,整体居住氛围还算成熟。从广州土地推介会上宣传的地块效果图来看,该地块仅有两栋住宅楼,几乎没有园林。
2024年广州秋季土地出让全周期服务推介会上,荔湾河柳地块建筑宣传效果图。地块起始价61125万元,楼面起价27500元/㎡,面积约为21928.61平方米,出让宗地面积约为6350.66平方米,计容建面22227平方米,容积率约3.5,属于典型的“蚊型”地块。竞得人须无偿建设AL0111009地块的28班小学,建面10800㎡,办学主体为省一级荔湾区华侨小学。同类在售项目方面,地块周边主要有珠实·西关都荟,其前身为2022年7月由珠江实业以18亿元竞得的荔湾南岸路地块,现参考均价70000元/平,总价580-1100万/套,产品为建面89-142平的四至五居室。周边土地方面,有2024年6月25日成交的荔湾区鹤洞路以南AF040134地块,由保利发展以总价6.9992亿元竞得,溢价率8.53%,扣除配建后楼面价为28541元/平。今天竞拍的这几宗中心区地块,虽然多少都有延期波折,但官方对出让地块的调整优化无一不透出一个坚定的决心:
广州未来的的土拍,将以中心区高质量供应为主。广州,在做“好房子”上不断进化,这对广州楼市和广州买家来说,都是一件天大的好事。
克而瑞数据显示,截至今年三季度末,销售百强房企投资总额约4400亿元,同比下降45%。
其中,近半数房企自2024年以来暂停投资。
前九月已拿地的企业中,超过一半的企业投资缩减了50%以上,主要是一些大央企和国企,比如华润、中海、招商。
民企方面,龙湖和滨江的投资额也大幅下降,分别减少了69%和50%。
这说明,在销售疲软、土地供应减少的情况下,连央国企的投资步伐都放慢了。
但广州土拍仍在博弈,靓地上架、延期出让、底价成交等戏码,不断上演。
明天,也就是10月的最后一天,广州还将出让番禺禺山大道南侧BC0608111、BC0608001地块、越秀区广州大道中345号北侧AD016619地块。