“洛阳人苦房贷利率久矣”，这句话终于在近日消逝在历史的长河中。

5月18日，洛阳新房首套贷款利率达到了历史新低——4.4%！对比洛阳近几年一直持续到今年年初的6.37%利率，降幅不可谓不大。

短短两日后的5月20日，就当置业顾问、中介、购房者沉浸在“利率抄底”的狂欢中时，洛阳房贷利率再一次刷新历史——4.25% ！

01.房贷利率 历史新低

这两天，洛阳地产圈很嗨。因为迎来了楼市大利好。

5月15日，央行、银保监会发布通知：

对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

新政出台前，首套房房贷利率最低要求是5年期以上LPR（4.6%），二套房贷利率最低为5年期以上LPR+60个基点。

本次下调首套房房贷利率20个基点，意味着首套房贷利率最低可为4.4%！

对于还没上车的洛阳刚需来说，确实是真真切切的利好，直接省了一大笔利息成本。

以贷款总额100万、等额本息按揭30年为例，如果房贷利率按照近年洛阳常见的6.37%计算，那么总利息约为124.5万；如果按最新利率4.25%计算，总利息约为77.1万。

前后差了47.4万。一辆宝马Z4敞篷车没了。

5.88%上车的洛阳人已哭晕在厕所；6.12%上车的洛阳人已心如死灰；6.37%上车的洛阳人已走上天台......

无奈，这就是政策。

昨天还是大棒，今天就变成了奶糖。

变脸变得也太快了。

02消费信心 扑朔迷离

我们先分析一下央行为什么出台这样一个差别化住房信贷政策。

一方面，肯定是楼市太惨了，惨到了不能不救不得不救的地步。

另一方面，是宏观经济实在太不乐观，必须动用工具箱里的工具。

在出台房贷新政策的两天前，央行发布了2022年4月金融统计数据报告。报告中的各项数据令人触目惊心。

4月份人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元。住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元；不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元；经营贷款减少521亿元，同比少增1569亿元。

简单来说就是，流动性出现了问题。没有人愿意贷款了，尤其是住房贷款。

就当置业顾问、中介、购房者沉浸在“利率抄底”的狂欢，洛阳6.37%利率那批人站在天台的时候，房贷利率再一次刷新历史，4.25% ！

房贷利率的下调，让所有人都以为房地产即将迎来春天，销量必然一路大增，然而事实真的如此吗？

如今整个经济面悲观情绪蔓延。企业和个人的融资需求全面萎缩。

一句话，不仅钱没了，连信心都没了......

以前可不是这样，没钱不怕，大不了贷款嘛，眼下艰苦点但是未来可期。所以社会融资规模一直处于高位。

现在不同了，大家的预期差到了极点。任你说破天，大家死活就是不肯花钱，不肯借钱。

个人的前途，企业的命运，地球村的走向，无不笼罩着一层厚厚的令人窒息的迷雾。

明天什么样，真的不知道。

03.利率再低 难救楼市坦白说，我认为4.25%的利率也救不了当下的楼市。这不是悲观，也不是看空，而是实事求是。房地产定向降息对楼市刺激有限，最多只能吸引一批尚在犹豫的刚需入场，却无法点燃楼市的沸点。目前大家对房地产只是失望，无望。还没达到真正的绝望阶段。房价虽然震荡下行，却还没有跌破人们的心理下限。只有事情糟糕到了最极点，才有可能出现反转。此所谓否极泰来。目前没有证据证明当下已经是最糟糕的情况，你无法证明尚未发生的事情。因此这时再多的利好刺激，无非是让濒死的房地产回一回血，喘一口气，指望它立马活蹦乱跳是不可能的。

房地产再次起飞的前提是，楼市重新恢复“赚钱效应”。换句话说叫做，只有房价上涨才能拯救大家对于楼市的信心，而暴跌崩盘去不了库存。没有涨价的预期，没有赚钱的预期，楼市不可能再现火爆。这不符合人性，人性永远是趋利的动物。明知道买了房子要砸手里，买之后房价可能继续跌，我为什么要买，我凭什么要买，就因为我是韭菜？

买房人躺平，再多的刺激政策也失灵。

事实上，无论是发展中国家，还是发达国家，房地产业都是国民经济的重要组成部分。

经济有三架马车，投资、消费和净出口。当前，我国经济低迷，主要原因是投资降速。所以，要想经济稳增长，必须稳定房地产投资。

因此，房地产与经济的相互关系及作用机制，注定了房地产调控必须放松，住宅成交必须反弹，房价必须上涨。

当然，我们都不希望房价大涨，不要重现2007、2009、2013、2016年这样的大涨，毕竟国家的调控方向是：稳。

04.三种方式 降低月供

最近，洛阳存量房房贷利率下调的呼声一直较高。

但买房早、已还款的房贷利率是不可能调整的。主要有以下几个原因：

一是：房贷利率已写进合同，逐个变更合同，难度太大。二是：银行作为既得受益者，不愿意把到嘴的肉吐出来。三是：目前降低房贷利率是想让大家买房，需要促进房产消费来推动经济发展（据不完全统计，2022年1-4月份，全国住宅销售面积下降了25.4%）。那么买房早的老业主想要降低房贷月供，该怎么办呢？第一种是最简单也是最极端的方法：卖掉之前的房子，重新再买。但是这并不适合所有的人或者大部分的人。买房、卖房是一件挺折腾人的事，而且不满2年的房子在部分城市不仅有限售的要求，还要承担不少的税费。第二种是最好也是最难实现的方法，就是转按揭，或者通过经营贷、消费贷等其他“融资”方式，全部或部分还掉高利率的房贷，这种方法只能在很小的范围内执行，各种限制条件也比较多。第三种是将房子过户给父母、未婚妻。只要你还是未婚、或者父母健在，即可通过交易方式将房产过户给他们，这样他们的房贷利率就会维持最新的低利率。有人问：父母年龄比较大，怎么办？你可以选择自己当贷款担保人。

最后，你还知道哪些办法可以降低月供，评论区交流一下。