华侨城旗下的主题乐园,被地产“拖垮”了?

橘说地产 2023-11-02 00:47:00

“黑色星期五”过去四天后,华侨城集团终于迎来了市场监管总局、国务院安委会办公室和国务院国资委三部门的联合约谈。

从27号晚间,网传深圳欢乐谷过山车追尾,大批游客受伤,当晚,欢乐谷官宣8人入院,到29日,伤者骤增,一共28人受伤,4人至今滞留ICU……

当我们回溯的时候,发现,如此重大的事故,已经不是第一次发生在华侨城旗下的文旅项目里。

华侨城,到底怎么了?

闭园损失,十分惨重

碰撞事件发生至今,是深圳欢乐谷大门紧闭的第五天。

对于这家内地主题乐园的鼻祖来说,闭园的损失,十分惨重。

虽然暂时无法从公开渠道获取欢乐谷的实际收入,但可以类比的是,同等规模的上海迪士尼乐园,年均收入达到87亿元——

换算下来,闭门一天,就意味着减少了近2400万收入。

据此估算,这次事故给深圳欢乐谷,以及背后的华侨城集团带来的直接经济损失,至少上亿。

但,这并不是华侨城当下面临的最大危机——

最大的危机,是连年亏损之下,叠加安全隐患频繁暴露,可能导向的负反馈螺旋。

市场这么好,为什么还亏钱?

先从经营状况说起吧。

在刚刚公布的三季度财报里,华侨城的营收同比增长了8.5%,但是,归母净利润却亏了近33亿元。

这不是华侨城第一次亏损。

从去年开始,华侨城就开始走下坡路,巨亏109亿元,是上市多年来的首次浮亏。

销售毛利率也是不断滑坡——

但是,明明今年以来旅游行业一片向好,就连华侨城自己也披露,公司旗下文旅企业合计招待游客的人数也远超往年,同比增长大超5成。

那么,为什么华侨城还会亏钱呢?

被房地产拖垮

要回答这个问题,我们先看下华侨城的主要盈利模式。

众所周知,一开始,华侨城是做主题公园起家的。

上世纪90年代初,深圳锦绣中华一炮而红,开业一年便收回成本,随后,世界之窗、东部华侨城、深圳欢乐谷等文旅地标一一亮相,华侨城从此走上“文旅航母”的神坛。

但华侨城并不满足于此。

和国内很多重仓文旅的开发商类似,2015年后,它盯上了蛋糕更大的房地产业务——

以文旅之名勾地,以低价获得大量优质的土储,以大型主题乐园来聚集人气,抬升周边房价地价,再通过住宅销售收回资金,反哺文旅的建设。

这样一条发展道路,2020年前几乎稳赚不赔。

就拿南京华侨城欢乐谷项目来说吧。

2016年末,华侨城以35亿元的总价,摘得南京城北两宗地,平均楼面地价约5000元/平方米。

2020年11月11日,南京欢乐谷正式开园,而配套的大型住宅楼盘翡翠天域早在2018年就上市开卖,打出的广告语是“在公园里生活”,均价25500元/平方米。

销售均价相当于地价的五倍,文旅+地产模式获取的超高利润,可见一斑。

但突如其来的三年疫情,改变了这一切。

旅游业受到冲击不说,文旅地产更是近乎腰斩。

更关键的是,华侨城布局过于下沉,有近六成的土储位于三四线城市。

三四线的楼市目前是何等光景?大家都有目共睹。

于是,从2022年开始,华侨城的营业收入就开始明显下滑,到了2023年上半年,房地产业务的收入已经缩减到了去年全年的五分之一。

注:华侨城没有分拆单独的纯旅游收入,旅游综合业务也包含着部分地产项目

大家都知道,文旅是妥妥的重资产高投入行业,不像地产行业快进快出,而地产行业不景气,资金回笼不顺,会直接影响到文旅的日常资金运转。

面对这样的窘境,华侨城不是没有在自救。

从去年开始,华侨城就不断“卖子求生”。

先转让重庆、云南多家公司的股份,今年,更是把核心的上海苏河湾项目摆上货架。

苏河湾资产包主要有上海宝格丽酒店,相信大家对这个名字并不陌生了,后者经常在各路短视频中出现。

官网显示,上海宝格丽11月1日当晚最低的入住价格为6000元/晚,最贵的接近26万元/晚。

如此寸金寸土的项目都被抛售,捂了这么多年,华侨城到头来连利息也赚不回,可见华侨城的经营现状之紧张。

有趣的是,说到华侨城的存货减值计提,似乎也是有些水分的。

此前有媒体报道,华侨城在2022年年报上的巨额减值计提,做了很多“糊涂账”。

难不成,华侨城是想趁机一笔出清,之后来个业绩困境反转?

没有谁会愿意成为代价

都说有钱好办事,没钱,就自然不太好办了。

华侨城旗下各种业务板块,陆续出现了大大小小的问题。

比如说,房子的交付。

前不久,上海浦东唐镇华侨城纯水岸的业主在维权时,不禁发出这样的感叹——

“天下苦华侨城降品质久矣”。

前期宣传时,外立面为铝板+玻璃幕墙,但新房快要完工交付时,却发现变更为大面积的涂料,楼盘的颜值和品质感急剧下降。

在领导留言板上随手翻了一下,关于华侨城的都是减配、学校和商业未落实、延期交房等留言。

又比如,文旅项目的安全事故。

其实,早在过山车碰撞事件发生前,深圳欢乐谷就因为安全问题,被处罚了两次。

2018年11月,深圳欢乐谷“欢乐干线”追尾,华侨城被罚款了20万;

今年6月,由于“特种设备安全问题”,华侨城又被深圳市市场监督管理局罚款3万元。

但很显然,运营商并没有上心。

可是,主题乐园不注重安全问题,真的是要出大事的。

说句不好听的,盖房子为了省钱,用的材料差点,顶多渗水、外墙开裂,真出现垮塌压死人的情况还是少。

但游乐园的大型游乐设施都是高危项目,一旦因为省钱,没有做好定期检查,设施维护不到位,那是人命关天的事情啊!

我想,没有谁会愿意成为那个代价。

改革速度还是慢了

最后,去年4月,华侨城的领导层换班了。

新上任的董事长对集团进行了改革,厘清各板块业务,把一直诟病没有单独披露业绩的纯旅游业务,分拆了出来。

如今看来,这个改革速度还是有些慢了。

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橘说地产

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