崂山枯桃地块，堪称青岛楼市一波三折的“戏精”！去年拍卖前夜紧急叫停，如今卷土重来，容积率从1.2调到1.5，楼面价狂降2989元/㎡，即将于本周日开拍。枯桃地块，到底是青岛楼市的风向标，还是烫手山芋？

▲崂山枯桃地块现状

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枯桃地块，一波三折的故事

去年10月，位于崂山区枣山东路以北、枯桃三号路以东的枯桃地块（LS0604-018）首次挂出时，那可是顶流配置：占地面积约3万㎡，容积率1.2、起拍楼面地价20565元/㎡，直逼张村河地王。结果呢？拍卖前一晚被临时叫停，官方理由含糊其辞，只说“有关事项发生变化”。

半年后，它又卷土重来。这次地块参数指标发生变化：容积率从1.2拉到1.0~1.5，楼面价下调近3000元，变成17576元/㎡，起拍总价从7.4亿涨到了7.9亿。

表面上看，政府在给市场让利，开发门槛似乎降低了。但说白了，这是现实妥协下的精打细算——1.5的容积率给开发商更多组合空间，节省了成本；楼面地价的下调，其实是在高库存、弱市场的情况下的无奈之举。

2、

张村河与枯桃：楼市卷王的光环与尴尬

张村河，是青岛改善市场的带头大哥，青岛主城区成交货值第一，套均成交总价614万元，网签量TOP3，真正坐拥城市红利兑现区。海信、鲁信、华润、越秀等大牌开发商，在张村河板块扎堆撕杀，产品全部为改善型，堪称改善“卷王”。

▲崂山枯桃地块

而枯桃地块呢？地理上算在张村河片区内，但现实却是“亲戚远了点”，总被吐槽“伪张村河”。它在松岭路东边，北边是安置区，南边是高尔夫，西边是公务员小区桃源居，东边园林绿地，乍一看像是个被城市遗忘的角落，界面“村感”十足，有风景、没配套，唯一的交通利好，就是步行10分钟才上车地铁4号线。

▲崂山枯桃安置区现状

从市场情绪看，买房人心里对枯桃的定位就是：“你不是核心张村河，你只是蹭了名字而已。”开发商更清楚这一点，否则也不会出现出让中止的闹剧。别忘了，张村河南岸，还有1400多套库存，去化周期将近两年。这种行情，谁来枯桃做先锋，都是在给自己找难题。

3、

枯桃地块，到底谁接盘？适合做啥？

目前，坊间传出中海有意接盘枯桃地块的消息，如果是真的，那也不是盲冲，而是中海一贯的做法：靠价格战+产品力跑赢市场。那么，枯桃这地块能做什么产品？

▲崂山枯桃地块现状

选项A：高端洋房。配上挑空客厅、私家庭院、阳台全送，打造第四代住宅。听起来高端，但真落地总价可能要飙到600万+，买得起的人不一定看得上这个位置。

选项B：做创新型刚改社区。主力户型120㎡左右，利用得房率优势，走产品差异化路线，单价控制在3万以下，走一个“张村河的入门款”路线，靠走量换利。但问题是，刚改客群要的地段+学区+地铁+面子，枯桃只有地铁，别的都差了点，要做出楼市爆款，难度相当大。

▲枯桃地块西侧桃源居，目前二手房挂牌均价2.5万左右

枯桃这块地最大的问题不是产品形态，而是“高不成低不就”的气质。想走高端，但城市界面跟不上；想走刚需，但价格和容积率又没法压低。也许最合适的打法，是做一个“亲民版四代宅”——在技术创新、户型设计上给足亮点，在价格上给足诚意。当然，这种选择，不是每家房企都敢做、能做的，得有金刚钻才敢揽！

枯桃地块，4月27日，见分晓。