最近，央行发布了《今年第二季度货币执行政策报告》。
在这份报告中，央妈提到了一个衡量房产价值与泡沫的重要指标——租售比。
央妈说，“租金是影响住房价值的核心变量。资产有价值，是因为会带来未来现金流收益。
理论上，住房的价值主要受未来房租折现的影响，房子的居住属性和总体稳定的房租折现决定了房产的底价和基础，同时也会受未来房价涨跌预期的影响。
租售比，即房租与售价之间的比值，是衡量住房价值的简化指标，近年来总体回升，有市场机构测算目前一线城市租售比已接近 2%水平，二三线城市升至3%左右。
租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。”
央妈的这些话被有些人解读为房租将稳步上涨，房价现在已经见底了。
原因一是央妈说租赁住房总收益利率有望提升至3%以上，看涨租房市场，就说明租金未来要上涨了。
二是现在很多城市租售比在2%以上，已经高于存款利率，因此很多资金会进场投资买房，会带来一些需求。
尽管会带来信心，但上述观点和逻辑全错。
很多城市的房租收益率提升并不是因为房租涨了，而且因为房价降得快。
比如说近期上海杭州等城市的老破小，销量大涨，就是因为价格降到位了，但是租金还是没怎么变，所以才导致租金回报率上升，乃至超过了存款利率，引来了一些投资需求。
所以并不能说央行预计未来租赁住房总收益率提升至3%以上，就推断出央行判断房租未来要上涨了。
而且，尽管租金回报率上涨会带来一些投资需求，但相对于供给只是杯水车薪罢了，远不能改变目前楼市供过于求的基本局面。
那实际情况如何呢？
我们先搞清楚什么是租售比，正如央妈所说，租售比是租金与房价的比值。
比如说，一套100平米的房子，售价200万，每平单价2万，月租金是2千，年租金是2万4。
那么月租售比就是1:1000，换算成年收益率就是1.2%，这1.2%也是房东出租房子的年租金回报率，也可以视为投资房子这项资产的年化收益率。
国际通行标准认为，合理的房屋月租售比在200到300之间，大约相当于16年至25年。也就是房子出租16~25年能回本，房价才比较合理。
如果租售比高于1:300，意味着房产投资价值相对变小，有泡沫。
所以，上面这套房子的售价明显贵了。
因为它月租售比是1:1000，相当于出租83年才能回本。按照最低1:300月租售比的标准，月租金2千不变，这套房子总价降到60万，也就是每平米单价6000才合理。
1:300月租售比对应的年租金回报率是4%，换句话说，年租金回报率小于4%的房子，房子总价偏高了，存在泡沫。
实际上，国际上发达国家的大城市年租金回报率普遍都在4%~6%之间，高于我国的核心城市。
比如日本东京是5%，美国纽约是6%左右，洛杉矶4%，英国伦敦5%左右，新加坡7%~8%。
然而，目前我国大部分城市的租售比和租金回报率都偏低，房价处于高估状态。
据诸葛数据研究中心，重点监测50城今年上半年平均租售比为1:590，虽然已经是近5年新高，但仍远低于1:200~1:300的国际合理区间。
2024上半年重点50城租金回报率为2.03%，较2023年上升0.07个百分点。租金回报率确实在增长，但远低于4%的合理回报率。
有意思的是，一二线城市的租金回报率反而要低于三四线。
2024上半年一线城市租金回报率为1.79%，同比回落约0.01%，其中北京的租金回报率是1.81%，深圳是1.61%。二线城市租金回报率为1.92%，同比上升0.09%。其中厦门租金回报率仅有1.32%，东莞仅有1.40%，宁波1.58%，苏州1.66%，三亚1.69%，青岛1.74%，福州1.77%，南京1.79%，杭州1.86%。三四线城市租金回报率为2.46%，同比上升0.12%。其中银川、乌鲁木齐、贵阳的租金回报率最高，分别是4.58%、3.63%、3.44%。
在三四线核心地段买套小平米房子用来出租，租金回报率反而要高于一二线。
既然我国大部分地方租金回报率还较低，为何央行此时要罕见发声看好租赁市场呢？
因为尽管房子租售比还没达到合理水平，但已经跑赢了银行存款利率和短期国债的收益率。
如今，五大行五年期整存整取存款挂牌利率已经降到了1.8%，低于上半年50城平均租金回报率0.23个百分点。
同时，1年期国债利率和基金市场平均收益率也比50城租金收益率低0.56、0.03个百分点。
唯一比50城租房收益率高的，是10年期国债利率。
然而，尽管现在50城租售比平均已经达到了2%，要略高于银行定期存款，但依然不具备太大优势。
原因是流动性和安全性远不如银行定期存款，而且房价和租金现在处于下降趋势，一旦降价，非但不会赚多少，甚至还会损失。
因此，房产的租售比不能简单与存款收益率做对比，二者流动性、安全性以及交易成本存在差异。
若要投资房产，标的需要找优质房产，租售比最少不能低于4%，而且要是人口流入区域、交通便利。
若是租售比仅仅是2%多点，千万别碰。
如今房价、房租处于下跌态势，且房价跌得更快，因此房产的租金收益率将不断上升，这是一个大趋势。
同时利率不断下降，高租金收益率的房产正在成为一个重要的投资品。
