昨天中午，央行连仍降首付、降利率、取消利率下限三个重磅“救市大招”，一时各大媒体、开发商、购房者热议，地产股也以暴涨给出回应。房博士第一时间去到售楼部采访购房者和置业顾问，冷静1天后我们发现，原来购房者并不买账......
01
首付降至15%！
网友：直呼月供还不起
关于首付比例调整，详细可以查看：刚刚！央行连发三条新政！首付15%！首套利率降至2.85%！一句话总结就是：之前西安最低首付20%，现在降至15%，二套最低30%，现在降至25%，相当于首付门槛再次下降5%，是有史以来最低。
那，降低首付到底意味着什么？我们还是以楼盘为例，比如高新三期中海某盘133平户型，单价2万1、总价280万，20%首付商业贷款30年算，首付56万、贷款224万、月供10374元。如果按最新首付15%，商业贷款30年来算，首付42万、贷款238万、月供11022元。所以对购房人来说，首付是降低了，但月供却增加了648元，月供上涨6.25%。而大部分人应该还不属于首套的情况，二套的话，月供更是大涨7.14%。
首付降低5%前后对比：
而，网友好像表现的更为理智。从粉丝的一些讨论留言可以看出，大家都更为关心房子为什么不降价，只降低首付，月供太高还不起。确实，而且从最新70城房价来看，4月西安新房再次领涨全国（刚刚！最新权威数据公布！4月西安房价......），好像并没有降价的意思。
还有网友说，现在首付15%其实也并不算低，要知道2013-2015年那会，西安市场上很多楼盘都可以做首付分期、分期贷，相当于零首付，将来首付说不定还会再降。
房博士认为，单纯降低首付比例，月供就会直线上升，确实没有解决购房人的根本问题，所以降首付能打动购房者出手吗？欢迎评论区来聊聊~
那当下15%首付，到底是不是买房时机？是趁着低首付上车还是再等等降价或降首付，网友也是一半清醒一半醉，不过都需要时间来验证。
02
公积金利率下降0.25%
但这种情况还得等8个月！
第二个大招就是终于降利率了，不过这次降的是公积金利率，个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点。即：首套5年以上从3.1%下降至2.85%，二套从3.575%下降至3.325%。具体如下：
1、公积金利率下调后，大大降低公积金贷款利息。比如以首套最低2.85来看，比目前西安商贷利率3.75（LPR-20）要低90bp，进一步拉大公积金贷款和商贷利率梯度。在之前公积金3.1的时候，商贷是3.75，仅仅相差65bp，网友就吐槽，公积金利率再不下调，就和商贷利率相差不大了。这次公积金利率下降，确实是实打实的优惠，公积金贷款还是“真香”。
2024年5月18日前已经受理但未发放的个人住房公积金贷款，发放时执行新的利率标准。即新购房马上就可以享受新标准。
2、但对已使用公积金贷款购房的网友来说，你要享受这个利率还需要再等8个月。根据西安公积金管理中心发布细则，2024年5月18日前已经发放的个人住房公积金贷款，贷款期限在1年以上的，自2025年1月1日起执行新的利率标准，意味着公积金还款月供要降低，还需要等待8个月。
如果你是省公积金贷款，房博士也致电省公积金管理中心了解，基本也是按这个时间点进行调整。
3、公积金贷款利率确实低，但“商转公”依然遥遥无期。商转公是存量房利率调整里购房人关注的重点，4月29日，西安住房公积金管理中心对网友提出商转公的问题做出回复，大概意思是，截止3月底个贷率已升至95.33%，目前西安个人住房商贷余额巨大，重启“商转公”贷款所需资金缺口较大，中心暂不具备开展“商转公”的条件。
除了公积金贷款利率之外，公积金贷款比例、额度、期限、条件等也很重要，房博士根据最新政策进行整理，有需要的可以收藏参考。
03
取消利率下限！
利率再降已经箭在弦上
第三个大招就是取消利率下限。根据最新政策，取消全国首套房和二套房商业性个人住房贷款利率政策下限、各地可以因城施策自主确定是否设定辖区内商业性个人住房贷款利率下限。
此前，西安执行全国统一利率下限LPR-20，3.75%。简单说就是取消之前LPR-20的全国利率下限，西安可以根据当地市场情况自住设定利率下限，可以低于3.75%。
毕竟像南京这样的一线城市，已经率先从5月16日起，首套住房商业性个人住房贷款利率下限由LPR-30BP调整为LPR-50BP，最低利率降至3.45%，创史上最低。这是南京首套房贷利率自1月份调整为3.9%、2月份调整为3.65%之后的再次下调，多次突破利率下限。
可能有人觉得西安新房还在持续领涨，短期内应该不会降低利率下限。但用网友的话来说，西安新房上涨的现象已经“失真”，并不能代表真正的市场情况，新房分化严重，豪宅受追捧，刚需和刚改却面临去化难，有的板块个别项目无人问津。而且，西安的二手房已经下跌数月，4月二手房数据还在持续下跌，且跌幅增加，并没有止跌信号。
因此，按照因城施策、按区域市场调整的需要，针对某些区域、或者针对二手房的利率调整概率非常大，利率下调至3.45%也是完全有必要的。
而下周也面临最新一期LPR利率的公布，预计这次也会有不小的惊喜。你觉得这次能降多少？欢迎评论区来聊聊
