前天写了一篇文章，是以我自己所处公司的实际情况，想给那些需要买房的读者朋友们一点帮助，希望大家少走一点弯路，争取利益最大化。可是没想到文章发出以后，评论区一片哗然，好多朋友都质疑我的工作能力，说我在胡说八道，有些甚至上升到了人身攻击。今天在这里，我觉得有必要针对这个问题详细的解释一下。我单位现在开发的楼盘都是11层的电梯房，楼层不一样，销售价格也不一样，东西户也有差别。可以这么说，开盘前就做足了功课，具体到每一套房子都有具体的对外销售价格和内部底价，这是统一的，一致对外的。

不论是那种价格，从一层开始往上数，到黄金楼层之间，每一层的差额基本是固定的，顶楼除外。公司外聘的销售公司由销售经理负责日常的业务处理，配备一定数额的销售人员从事具体的销售工作。每个销售人员手中的权限是一样的，是统一在对外销售价格的基础上打一个折扣。销售人员的业绩与他们当月的工资挂钩的，卖的房子越多，他们的提成工资就越多。房地产公司每个月固定支付广告宣传费给销售公司，用于项目的营销推广。销售公司通过众多媒体对外宣传，扩大房地产公司的知名度，刺激消费者的购买欲望。销售人员每天驻守在售楼部等待着客户主动上门，由于每天到访的客户是有限的，能否抓住机会签约这就需要售楼人员的能力。销楼人员除了自己拓展客户以外，对待所有主动上售楼部买房的客户实行轮流接待制。只要客户第一次来访是甲售楼员接待的，不管这个客户来几次，始终都是固定是甲负责接待。除非客户不满意甲的服务，提出更换销售人员除外，这种情况少之又少。如果遇上甲销售人员休假，客户上门才会由乙售楼员负责接待。但即使是当天签约成功，销售业绩也是属于甲销售人员，这就是首次接待制。

售楼员之间的竞争压力也很大，因为他们的工资包括两块:基本工资加绩效工资。当月任务完成了才能拿绩效，签约越多绩效越高。每个月任务完不成，只能拿基础工资，充分体现多劳多得的竞争机制。这些销售人员当中每个月都会产生一个销冠，房地产公司会额外给与一定的奖励，这个金额是固定的，是给当月销售产值完成最多的售楼员。所以，一般为了业绩，销售人员会直接一步到位，将价格给到他们的权限范围之内。售楼员这么做只是为了尽快促成成交，顺利签订认购协议书，后续的购房合同基本就敲定了。可以这么说，只要是同一个楼层的同一套房，你在甲售楼员那里拿到的售价，跟你在乙销售人员面前拿到的优惠几乎是一样的，没有多大差别。一般大多数客户在这个环节基本上也就成交了，遇上个别难说话的客户，买房的欲望又很强烈，卡在这个环节难以成交，非得要再多一点优惠。遇到这种情况，销售人员自己没有权限，只能向上一级的销售经理申请优惠。这个时候就需要销售经理亲自出面和客户沟通，将自己手中的权限慢慢释放出来。当然了，销售经理手中的弹性区间也不大，也能多少优惠一点，并且不会一下子全部给到位。为了促进销售尽快签约，销售经理会送给客户一点小恩小惠，比如给客户豁免半年或者一年的物业费、额外送客户一个小家电。这笔钱不多，一般也就一两千块钱，（这笔钱由房地产公司和物业公司结算）但是房价基本上不会有多大的改变。一般到了这个环节，客户基本上也就能欢欢喜喜的签约了，毕竟销售公司也做了让步。如果这个时候客户还是不能成交，还要争取优惠，销售经理自己也没有权限，只能向房地产开发公司总经理请示。

此时，销售经理就会当着客户的面给房地产公司老总打电话，讲明白客户的情况，争取一下优惠。当然，房地产公司的老总也不会优惠多少点，顶多就是优惠三五千。能签就签不能签的话这个客户基本上也就放弃了，不会再有多大的回旋余地。以上是针对市场客户，如果说是中介公司带过来的渠道客户，销售底价绝对要比市场客户要高。我不知道别的公司是怎么操作的，反正我们公司具体情况就是这样，没有一点造假的成分。中介公司无权干涉销售价格，他们只是负责将客户带到售楼部，陪同客户看房和谈判，没有话语权和决定权。中介公司在整个销售过程中只是起到介绍双方认识的作用，他们带客户来售楼部，能不能成交不是他们所能决定，最终取决于售楼员和客户双方洽谈的结果。售楼员绝对不会因为中介公司的关系给客户多一些折扣，或者额外给什么优惠，绝对没有。恰恰相反，由于客户不是自己过来，多了中介公司的介入，最终成交价格上绝对比市场客户要高出来一些。

一平米多一点，一套房子一百多平米，多的就不是一点点，这个道理就不用我说了。客户交了定金，销售人员会给中介公司签一个成交确认单，证明这一笔交易成功了。待客户房款全部交清或者贷款下来之后，中介公司会拿着这个成交确认单按总金额，依据规定的比例和房地产公司结算佣金。整个销售过程中，中介公司的作用只是负责带客户来售楼部，对于价格、签约、交款以及贷款等事宜，全是销售人员负责，中介公司插不上任何手。所以，房地产公司除了给中介公司一定比例的佣金以外，还要给销售人员一定的佣金，自然没有市场客户的那么多。这两部分佣金加起来，绝对要比支付给销售公司市场客户的佣金要多，房地产公司不是人傻钱多，所以两者的销售价格绝对是不一样的，最终都有消费者自己买单。当然了，也有朋友会说，他们自己买房的时候，是从中介公司那里得到过优惠，比自己买房确实便宜一些。

我也想过这个问题，可能是个别的中介公司为了尽快促进销售，会将自己的佣金拿出来一部分给客户，毕竟成交了才有佣金可拿，不成交一毛钱都没有。这样一来，给客户真真切切的感觉是中介公司帮忙，让他们从中得到了实惠，享受了优惠。也有那种可能，就是销售公司事先跟中介公司沟通好，预留一部分价格的空间给中介公司。售楼员和客户商讨顺利时就不说了，万一出现僵局时，由中介公司出面，让客户实实在在的感觉到优惠，从而下决心成交。但是这种情况在我们公司没有遇到，也不允许。所有跟我们合作的中介公司，没有权利给客户任何优惠。销售经理和销售人员的权利范围不一样，他们行使的时候需要层层上报，不能越俎代庖。所以，我的观点是能自己去售楼部买房的，最好不要通过中介公司，没想到评论区引起了那么大的反应。

除了质疑我的工作能力之外，还说出了各种不同的意见，在这里我就不再一一赘述，如果感兴趣的朋友可以去那篇文章的评论区看一看。作为普通的工薪阶层，我只是想把我自己知道的这一点常识，分享给身边有需要的朋友们，帮大家能节省一点是一点，没有别的意思。如果个别读者朋友不能认同我的观点我也没办法，各个地区的情况不一样，每家房地产公司的销售制度也不一样，不能一概而论。