一文读懂,银行经营抵押可操作极限!【2024年6月】

绮玉聊商业 2024-06-13 13:55:04

许多老板在抵押房子的时候不清楚自己适合哪个利率区间,能做到几成,相应的配套方案如何对比。本文将汇总2024年6月主流银行的新政,及可操作范围,避免大家盲人摸象。

PS:本文政策限上海地区。

我是融志,一名一线的银行贷款策划师,企业经营者。本文多涉及个人、小微经营抵押,对公经营物业个案各议。

【要点概括】:

1、利率如何“恰到好处”:经营较好的老板,适宜利率2.7~2.9%;经营一般的,2.9~3.6%可以接受;难点较多的,3.3%以上概率较大。

2、到底有没有收贷风险?较去年同期相比,部分地区评估价下调20~30%,老牌中长期方案降贷、收贷概率较低。

3、如何降息提额?及时申请高新、专精特新、科小等上方认可的高新企业资质。挑选专业、负责任的支行。

需求模块分析:

【利率】:一抵年化2.7~4.8%、二抵年化2.8~6.3%

利率2.7%已经延续了3个季度。已有60%的方案利率“2”字打头。二押也有部分方案已经“2”打头。

一押利率表

二押利率表

【额度】:下限100万,高额上限6000万,极限不限。

个人消费类抵押贷:至多500万,二抵消费贷个别银行才有。

个人经营抵押贷:额度超过1500万,老牌方案锐减,操作难度增加。开始考验操作人员的专业程度。

一押额度表

【主流还款模式】:

1、适合经营:先息后本3~5年合同,利率洼地2.7~3.1%,3~5年回存一次本金,部分方案支持到期不用还本,续签合约。

每年循环(即每年回存一次本金)的方案少选,过时啦。2.7%的利率已经能做到3年。

2、适合中长期购买流水线、置业、防抽贷:先息后本每年归本N%或等额本息20~30年。3~10年合同。

【年龄限制】:主贷人18~70岁,权利人0~80岁。

不要轻易将老人(超过60岁)和小孩(低于18岁)的名字添加在产证上,会影响到可贷金额、利息和可操作银行的家数。

【成数上限】:能贷房产价值的几成。

一抵:住宅7~8.5成,极限9成(不考虑叠加信贷);别墅7成;商用房6~7成。

二抵:住宅7成,别墅6成。

本季度新增别墅7成方案,商用房极限也可以做到7成了。成数越高,对房产、经营要求越高。

【可做物业范围】:住宅、别墅、办公楼、商铺、厂房

商铺要沿街的,不沿街的商铺操作难度较大,极限的新出方案能做铺中铺。

【主贷人、权利人国籍】:非大陆籍会降低可操作银行家数。

夫妻双方皆外籍、港澳台:外资银行可做,偏流贷,需报表漂亮,开票额较多,选择面较小。

夫妻双方有一方为大陆籍:成熟的方案较多,还款方式较好。

【企业资质】:个别银行接受外地企业,实测江浙一带可操作性更强一些。

【放款周期】:1~3周

1周内放款是可以实现的,那些收件收据的银行或者提放保险可帮我们一周拿到款项。有条件的情愿未雨绸缪也不要临时抱佛脚加急,一般提前2个月准备贷款相对合适。

【好房界定】:

房龄在20年内,价值600万以上的房产。如果征信良好,容易拿到更低利率或更高额度。

【流水要求】:

多数银行要求流水0.3~1倍覆盖负债总额。优质房产1000万内轻流水要求。金额越大,流水要求越高。

【征信要求】:

逾期情况原则上多数银行两年内不得有3个2,1个3,6个1,或不能有9个1。实际上个案各议,如果我们有特殊的理由造成非主观逾期,只要有证据能证明,还是可以沟通的。

【备用房要求】:

几乎全有,只是松紧的区别。一些银行要求必须是主贷人名下房产,而另一些可以是直系亲属。再松一点宅基地也认。个别银行没有要求。

【抽贷风险】:

较去年同期相比,部分地区评估价下调20~30%,老牌中长期方案收贷概率较低,如GS部分支行、ZX、ZS、GF、PA、PF等等。

抵押优质方案汇总:

综上是银行经营抵押贷的可操作极限,但是上文中少数银行才有的“极限”政策不宜同时出现2个以上,否则操作难度将大幅上升。三分靠贷款,七分靠经营。希望各位老板合理做好规划,生意兴隆。

注意:同一银行不同支行不同银行老师,由于指标压力、业务熟练度、风险評估角度等不同因素会导致准入条件、过件率和利率的不同。本文限参考融志实测过的支行网点,如有异议欢迎补充指正。也欢迎企业主、银行老师交流学习。

我是融志,唯道、善贷、且成

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